京基天韵府作为深圳罗湖布心片区的重点城市更新项目，凭借其区位优势、配套资源和产品设计，成为区域内备受关注的住宅项目。以下从楼盘详情、优缺点分析及规划配套三个维度展开具体解读：

一、楼盘核心信息

1. 基础概况

·开发商：京基集团（深圳本土知名房企，代表作有京基 100、京基御景峯等）

·位置：罗湖区东湖路与太白路交汇处，5 号线布心站 D 出口约 300 米（双地铁物业，7 号线太安站约 700 米）

·规模：总建面约 54.8 万㎡，分二期开发，一期由 3 栋 62 层超高层住宅 + 1 栋商办组成，总户数约 1297 户

·产品：主力户型为 70-180㎡的 2-4 房，涵盖刚需与改善需求，精装交付（部分房源送装修）

·价格：备案均价约 6.6 万 /㎡，总价 453 万起（2025 年 3 月数据）

·交楼时间：预计 2025 年 9 月 30 日（部分楼栋可能提前至 2025 年 4 月）

2. 户型亮点

·方正实用：主力户型 85㎡（2 房）、150㎡（4 房），全明通透，双阳台设计提升采光与通风

·空间优化：例如 85㎡户型采用动静分区，主卧带飘窗；150㎡户型南北双阳台，主卧套房设计

·使用率高：公摊约 20%-22%，优于同区域多数超高层项目

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二、核心优势与短板

优势分析

·双地铁覆盖：5 号线布心站直达深圳北站、前海，7 号线太安站换乘至福田中心区

·主干道环绕：丹平快速、清平高速、坂银通道快速接驳全城，自驾 30 分钟可达福田 CBD

配套资源成熟

·商业：自带约 1.6 万㎡商业，步行 10 分钟至 12 万㎡天河城购物中心，3 公里内涵盖喜荟城、万象汇等

·教育：自带 9 班幼儿园，小学划片东晓小学（省一级），初中为布心中学（翠园教育集团），周边还有香港中文大学附属礼文学校

·医疗：3 公里内有深圳市人民医院（三甲）、罗湖区妇幼保健院

生态景观优越

·西望围岭公园，北瞰淘金山绿道，部分高楼层可远眺深圳水库，容积率 10.2 但绿化率达 34%

开发商品牌背书

·京基集团开发经验丰富，物业为京基自持，服务品质有保障

短板解析

高密度居住体验

·容积率 10.2，楼间距较密，低楼层采光受影响，部分户型对视问题明显

·车位比 1:0.61，低于深圳平均水平（1:1），未来停车可能紧张

周边环境待提升

·临近丹平快速路，部分楼栋存在噪音干扰

·项目原为城中村改造，周边仍有旧工业区，城市界面需时间更新

三、规划配套与区域价值

1. 交通规划

·远期规划：罗湖北站（广深铁路枢纽）建成后，将强化罗湖与大湾区其他城市的连接

·地铁升级：5 号线东延线（在建）、17 号线（规划）将提升区域轨道交通密度

2. 产业与城市更新

·属于罗湖 “一主两区三带” 规划中的 “大梧桐新兴产业带”，未来重点发展数字经济、黄金珠宝等产业

·周边布心村水围村城市更新二期（京基璟悦府）将新增住宅、商业配套，提升片区活力

3. 教育升级

·香港中文大学附属礼文学校（九年一贯制）2022 年开学，引入优质师资，有望成为区域教育新标杆

四、购买建议

适合人群

·刚需家庭：70-85㎡户型总价可控，且临近地铁、学校，满足基本居住需求

·改善群体：150-180㎡大户型适合三代同堂，高楼层可享景观资源

·长期投资者：罗湖城市更新加速，片区价值有上升空间

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决策参考

·实地考察：优先选择中高楼层，避开临近快速路的楼栋

·对比竞品：与同区域的独树阳光里（6.8 万 /㎡）、京基璟誉府（6.7 万 /㎡）相比，天韵府在户型设计和配套成熟度上更具优势

·关注交楼：确认精装标准及工程进度，避免延期风险

总结：京基天韵府是罗湖布心片区稀缺的新房项目，适合看重交通、教育和生态资源的购房者。尽管存在密度高、周边环境待改善等问题，但其综合性价比在罗湖新房市场中仍具吸引力，尤其适合对居住品质有一定要求且长期看好罗湖城市更新的家庭。

京基天韵府户型产品_房价介绍：京基天韵府在售面积有70-85㎡的2房1卫，105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，计划在2024年一季度入市，将推出1栋B座，244套房源！价格方面预计6.6万/㎡均价。

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京基天韵府即将推出的244套住宅，标准层为5梯7户，我们从平面图上看其建筑设计并没有很对称，而且户型面积跨度较大，从70㎡至180㎡分成了不同的7个户型。

建面约70㎡2厅1卫：在深圳主城区新盘中，有这么小面积的2房上车户型比较少见，这个户型也是拉低项目整体单价和总价的产品，自然也是最需要被将就的产品。

设计的是竖厅格局，餐客厅一体化，客厅3米开间，进深9.5米，L型厨房，带一个小生活阳台，得房率：89.65%（包含赠送），主卧阳台都是正南朝向。

建面约85㎡2房1卫：这批产品中房源最多的一个户型，两个户型基本一致，仅朝向不同。相较70㎡的2房，85㎡的2房开间更大，空间也更加舒适，

建面约105㎡3房2卫：这是本项目3房的门槛户型，也是目前深圳主城区新盘3房2卫的主力户型。

这户型的整体设计和布局相较前面几个2房户型更合理，视野和采光面也更好，

建面约120㎡3房2卫：该户型实际上可以做“3+1”房，多出来的一个房间做卧室比较勉强，但作为多功能房还是可以的。该户型位于南向端头位，多个开间的朝向和采光都比较不错

建面约150㎡4房2卫：实际可以做“4+1”房设计，同样可以多出来一个书房或茶室，整体户型布局相较其他户型更加合理，通透性也更好

建面约180㎡4房2卫：同样可以做“4+1”房设计，空间尺度上比150㎡户型更加舒适，

京基天韵府，位于罗湖区东湖街道仁心路与围岭中路交汇处西北侧，项目所处的布心片区，是罗湖老牌居住区，周边公园配套丰富，西侧是围岭公园，北侧是淘金山，东侧是深圳水库，南侧是翠竹公园。

总占地面积约1.95万㎡，总建筑面积约24.6万㎡，计容建筑面积约20万㎡，容积率10.26，绿化率36%，共由3栋62F的超高层住宅+1栋商办公寓组成，其中1栋A座商办公寓52F，1栋B/C/D座住宅62F，2栋是1所9班制幼儿园。

住宅面积116740㎡，折合90㎡/套计算，约1297套房源，其中商品房244套，5梯7户设计，地下4层，停车位995个。

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交通方面，2高铁：深圳站、罗湖北站（规划中）2地铁：双地铁口——距离地铁5号线布心站约250米，距离地铁5、7号线太安站约500米，便捷换乘1/2/9号线。3口岸：罗湖口岸、文锦渡口岸、莲塘口岸。4 快速：临近东湖路、太白路等城市主干道，快速接驳坂银通道，清平高速，瞬达全城。数据来源：高德地图测距。

商业方面，约50万m高端商圈航母，奢享高阶丰盛生活。项目自带：约1.6万m?商业1KM范围内：约12万m?深圳天河城购物中心2KM范围内：约10万m京基KK TIME、约6万m喜荟城购物中心、约15万m华润万象汇、约6万mIBC MALL等商圈；数据来源：百度数据；高德地图测距。

教育方面，周边3所省一级学府为邻（东晓小学、布心小学、布心中学），10所学校环伺，项目（布心+水围）配建两所幼儿园（一所9班幼儿园，一所18班幼儿园），优质教育氛围，孩子自此拥抱未来。

生态方面，拥揽一湖三山五公园自然景观，尽享绿意鲜氧。一湖：约60km?深圳水库三山：梧桐山、围岭山、淘金山绿道五公园：围岭公园、东湖公园、布心山公园、翠湖社区公园、东晓儿童友好公园。

项目综合评测

1.京基天韵府所在的布心片区，周边多为老旧小区，目前整体的居住面貌略显陈旧。

2.该片区内少有的入市新盘，10.27的容积率，62F的超高层建筑，住家舒适度欠佳。

3.买房必备3件套，京基天韵府拥有罗湖区数一数二的翠园东晓小学学区，家门口步行范围内的地铁口，还有周边不远的商业街区，整体评分还是不错的。

4.加上赠送81.47-89.65%的得房率，在当下罗湖区域内的新房市场，包括在62F的超高层建筑规划下，能做到这样的得房率也是难能可贵。

5.在罗湖区域内老生常谈的问题了，停车位不足，按照估算最低1297套的户数，只配比了995个停车位，车位最高配比也是1：0.77。

6.回迁户占比过重，基本占到了82%的住户，整体居住体验感会大打折扣，后续二手房市场流通方面，也会受到很大影响。

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