上海房东的“春天”似乎来了。如今，中介的操作已经从之前压着房东降价，转变为拉拢购房者加价，市场主导权开始有点向房东倾斜。
春节过后，上海二手房市场的待看量创下了5年内的新高。购房者看房热情高涨，市场呈现一片火热景象，这表明购房需求是真实存在的。另一方面，目前挂牌的绝大部分房东都觉得市场会复苏，所以普遍提高价格，吊着卖。在微观市场上，房价也确实出现了一定涨幅。
就拿一桥的金浦小区来说，挂户口的学区房成交价从290万涨到了319万，上涨了10%左右。复式挂牌价320万，成交价319万，价格基本没啥变动。小区大户型挂牌价涨幅接近10%，不过成交价并没有跟着涨。一些次新房的标杆楼盘，挂牌价涨幅更为夸张。
比如大宁金茂府95平的三房，去年年底挂牌价1226万，成交价1196万，现在新挂牌价都到1398万了。仁恒滨河城128平的三房，2月挂牌价1500万，成交价1425万，后来同户型新挂牌价都在1520万左右。万科海上传奇85平的两房，1月份挂牌价780万，成交价770万，最近同户型新挂牌价没有低于830万的。总之，新挂牌的房东一个比一个要价高。
那些不太坚定的房东，在去年新政之后就选择砸盘抛售了。现在剩下的房东都是“硬骨头”，不愿意低价出售。然而，市场并没有完全买账，成交量还没有大幅爆发。买家虽然愿意进入市场，也能接受一定价格上涨，但还是盯着去年的低价成交记录，不太愿意为现在的价格买单。
所以在一线能看到，最近卖房谈崩的案例越来越多。房东不愿降价卖房，购房者不愿高价接盘，溢价空间缩小，价格处于悬空状态，买卖双方开始了新一轮博弈。
目前市场情况是，高性价比的房源已经卖光，新挂牌房东减少，而且价格更高，基本陷入了房东不降、购房者不追的僵局。所以我觉得今年的“小阳春”未必会出现成交量的爆发。从去年12月到今年2月的情况估算，预计3月份，上海全口径市场的住宅成交大概在2万套多一点，处于中等水平。
市场结构分化会很严重，次新房市场呈现有价无市的状态。老破小市场中非学区房库存积压，价格持续阴跌。在价格方面，次新房挂牌价会继续维持高位，但成交价陷入僵局。因为人为因素导致市场没有低价房源，量价提升的局面再次僵持。
另外，2025年3月份的市场，还存在房东惜售、政策增税期以及购房者抗性这三大制约因素。回想2021年的“小阳春”，有政策宽松和学区房炒作推动量价暴涨，但今年“小阳春”强政策刺激会很少，更多依赖经济基本面的自然修复。
如果宏观基本面继续向好，买卖双方的博弈可能会持续。我预测，短期来看，3 - 4月份会有价无市；中长期来看，5 - 6月份分两种情况。如果民营GDP超预期，两会之后一系列政策落地，比如财税改革、财政预算投入、降息等都实施，购房者可能会被迫接受高价，从而出现量价提升的情况。高层政策支持力度越大，市场人气就越足。但如果数据不及预期，近期这些存量房东的心态就会放松，市场可能会以价换量。
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