上海房东的“春天”似乎来了。如今,中介的操作已经从之前压着房东降价,转变为拉拢购房者加价,市场主导权开始有点向房东倾斜。
春节过后,上海二手房市场的待看量创下了5年内的新高。购房者看房热情高涨,市场呈现一片火热景象,这表明购房需求是真实存在的。另一方面,目前挂牌的绝大部分房东都觉得市场会复苏,所以普遍提高价格,吊着卖。在微观市场上,房价也确实出现了一定涨幅。
就拿一桥的金浦小区来说,挂户口的学区房成交价从290万涨到了319万,上涨了10%左右。复式挂牌价320万,成交价319万,价格基本没啥变动。小区大户型挂牌价涨幅接近10%,不过成交价并没有跟着涨。一些次新房的标杆楼盘,挂牌价涨幅更为夸张。
比如大宁金茂府95平的三房,去年年底挂牌价1226万,成交价1196万,现在新挂牌价都到1398万了。仁恒滨河城128平的三房,2月挂牌价1500万,成交价1425万,后来同户型新挂牌价都在1520万左右。万科海上传奇85平的两房,1月份挂牌价780万,成交价770万,最近同户型新挂牌价没有低于830万的。总之,新挂牌的房东一个比一个要价高。
那些不太坚定的房东,在去年新政之后就选择砸盘抛售了。现在剩下的房东都是“硬骨头”,不愿意低价出售。然而,市场并没有完全买账,成交量还没有大幅爆发。买家虽然愿意进入市场,也能接受一定价格上涨,但还是盯着去年的低价成交记录,不太愿意为现在的价格买单。
所以在一线能看到,最近卖房谈崩的案例越来越多。房东不愿降价卖房,购房者不愿高价接盘,溢价空间缩小,价格处于悬空状态,买卖双方开始了新一轮博弈。
目前市场情况是,高性价比的房源已经卖光,新挂牌房东减少,而且价格更高,基本陷入了房东不降、购房者不追的僵局。所以我觉得今年的“小阳春”未必会出现成交量的爆发。从去年12月到今年2月的情况估算,预计3月份,上海全口径市场的住宅成交大概在2万套多一点,处于中等水平。
市场结构分化会很严重,次新房市场呈现有价无市的状态。老破小市场中非学区房库存积压,价格持续阴跌。在价格方面,次新房挂牌价会继续维持高位,但成交价陷入僵局。因为人为因素导致市场没有低价房源,量价提升的局面再次僵持。
另外,2025年3月份的市场,还存在房东惜售、政策增税期以及购房者抗性这三大制约因素。回想2021年的“小阳春”,有政策宽松和学区房炒作推动量价暴涨,但今年“小阳春”强政策刺激会很少,更多依赖经济基本面的自然修复。
如果宏观基本面继续向好,买卖双方的博弈可能会持续。我预测,短期来看,3 - 4月份会有价无市;中长期来看,5 - 6月份分两种情况。如果民营GDP超预期,两会之后一系列政策落地,比如财税改革、财政预算投入、降息等都实施,购房者可能会被迫接受高价,从而出现量价提升的情况。高层政策支持力度越大,市场人气就越足。但如果数据不及预期,近期这些存量房东的心态就会放松,市场可能会以价换量。

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