今年房价极有可能迎来一波上涨。

今年房价极有可能迎来一波上涨。我知道现在说这话肯定会被骂，大家可能会骂我是房托之类的。先别急着骂，听我把话说完。

今年的政策和2015年极为相似，甚至比2015年的政策力度更大。2016 - 2021年房价连续涨了5年多，要弄清楚这波上涨的原因，就得追溯到2015年的“棚户区改造货币化安置”政策。

什么是棚户区改造货币化安置呢？

当时市场需求不足，上面就想办法创造需求。把城乡结合部、郊区等地方的房子拆掉，以前拆迁是给动迁房、安置房，现在直接给钱，让拆迁户自己去买房。可能有人觉得，拆迁户拿钱买房也没什么特别的，其实这里面有个关键逻辑，很多人不明白为什么这个政策能让全国房价暴涨，这就是“鲶鱼效应”。

只需要刺激一小部分人有钱去买房，开发商看到有人买房，就开始涨价。这一涨价，就会引发市场恐慌，和股票市场类似，不需要几十亿、几百亿资金，可能几百万就能把股价拉起来。

打个比方，有个县城有三个楼盘，每个楼盘大概有1000多套房子在2014 - 2015年打折都卖不掉，很多开发商甚至破产了。到2015年底，实行棚户区改造货币化安置政策，这个县城拆个两三百户人家就够了。假设每户赔30 - 50万，这些拆迁户就会拿着钱去选商品房。

开发商一看，这么多拆迁户拿着钱来买房，就涨价。之前房子卖5000元/平卖不掉，降到4000元/平，甚至3500元/平还是卖不掉，现在就恢复到5000元/平。拆迁户房子被拆了没地方住，必须得买房，最早一批买房的人比较划算，可能4000 - 4500元/平就买到了，后面的人就得花5000元/平。而且后面拆迁拿到钱的人和其他想买房子的人，看到房价在涨，担心继续涨，就赶紧拿出存款买房，这些人就买在了高位，可能得花5000 - 6000元/平，甚至7000元/平。

就这样，从县城到三四线城市，再到二线城市，除一线城市外，大多城市都按这个套路，只需要刺激一部分购买力，就产生连锁反应，房价开始上涨。因为中国人普遍买涨不买跌，房价一涨，大家就觉得还会涨，就会跟着买。

2015年推出棚户区改造货币化安置政策时，拆迁规模达上千万套，当然是分好几年拆的。现在我们重启了类似政策，叫城中村改造，也可以说是棚改2.0版本。棚改力度有多大呢？

去年新增100万套，现在大概300万套左右，而且今年还要继续加大拆迁力度，这可不是我说的，是相关领导说的。大家要是感兴趣，可以去网上查各个城市公布的拆迁计划，数量多得超乎想象，不管是一线、二线还是三线城市都这样。

除了拆迁规模，现在的城中村改造2.0版本，除了赔钱，还发房票，这是当年没有的。比如拆迁应赔你200万，给你100万现金，再给你100万房票。这房票能在规定区域、规定时间内使用，买房时可以抵100万。开发商拿到房票后，可以找上面换钱，或者在拿地时抵地价。这对买房者来说，相当于有了一张买房代金券，确实是个新招。

除了城中村改造政策，还有其他政策。市面上房子多卖不掉，上面就拿出几万亿资金收储，帮助地方完成保障性住房的任务指标。同时，还要继续降准降息。降准就是往市场注入大量流动性，降息则是降低买房成本，毕竟大家每个月都要还房贷。

另外，还有第四代住宅概念。以前那种设计的旧房子，像钢坯型、八九十平的房子没人买，现在就进行改造，做成大三房，层高3米，带阳台，按套内面积卖，打造安全、舒适、健康、环保的大房子，刺激新的购买力。很多人觉得现在大家都有房子，但其实中国的人均居住面积是42平方米，且大部分在小县城。

大城市人均居住面积也就30多一点，而美国人均居住面积有68平方米。每个人都想住大房子、好房子，只是没钱。现在如果能盖出好房子，就能刺激那些对现有居住环境不满意的人换房。有些人拿到钱就会买改善型住房，还有些本身有钱换房，只是之前没有合适的房子，现在第四代住宅从去年正式提出并开始建设，2023年房产政策调整，商品房回归商品属性，还取消了限购政策，未来要建的是改善型、舒适型甚至豪宅级别的房子。

万事俱备，不过每个人对房价涨不涨都有自己的观点，就像一千个人眼中有一千个哈姆雷特。我认为房价会涨，而且刚刚说的这些理由只是冰山一角，还有很多其他因素，比如房地产关联上下游100多个行业，以及地方财政的困境等。

因为时间有限，就不展开讲了。我觉得如果房价上涨，一二线城市会率先上涨，像上海现在成交量就非常火爆，网上能查到数据，杭州、深圳、成都、北京现在的行情也特别好。