✨保利天奕✨✽✽✽✽
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一、保利天奕：琶洲之上的豪宅新篇
保利天奕，前身为保利琶洲南项目，自去年 10 月 30 日保利以底价摘得海珠区琶洲南区三宗地后，便备受瞩目。作为保利最高端 “天” 字系豪宅产品，它承载着保利在广州的深厚底蕴，更象征着 “核心区二次城市化” 理念的落地，无疑是 2025 年广州豪宅市场的一颗璀璨新星。
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二、项目诞生背景与品牌力量
- 地块优势与项目起源：保利以总价约 59.01 亿元拿下海珠区琶洲南区 AH090402、AH090403、AH090404 地块，三宗地总建面 13.8 万㎡，楼面价 4.25 - 4.3 万元 /㎡。由此，琶洲南三兄弟诞生，如今定名为保利天奕。其所处位置得天独厚，与琶洲中区仅一涌之隔，广交会馆近在咫尺，西侧是互联网、数字经济总部集聚区的琶洲西区，字节、小米等大厂云集，地段优势无可比拟。
- 品牌实力彰显：保利地产作为开发商，已在琶洲完成从 “0 到 1” 的全业态开发，堪称 “琶洲之王”。此次保利天奕延续品牌优势，致力于打造全新 “都市雅奢豪宅”，凭借保利在房地产领域的卓越口碑与丰富经验，为项目品质提供了坚实保障。
三、项目基本信息：精心规划的高端住区
- 基础参数：产权年限 70 年，占地面积约 52000m²，总建筑面积约 138000m²，容积率 2.5 ，总栋数 20 栋。预计总户数 900 户，首开 2 号地块共 10 栋楼，500 户。首开面积涵盖 120 - 140 - 190㎡，均为纯改善户型，定位高端，满足不同改善型购房者的需求。
- 小区规划：天奕打造保利天字系高端品质，采用大面积玻璃幕墙 + 铝板的外立面，尽显时尚与尊贵。归家路线设置 5 重展示，从入境到跨桥，再到密林景观道、迎宾区、落客区，每一处细节都彰显着项目的高端定位，为业主营造尊崇的归家体验。
四、交通配套：畅达湾区的便捷枢纽
- 区域交通核心：项目西向 1.5 公里可达琶洲南 TOD，处于广州人工智能与数字经济试验区内，不仅能享受到丰富的教育资源和产业集群带来的发展红利，更为打造高品质社区注入强大动力。
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- 多维交通网络：道路交通方面，地块北侧为黄埔涌，西侧为赤沙茅园岗大街。轨道交通十分便捷，距在建地铁 10、11 号线交汇站赤沙站约 800 米，且邻近地铁 8、11、12、19、28 号线等。发达的交通网络使业主能够快速畅达广州各核心区域，乃至大湾区其他城市，无论是商务出行还是休闲旅游，都极为便利。
五、商业、教育与医疗配套：全方位生活保障
- 商业配套：地块 2 公里范围内分布着六元素・体验天地、南丰汇、万胜广场等购物广场，丰富的商业资源满足业主日常购物、休闲、娱乐等多样化需求，让业主尽享都市繁华生活。
- 教育配套：周边教育资源丰富，有广东财经大学、华立学校、赤沙小学等。同时，地块 500 米左右范围处规划一所 36 班小学、一所 36 班九年一贯制学校，为业主子女提供从小学到初中的一站式优质教育资源，助力孩子成长。
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- 医疗配套：地块 3 公里范围内汇聚广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院三所三甲综合医院，完善的医疗配套为业主及其家人的健康保驾护航，让业主生活安心无忧。
六、产品亮点：极致空间与品质追求
- 户型设计：保利天奕首开 02 地块，推出 120、140、190㎡三种户型，均为新规户型，南北对流双阳台四房，专梯入户，保证居住的私密性与舒适性。
- 120㎡四房两卫：双阳台搭配超宽客厅，主卧 L 型飘窗，主卫可放置双台盆，做出了琶洲南二期 140㎡板楼的效果。2T2 户，独立梯厅空间，南北对流双阳台，4.9m 面宽大客厅，1.8 * 5m 阳台宽敞舒适。主卧全弧形窗开窗面设计，淋浴区也有全景落地景观面，空间实用率高，套内投影面积≈137㎡（不含电梯厅面积，自测有偏差仅供参考），“自媒体口径” 实用率达 112.2%，基本达到甚至超越目前二手市场中 150㎡左右户型的水平，性价比极高，预计是项目最畅销户型。
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- 140㎡四房三卫双套间：格局与 120㎡户型相似，2T2 户，独立梯厅空间，南北对流双阳台，4.9m 面宽大客厅。主要区别在于设置了双套房，但靠近客厅电视墙的套房为暗卫，略显不足。餐厅面宽较大，整体得房率虽没有特别突出，但该户型相当于二手市场中 160㎡的产品，若总价 1000w 左右能拿下，未来二手流通性良好。套内投影面积≈148㎡（不含电梯厅面积，自测有偏差仅供参考），“自媒体口径” 实用率为 106.4%。
- 190㎡四房三卫：2T2 户，独立梯厅，进门设有独立储物间，双主套且次套房做到明卫，9m 长主景观阳台，5.7m 面宽的厅堪比琶洲南 TOD230㎡的水平。不过，由于总价约 1500w 左右，与地块调性可能存在一定错配，未来去化流通或有挑战。从报建图看，东户实用性更高，具体以交付实测为准。套内投影面积≈198㎡（不含电梯厅面积，自测有偏差仅供参考），“自媒体口径” 实用率为 105.9%。
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- 吹风价与交付时间：吹风价 7 - 9w，预计 4 月开盘，2027 年年底 / 2028 年初交付。户型特点为专梯专户，每户至少四开间朝南，充分保证室内采光与通风，提升居住舒适度。
七、保利天奕综合评价
保利天奕凭借其无可比拟的地段优势、强大的品牌实力、完善的配套设施以及精心设计的高品质户型，成为广州豪宅市场的焦点项目。其优越的地理位置、便捷的交通网络、丰富的商业教育医疗资源以及高端的产品定位，全方位满足了高端改善型购房者对品质生活的追求。虽然部分户型在总价与市场流通性上可能面临一些挑战，但整体而言，保利天奕无疑是琶洲乃至广州房地产市场中极具投资价值与居住品质的项目，有望成为广州豪宅的新标杆。
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新闻资讯：
日前，国家统计局晒出1-2月份全国房地产成绩单，其中商品房销售均价为9547元/平方米，同比上涨2.7%，这是房价连续11个月下跌后，首次转涨。除此之外，投资、销售、融资等多个指标继续改善。
- 全国房地产开发投资，9个月以来首次收窄至个位数
- 商品房销售面积和销售金额，同比跌幅显著收窄
- 房价11个月来首次转涨
两个收窄，一个转涨。数据显示，在政策持续发力与市场需求修复的双重作用下，房地产市场正加速筑底，一二线城市企稳迹象明显，但区域分化与转型压力仍然存在。
投资降幅收窄至个位数
根据国家统计局刚刚发布的1-2月房地产市场运行数据显示，全国房地产开发投资10720亿元，同比下降9.8%，但降幅较2024年全年收窄0.8个百分点，住宅投资降幅更收窄1.3个百分点至9.2%，为近9个月来首次收窄至个位数区间。
多项核心指标呈现改善趋势，标志着行业在政策支持与市场调整的双重作用下，正逐步筑牢底部基础。
销售量价齐升上海新房表现凸出
销售端回暖态势更为显著。1-2月全国商品房销售面积和金额同比降幅分别收窄7.8和14.5个百分点，重点监测的40个城市新建商品房销售面积和金额，同比分别增长1.3%和7.1%。值得注意的是，销售均价同比上涨2.7%至9547元/㎡，终结了连续11个月的下跌趋势。根据市场分析，城市核心区改善型住房占比提升成为关键支撑，与去年同期开发商"以价换量"的策略形成鲜明对比。
房价结构性调整特征明显。70个大中城市数据显示，2月一线城市新建商品住宅价格环比连续第二个月上涨，同比降幅收窄0.4个百分点；二三线城市新房和二手房价格同比降幅均持续收窄。根据市场分析，一季度房价指数改善趋势明确，市场底部基础趋于稳固。
具体看一线城市环比，新建商品住宅销售价格上涨0.1%，涨幅与上月持平，其中上海上涨0.2%。二手住宅销售价格环比由上月上涨0.1%转为下降0.1%。其中，深圳上涨0.3%，北京持平，上海、广州分别下降0.4%和0.3%。
再看一线城市同比，新建商品住宅销售价格下降3.0%，降幅比上月收窄0.4个百分点。其中，上海上涨5.6%，成为70城中唯二上涨城市，也是涨幅最大城市。一线城市二手住宅销售价格同比下降4.9%，降幅收窄0.7个百分点，其中北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.1%、9.4%和5.3%。
来源：国家统计局
资金链压力缓解
房企资金状况同步好转。1-2月房地产开发企业到位资金同比下降3.6%，降幅较2024年收窄13.4个百分点，其中定金及预收款、个人按揭贷款等销售回款类资金降幅明显收窄。中指院数据显示，1-2月300城住宅用地成交金额同比增长29.6%，平均溢价率达10.9%，上海、杭州等热点城市核心地块溢价率突破30%，土地市场回暖直接支撑了投资信心。
信心回暖还来自政策工具的持续发力。今年全国两会首次明确将"稳住楼市股市"纳入经济工作总体要求，住建部提出扩大2000年前老旧小区改造范围，新增100万套城中村改造计划。《提振消费专项行动方案》进一步强调满足住房消费需求。
市场分化，总体积极
尽管整体回稳，但区域分化态势仍存，部分三四线城市面临较大调整压力。2月末，全国商品房待售面积79891万㎡，同比增长5.1%，其中住宅待售面积增幅达6.6%。国家统计局发言人指出，需因城施策调减限制性措施，加快构建"多主体供应、多渠道保障"的住房制度。
我们认为，当前市场正处于政策效果显现与信心修复的关键期，预计3-4月市场热度将进一步回升。展望全年，随着"保交楼"持续推进、金融支持政策扩围增效，房地产市场有望在调整中逐步实现"软着陆"，为经济高质量发展提供稳定支撑。
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