2025年2月深圳租赁住房数据概况

CRIC Shenzhen Rental Reporteport

2月深圳集中式公寓企业开业房源供应量有所“下降”，但降量不降项目数。根据克而瑞不动产运营华南监测，2025年2月深圳集中式长租公寓开业项目达到8个，比上个月多出3个，合计新增房源量达到3436间，房源量降幅为13.7%。寓见安居、万科泊寓、联发尔寓、安居乐寓、湾年公寓、尚智惠友公寓供应量比较大。租赁住房进入“节后”市场，企业活跃“温度”在逐步回升。

整个2月深圳租赁住房市场处于一个跨越传统春节，及节后“返深”大潮的市场格局下。对于深圳这座城市而言，其去年新增吸引近20万常住人口，2025年节后全市“紧扣”抓人才、抓青年来深的各种租房安居措施，这为深圳的租房人群及全市租赁企业带来机会。在“节后”放量的“返深”热潮下，应届毕业生、换工作、企业搬迁、陪读、小情侣、家庭这类的“租赁需求”在增多，促使龙华、宝安一些区域租金仍然在提升。整体市场尽管相比1月“好转”，但市场竞争压力在增大，保租房加快入市促使租金竞争变化，不少企业正在“以价换量”，也可见公寓企业市场竞争正发生“新变化”！

01

政策及热点

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1.深圳重点政策层面：

深圳强化“租赁住房”服务“城市化”就业，及人才的“安住”进程！

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾2月以来，很明显看到深圳在“租赁住房”方面措施升级，从“筹建”为主进化到“分配投放”的升级。预计更多的来深圳落脚年轻人，特别就业年轻人，将特别享受到深圳罕见的“租房”福利。

总结来看，2月深圳“租赁住房”保租化措施全面铺开。光明等一些区域已经正式出台“保租房”分配条件等文件，说明在深圳一些区域加大对“保障性租赁住房”的重视。

比如深圳光明区第一个出台区域性“保租房”配租完整细则，并指出，申请人按照规定在本市正常缴纳社会保险（养老保险或者医疗保险，不含少儿医疗保险）都可以申请，并首次增加个人配租渠道，细则自2025年3月1日起施行！

此外，“租房”福利升级。深圳宣布为高校应届毕业生来深求职提供免费住宿的天数从7天延长到15天，为在深圳就业或创业的人才提供一张床、一间房，甚至一套房等服务。此后几乎全国，包括杭州、上海、北京这些城市都在加大力度推出“免费住”。

比起“租赁住房”，深圳开始很重视“房地产的恢复”。深圳市重点提及要求房地产投资尽快恢复增长。

在配租之外，深圳也提出加大“改造”房源的供应。《深圳市国土空间总体规划（2021－2035年）》提出优化保障性住房空间供应。优先在交通便利、公共设施较为齐全的区域加强保障性住房空间供应。通过城市更新和土地整备等方式增加保障性住房，引导原农村集体经济组织、市场企业及事业单位利用存量用地建设保障性住房，鼓励采取与基础设施和轨道交通设施复合开发方式配建保障性住房等。

不难看出，深圳“租赁住房”服务正在“城市化”服务就业及人才，新一轮青年就业，来深圳创业“热潮”正在来临！

02

深圳租赁住房市场概况

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1、“季节性”人群成为长租“抢占”市场热点，深圳“国企”公寓表现“活跃”！

2月，深圳头部长租企业表现相对“活跃”，尤其“国企”，比如寓见安居、安居乐寓，包括国企深铁核心主导的“万科”等，这些企业在宝安、龙华市场还在加大供应。

比如寓见安居节后筹备入市的两个项目，均分布在宝安和龙华两个区域。均以较高品质的“租赁住房社区”进入市场，对区域人群体验“好房子”有质的飞跃。

安居乐寓，作为“深航”计划重要参与者，其过万套公寓房源的助力，正给予今年“来深”大批应届毕业生享受到“免费住”的福利，免费住的天数也从“七天”提升至“15天”，目前至少过千人新享受，而其“深梦”系列公益活动已累计服务高校毕业生超11万人次。覆盖了几十乃至几百家高校应届毕业生。十分侧重“青年人才”租房，助力城市活力提升。

万科泊寓在南头古城和观湖一带均有项目入市，或者筹备入市。其仍然在强化“就业密集区”及“产业聚集区”白领人群公寓供应。相反，今年2月以来，腰中下部的企业活跃程度“下降”。与此同时，不少企业正在忙公寓策略，抢占“节后市场”，提升“出租率”。比如招商伊敦其林下项目，出租率也提升了10%以上。光明的一些“社区型”公寓也在加大入市，比如联发尔寓光明科学公园店入市等。

土地方面，2月深圳0宗租赁住房土地成交，今年以来累计只有1宗成交。深圳“租赁住房”土地供应仍然十分“有限”。土地新增供应已经不是主流，核心在于“存量盘活”，及市场化“纳保”。

（来源：克而瑞不动产运营华南），

对比之下，其他城市在2月土地供应也相对“平淡”，包括上海以R4建租赁住房建设为主的城市，其2月也仅仅成交1宗土地；杭州为0宗；但华南区的广州则2宗成交，今年已经4宗，可见广州已经在加大“租赁住房”的建设。包括北京达到了4宗租赁住房土地成交，显示出个别城市租赁住房土地供应在“增大”。

2、深圳市场租金监测

深圳全市租金“连3个月下降”，同比则“4个月回涨”！

整个2月份深圳租金持续调整，延续了去年12月租赁住房市场“调整状态”。但同比保持“连四个月”上涨，说明今年的租金相对“强势”。

截止至2月底深圳全市平均租金为91.66元/平方/月，环比下跌0.29%，降幅收窄，但同比仍然持续向上，上涨0.76%。今年的2月，大多片区租金仍然“承压”，基于供应结构，及租赁人群“转移”、“换租”、“就业”等因素，“市涨价跌”态势延续。

图：深圳全市租赁住房租金均价走势图表

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾令人关注的是，去年12月底以来龙华、宝安一些租金持续3个月“反弹”，这种趋势在2月份延续，但南山、福田、龙岗、坪山、罗湖，甚至光明区域的租金还在“下降”调整。作为人口扎堆的宝安、龙华两区，其租金去年底以来穿越“熊市”，保持“逆势增长”；其他区域租金则没有“止跌”，可见当下的深圳租房人群结构，包括区域客群转移正在发生。这促使各区客群不同，租房市场的租金“支撑力”也不尽相同。

3、各区租金分析

2月深圳大部分区域租金还在“向下”，龙华宝安延续走高，福田、南山还在“微幅”调整！

（来源：克而瑞不动产运营华南），

◾受传2月统春节的假日影响，租金“惯性”向下还在延续，包括一直延伸到3月初，许多区域租金还在“微幅”向下。

截至2月底深圳大部分区域租金持续“向下”。除开龙华、宝安还在上涨外，福田、南山、罗湖这些核心区租金还在调整。作为租金水平相对低一些的宝安、龙华这些区，其在产业区位和商务区，及交通枢纽这些优势下，仍然是今年吸入人口的重要区域，其租金在去年底全市租金调整时期均保持“逆势上涨”状态，叠加这两个区均是深圳人口扎堆区域，其巨量的客群也支撑租金的走强。

数据显示，2月末，宝安、龙华租金环比上涨为主。涨幅最大为宝安区，环比上涨0.29%，平均租金为76.67元/平方/月，回到去年5月租金水平。其次龙华区涨幅为0.11%，涨幅比上个月低一些，租金为79.18元/平方/月，此租金为近1年的高峰，但还低于2023年12月的80.17元/平方/月水平。龙华、宝安两区租金的“强势”，正凸显当下深圳租赁住房市场局部“强势”吸人效应。“返工潮”下，局部区域的“受益”程度不同。

租金最高仍然为南山区，为115.93元/平方/月，这是其租金自去年10月跌破“116”元/平方/月价位后的再次“跌破”，但2月跌幅明显放慢。南山区的租金比起2023年12月的117.79 元/平方/月，跌掉了差不多“2元”/平/月的水准。

2月，大部分区域租金仍然下降为主，包括比较核心的福田、罗湖、龙岗等区租金均有所下降。降幅最大为大鹏区，达到1.06%，租金为64.21元/平方/月，但此租金仍为该区域较高点。福田区租金为113.17元/平方/月，环比1月持续降温，降幅为0.20%，降幅减少，但此租金比去年7月的112.80元/平方/月还高，其租金稳定在“113”价位，甚至比2023年12月的“112.62”还高，说明福田作为深圳核心CBD区，其租金“活力”硬度还存在，即使调整，但同比涨幅还在。这几年福田在市区环境，包括人居环境，还有梅林、环中心、河套、香蜜湖几个“爆发点”产业区，正带来新的人群聚集，为区域价值保持“支撑力”。龙岗租金为62.80元/平方/月，环比下跌0.49%，下跌幅度较大；光明为58.26元/平方/月，环比下跌0.26%，这两个区的租金已经连续4个月下跌。尤其光明区，其租金水平还不如2023年12月的“61.06”元价位。

03

各类公寓供应及走势

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1.集中式长租公寓：

深圳集中式公寓坪效租金在2月“微跌”，较大户型市场占比在提升！

2月以来，深圳集中式长租公寓在租量“暴增”，说明集中式公寓随节后市场的到来，挂盘量迅速“提升”。

截止至2月底，在租量为7370间，比1月的6608多间，多700多间。在租量的突然增长，反映集中式企业增大市场房源的挂牌，但比起去年2月的9411套，今年的在租量还没有回升至去年如此“高峰”。

比起在租量，深圳集中式公寓坪效租金2月持续“降低”，说明市场影响到租金调整，价格没有很强“市场”支撑。

2月坪效租金为3.17元/天/平方，此坪效租金水平远低于去年9月的3.75元/天/平方，比去年同期1月的3.76元/天/平方也低，比今年1月的3.20元/天/平方也低，环比降幅为0.99%，说明集中式近期的“降价”仍然普遍。此外，出租率也下跌了0.79%。说明深圳集中式坪效租金还在调整“降温”，以价换量下，一些企业的“出租率”可能还不尽理想。

图：深圳每个月集中式长租公寓在租量走势图

（来源：克而瑞不动产运营华南）

◾中大户型尤其受“青睐”。2月底深圳30平方以下集中式公寓房源分布比例为47.72%，30-50平方为38.74%，这是自今年第一个月出现30平方以下占比大幅提升后，2月迅速出现30-50平方比重迅速提升超过6个点，相反30平方以下户型比例下降了10个点。正说明，2月的“小家庭式”、“情侣式”客群在增多。包括50-80平方户型比例提升至10.74%，大涨了近4个点。

图：2025年2月深圳集中式长租公寓面积结构分布

（2月底深圳集中式公寓面积结构分布，来源：克而瑞不动产运营华南）

（2月底深圳集中式公寓户型比重变化，来源：克而瑞不动产运营华南）

◾目前全深圳96%的房源比例都在80平方以下，120平方比例只有1.06%，充分反映出这个月市场挂牌出租公寓单间以外的户型在增多，尤其是大单间、一房、两房的户型，另个角度也反映“保租房社区”的入市，增多了这类市场客群市场占比。

相反深圳个人出租房源30平方以下只有3.17%比重，远低于集中式公寓，但2月个人出租房源中单间这类“小户型”比重也在增大。

与此同时，2月底分散式公寓30平以下比例也在下降，不过降幅为2个点，比重下降没有太明显，但30-50平方比重也在提升，说明分散式公寓也在加大一些“较大空间”客群市场的争夺。

2月金领公寓“在租量”猛涨，说明市场上高端公寓出租量在增加，其比重也提升至5%；与此同时，白领公寓在租量也高于1月，说明也在重视白领人群市场的供应。

（来源：克而瑞不动产运营华南）

2.分散式公寓：

分散式公寓在租量“较大下降”，坪效租金再突破“新高”！

2月以来，分散式公寓在租量“突然大降”为主，可见2月分散式市场行情可能迎来较好。

截至2月底分散式公寓在租量为1176间，比1月的2971间，环比大跌60%。比去年2月高峰的1.08万间，少出许多。说明今年2月分散式公寓由于地段及灵活性，出租行情较好。

图：深圳分散式公寓在租房间数与坪效租金走势

（来源：克而瑞不动产运营华南）

分散式公寓2月没有扩张，新增为0个小区数，对比1月的3个，均在减少。

分散式公寓坪效租金去年11月开始反弹，一直延续到2025年的2月。2月深圳分散式坪效租金提升至5.33元/天/平方，整体月坪效租金达到159.9元/月/平方，比起2023年6月的150.90 元/月/平方还高，比去年2月的129 元/月/平方高出差不多“30元”。说明分散式新的一年提价预期高。此坪效租金水平已经接近上海集中式坪效租金。

目前深圳全市分散式公寓累计小区数已经达到34897个，累计房间数达到358416间，突破35.8万间，这数量远在集中式公寓31.8万间之上。

3.个人房源：

个人房源供应挂牌全面“大涨”，挂牌价预期逐步“回升”！

与集中式长租公寓在租量“增长”的同时，个人房源挂牌量也在同步大涨，说明市场各类房源供应“双旺”。

截止至2月底深圳个人房源挂牌出租房源为2.31万套，环比1月的1.76万套大涨30.68%。这反馈去年底以来市场新增了不少空置房源，业主正在增大“放盘”。

图：深圳个人房源挂牌量走势

图注：2025年2月深圳个人租赁房源的走势图表（来源：克而瑞不动产运营华南）

◾值得关注的，个人房源挂牌价今年1月是大降温，到了2月有所回升，但总体还比去年12月低许多。目前全深圳挂牌套均租价为6090元每月，比起去年高峰时期3月的7165.9元每月足足低出千元一套。

挂牌价的降温，说明市场房源竞争的激烈程度，包括“议价程度”；同时2月挂牌价回升，也反映市场旺季业主表现出对价格的预期高。但目前还处于以价换量，事实上，2月个人房源成交价环比下降达到10.10%，反映市场“价格”变化的激烈；但成交套数却大涨16.10%，反映市场的确“好转”。

04

保障房分析

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深圳高度关注“青年就业安居”，保租房“市场化”节奏加速！

（来源：克而瑞不动产运营华南）

今年2月以来深圳保租房投放持续活跃，“市场化”，从企业到支持“个人”，配租细则均在修改调整。

比如2月光明和龙岗均出台了“保租房”相关配租细则，均高度强调增加“配租给个人”。像光明出台“保租房”配租细则，首次增加个人配租渠道，并按人口数、学历、职称等因素合理分配住房面积，明确了配租方式、配租条件等。龙岗甚至在学历方面，给予配租的面积“增大”。

特别值得关注的是，深圳的“租赁住房”已经从政府体系走向“市场化”，更多的社会“市场化”房源围绕青年就业，来深圳求职下功夫服务。其中深圳今年2月就明确“升级”，推出来深圳求职免费住从7天提升至15天，为在深圳就业或创业的人才，提供一张床、一间房，甚至一套房等服务，这正是深圳保障房体系的“新一轮升级”。这轮升级在全市AI大时代下的动作，也为深圳更快、更有活力发展提供了“租房安居”。

像福海一些区，还从城中村增大“保障性租赁住房”供应，其提到2024年福海推进旧房改造，完成景山花园老旧小区改造工程，打造区首批老旧小区改造示范点；改造城中村保障性租赁住房2327套，供应保障性租赁住房1679套。

这些均展现了深圳“保障房”进化的活力，也体现“租赁住房”从市场到服务“城市”就业及活力发展的“新动能”。前海、大鹏、宝安、南山、龙岗、龙华、罗湖均大力推进“租赁住房”的“一张床、一间房、一套房”深入服务程度。

05

企业动态

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长租公寓服务“城市化”趋势增强，大批企业围绕节后“返城、应届毕业生”人群布局！

随着租赁住房的“市场化”节奏，更多的长租品牌企业，包括国企积极参与节后的各城市“返工潮”租赁住房服务，“城市站位”进一步提高。

对于深圳而言，2月仍然有一批新公寓入市，加大对白领市场、青年人才、城市商务差旅等人群的服务。表现活跃的有万科泊寓、寓见安居、安居乐寓、招商伊敦、联发尔寓、湾年公寓、尚智惠友公寓、万豪瑞吉公寓、鸿寓等。

比如万科泊寓，其泊寓·观湖中心公园店、南头古城二期店均已经在试营业入市，进一步强化深圳产业集群区的观澜科技区，及南山科技园片区租赁房源的供应。

比起万科泊寓，安居乐寓则是服务城市人才、青年、应届毕业生来深租房的“主力”，其响应号召，拿出1万套公寓房源服务来深应届大学生，免住期从7天延长到15天，特别在福田、南山一些就业密集区的免费公寓房源也被“一抢而空”；与此同时，寓见安居今年的福永福围福厦里、观澜荟智苑项目均在节后入市，包括其第二批保租房也正在配租。而根据统计，今年2月23日-26日,“深梦启航”高校毕业生租房服务计划在租住房6172套(安居乐寓房源6031套，寓见安居房源141套)，累计共服务应届毕业生8524人次。大批租赁公寓房源的供应，将给来深圳的应届大学生提供一个很好的“实惠租房”福利。免费住这个行动，包括一些品牌企业也在参与，比如龙湖冠寓在杭州推出3天免费住权益；中建幸孚家公寓3天的免费住宿等。北京、杭州、江门这些城市均在大力推行。

作为新建住房比较多的光明区，其商品房转化的“租赁社区”项目也在增多。联发尔寓光明科学公园店也已经入市，作为其落子深圳的第一个项目，可见厦门国企对深圳长租市场关注，提供37-75平方单间到两房户型为主。包括尚智惠友光明凤凰城公寓这些项目，也在2月入市，为光明区青年租房提供了更多元的选择。

鸿寓也在加强深圳市场，其鸿寓鹭湖科技店也已经宣布入市；包括城家公寓“深圳大运新店”也即将入市，这个项目还是其去年新拓展的项目，经过几个月时间筹备期进入市场。

在全国市场布局方面，华润有巢“1202套”保租房社区首度“闯入”南京；广州首个中铁国企公寓“中建·高新·彩寓”入市；浙江义乌瓴寓国际1000多套公寓开业；万科泊寓首次介入西安保租房市场等。

租赁住房的“资管”进程仍在增强。比如万科泊寓联合“险资”巨头设立“16亿元”住房租赁基金投资厦门七千套公寓；第七单超过13亿的上海地产“城方公寓”租赁住房REIT已经通过，很快上市；自如携手“外资”景顺成立12亿的资管平台“星耀如景”项目，也已经签约；建信建融家园租赁住房REIT正在申报；瓴寓国际与中信金石联合设立租赁住房Pre-REITs基金等。长租企业在资管路径上呈现多元“融钱”渠道路径，从国内的REITS，到外资联手，到险资合作，到联手基金等，各种金融模式均在展开。

还令人关注的是，2月一些“服务式”公寓入市也相对积极。比如深圳蛇口片区的湾年公寓蛇口四海湾区项目；还有前海的华侨城瑞吉酒店公寓项目均在入市。包括全国范畴的雅诗阁-北外滩服务式公寓也即将面世；广州馨乐庭科学城服务式公寓入市；上海的佰舍-漕河泾200多套酒店服务式公寓入市；海格公寓静安宾馆项目服务式公寓入市等。

2月，长租公寓市场渐渐走向“热度”。在市场的把握度，产品的“层次感”，“布局”的重点度等方面均在进一步“深化”与“成熟”。

06

市场总结与下月度市场展望

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深圳长租市场正迎来“返城、求职、换租”小旺季，“以价换市”策略将延续！

2月深圳长租房源供应量相对放缓，但个人房源新增供应暴增超过70%，包括公寓挂牌量均出现较大“增量”，市场成交也相对升温好转，体现“市场的复苏”。然在这样背景下市场竞争压力也在持续，全市租金还在延续惯性下跌，集中式公寓坪效还在“微调”，不少长租企业“降价”策略比较普遍。一些公寓方企业还直接表示，这个月一些公寓租金下降了5-10%幅度，目的是为了应对下滑出租率带来的市场竞争压力。

分析原因有，春节前市场由于大量客群离深返乡出现“市场冰点”，春节后“返城、求职、换租”正迎来“小旺季”，但在这样市场背景下，2025年市场在过去一年供应普遍增大背景下，市场压力、市场热度、公寓企业之间竞争正发生“新变化”等。

总体来看，相比1月的“市场冰冻点”，2月中后期市场正迎来“复苏”。特别在“金三银四”的春季招聘大潮下，3月将可能迎来较好的“就业、创业”旺季。譬如“应届毕业生、年轻白领、外来务工人员及部分换租”这些客群将轮动增多，进而带来深圳租赁住房市场持续升温，迎来租赁住房“小阳春”。事实上，过去的2月份深圳宝安中心区一些热点区域，情侣合租、家庭型租客增多，新租、换租需求正加快释放。包括进驻不少企业的坪山区，基于这些企业带来大量就业岗位，推动了区域内租房市场热度。

以“特色化”运营公寓项目，制定公寓具体市场策略，包括价格策略、动态市场调整策略，对公寓再塑造升华有巨大的帮助，正在拉大公寓与公寓之间的竞争距离。未来时间内也只有增强自身公寓运营的频率，市场化品牌宣发力度，方可提高市场的“去化流速”！同时叠加深圳2月后密集推出的青年人才“惠租”留人举措，及大规模“AI+”产业行动计划，将给深圳带来全新的“租赁住房”客群机会。AI赋能万业，不仅仅是城市经济和产业的主流，也将带来人群的更迭，给广大租赁住房企业带来人群效应，值得关注！

来源：克而瑞不动产运营华南

本报告数据均来自克而瑞不动产运营华南。

本报告所选取样本侧重集中式长租公寓项目。（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）