京基璟誉府作为深圳罗湖区的重点旧改项目，凭借其核心区位和配套优势，自入市以来备受关注。以下从容积率、学校、价格、楼盘详情及优劣势等方面进行全面解析：

一、基础参数与楼盘详情

位置：罗湖区东湖街道东湖路与丹平快速路交汇处西南侧（地铁 5 号线布心站 B 出口约 300 米，7 号线太安站 E 出口约 700 米）。
开发商：深圳市京基房地产股份有限公司（京基集团旗下）。
规模：总占地面积约 2.76 万㎡，总建筑面积约 40.3 万㎡，计容建筑面积约 31.3 万㎡，容积率（深圳罕见的超高层密集社区）。
：由 3 栋 5 座 60 层超高层住宅（1624 户，其中商品房 489 套、回迁房 1135 套）、1 栋 62 层办公楼及 1 所 18 班制幼儿园组成。
车位：规划停车位 2015 个，车位比1:1.24（部分来源称 1:0.75，需以开发商最终公布为准）。
绿化率：40.01%，内部配套近 1 万㎡园林、社康中心、社区警务室等。
交付时间：预计 2025 年底带装修交付，物业费 5.9 元 /㎡/ 月。

二、核心优势分析

1.交通枢纽级配套

·双地铁覆盖：步行 5 分钟可达 5 号线布心站，10 分钟到 7 号线太安站，可快速换乘 1、2、3、9 号线，30 分钟直达福田 CBD、深圳北站等核心区域。

·快速路网：紧邻丹平快速、坂银通道、清平高速，15 分钟车程覆盖罗湖口岸、文锦渡口岸，30 分钟可达莲塘口岸。

·公交密集：1 公里内有 22 个公交站，覆盖 M172、64、29 等多条线路，日常通勤便利。

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2.教育资源优质且密集

·自带幼儿园：项目配建 18 班制幼儿园，满足学龄前教育需求。

·小学学区：划入罗湖区03 大学区，包含锦田教育集团华丽小学、翠园东晓教育集团东晓小学、布心小学等 10 所学校，其中东晓小学为省一级名校。

·初中学区：划入04 大学区，对口翠园东晓教育集团布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校（九年一贯制公办），后者 2022 年开学，师资力量雄厚。

·全龄段覆盖：3 公里内有 93 所幼儿园、31 所小学、21 所中学，教育选择丰富。

3.商业与生态双优

·商业配套：自带约 2 万㎡社区底商，1 公里内有深圳天河城购物中心，2 公里范围内覆盖京基 KK TIME、喜荟城、华润万象汇、IBC MALL 等大型综合体，商业体量超 50 万㎡。

·生态资源：紧邻东湖公园（约 193 公顷）、深圳水库（60.5 平方公里保护区），高层单位可俯瞰梧桐山景，下楼即达公园绿道，居住环境宜居。

4.品牌与产品力支撑

·开发商实力：京基集团深耕深圳 30 余年，代表作包括京基 100、京基滨河时代等，品质与交付能力有保障。

·户型设计：主推 70-180㎡2-4 房，全明格局，部分户型采用 LDKB 一体化设计，客厅开间 3-6.7 米，阳台最大进深 1.8 米，采光通风优越。

·带装修交付：配置中央空调、智能马桶、全屋定制柜体等，精装标准约 5000 元 /㎡。

三、主要劣势与风险

1.高容积率与居住密度

·容积率11.35为深圳住宅项目前列，3 栋 60 层超高层住宅楼间距较窄，低楼层采光受影响，梯户比 3 梯 4 户 / 3 梯 5 户，高峰期等待时间较长。

·回迁房占比70%（1135 户），社区居住人群多元，可能影响整体品质。

2.噪音与环境干扰

·临近丹平快速、地铁 5 号线，部分楼栋（如 C 座）受交通噪音影响，需选择中高楼层或加装隔音玻璃。

·周边多为老旧小区（如布心花园），城市界面有待更新，旧改周期较长。

3.车位与得房率问题

·车位比1:1.24（部分来源称 1:0.75），低于深圳平均水平，未来停车可能紧张。

·套内得房率约 75%，加上赠送面积后约 81-89%，属于中等水平，低于同区域纯商品房项目。

4.价格与市场竞争

·备案均价67005 元 /㎡，带装修交付，但周边二手房（如布心花园）均价约 5.5 万 /㎡，性价比不突出。

·同区域竞品（如城建云投凌云华府）主打高端改善，分流部分客群。

四、价格与户型详情

1.价格区间

·备案均价：67005 元 /㎡（2025 年 3 月数据）。

·折后均价：开盘期间有 85-86 折优惠，折后单价约 5.8 万 /㎡起，总价 255 万起（50㎡1 房）。

·户型总价：70㎡2 房约 409 万，85㎡2 房约 383 万，95㎡3 房约 626 万，180㎡4 房约 1206 万。

2.主力户型解析

·70㎡2 房 2 厅 1 卫：竖厅设计，客厅开间 3 米，主卧 2.95 米，阳台西北朝向，适合刚需。

·85㎡2 房 2 厅 1 卫：LDKB 一体化设计，客厅开间 3.35 米，厨房带生活阳台，实用率较高。

·95㎡3 房 2 厅 2 卫：双卧朝南，主卧带独立卫浴，北向次卧可改书房，适合三口之家。

·180㎡4 房 2 厅 2 卫：南北通透，6.7 米景观阳台，双套房设计，主卧带衣帽间，改善首选。京基璟誉府_售楼处_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

五、购买建议与适合人群

1.推荐购买人群

·刚需客群：预算有限但追求核心地段，看重双地铁和教育资源的年轻家庭。

·地缘改善客：罗湖本地居民，希望置换品质新房，享受成熟配套。

·长期投资者：看好罗湖 “湾区枢纽” 规划，愿意持有 5 年以上等待旧改红利释放。

2.谨慎考虑人群

·追求低密度社区：高容积率和回迁房占比可能影响居住体验。

·对噪音敏感：临近主干道和地铁，需实地考察噪音影响。

·短期套利者：当前价格高位，短期内升值空间有限。

3.决策关键

优惠力度：关注开发商阶段性折扣（如开盘 85 折），对比周边竞品（如京基天韵府均价 5.67 万 /㎡）。

六、总结

京基璟誉府是罗湖布心片区稀缺的新盘，凭借双地铁、优质教育和成熟商业配套，适合对地段和生活便利性有较高要求的购房者。但高容积率、回迁房占比及噪音问题需谨慎权衡。若能以 5.8 万 /㎡以下价格入手，长期持有或可受益于罗湖城市更新和东进战略。

京基璟誉府楼盘详情：项目是沿百仕达-淘金山-深圳水库沿线最后一个湖山全景项目，建面约70-180㎡湖山首排奢宅，格局方正，尺度阔绰，全生命周期户型容纳更多生活场景。

项目坐落于淘金山贵胄之地，私享38万m²原生山脉及300万m²浩瀚东湖头排景观，承袭豪宅基因，一面近揽山水宁静，一面执掌城央繁华，缔造新时代奢居典范。

紧邻一湖三山五公园，傲据60.5平方公里深圳水库保护区一线，深港唯此6000万㎡生态恒产。直面深圳最高峰梧桐山，淘金山、围岭山簇拥，下楼即达东湖公园、咫尺翠湖文体公园（罗湖最大的社区公园）、淘金山绿道、围岭公园、布心山公园、东晓儿童友好公园等，畅享24H生态鲜氧。

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项目推售1栋A1座、1栋B1座/B2座、1栋C座，共489套房源，面积有50㎡的1房1厅，70-85㎡的2房1厅，95-105㎡的3房2卫，120-150-180㎡的4房2卫户型，价格方面可以参考附近的京基天韵府，折后均价5.67万/㎡，计划在2025年底前带精装交房。

70㎡的2房2厅1卫：仅1栋B1座04户型，设计的是竖厅格局，客厅3米开间，餐客厅一体化设计，2个卧室分别做到了2.95米/2.35米的宽度，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），阳台朝西北向。

85㎡的2房2厅1卫：设计的是竖厅格局，客厅3.35米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，2个卧室分别做到了3.6米/2.7米的宽度，L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），阳台朝西南向。

95㎡的3房2厅2卫：仅1栋B2座01户型，设计的是竖厅格局，客厅3.35米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了2.95米/2.6米/2.25米的宽度，L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），阳台朝西南向。

105㎡的3房2厅2卫：设计的是竖厅格局，客厅3.65米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了3.3米/2.6米/2.5米的宽度，L型厨房还带1个小生活阳台，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），阳台朝西南向。

120㎡的4房2厅2卫：设计的是竖厅南北通透格局，客厅4.2米开间，进门入户玄关，LDKB一体化设计，4个卧室分别做到了3.5米/2.7米/2.6米/2.5米的宽度，客厅连接次卧出6.7米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），阳台主朝东北向。

150㎡的4房2厅2卫：设计的是竖厅格局，南北通透双阳台，客厅6.3米大开间，进门入户玄关，4个卧室分别做到了3.5米/2.9米/2.8米/2.8米的宽度，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向。

180㎡的4房2厅2卫：设计的是竖厅格局，南北通透双阳台，客厅7.3米大开间，进门入户玄关，4个卧室分别做到了3.65米/3.45米/3.1米/2.9米的宽度，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率：75.66%（不含赠送），客厅阳台主朝西南向，餐厅位还有个长6.15米的观景大阳台。

项目总占地面积约2.76万㎡，总建筑面积约40.3万㎡，计容建筑面积约31.3万㎡，容积率11.35，绿化率40.01%，共由3栋5座60F超高层住宅+1栋办公楼组成，其中1栋A1/A2座/1栋B1/B2座/1栋C座住宅60F，3栋办公楼62F，2栋是一所18班制幼儿园。
总规划1624户，其中商品房有489套，3梯4户/3梯5户设计，回迁房1135套，地下5层，规划停车位2015个。

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京基璟誉府装配小区信息

项目联袂蕾奥、同济人、普利斯等国际团队，打造功能丰富多元、活力现代的共享型理想社区。

以“东湖之畔，滟潋波光”为设计理念，选用节能高档的LOW-E中空玻璃，配以历久弥新的铝板线条勾勒外立面，提升建筑的气质与格调，更显轻盈感和现代艺术感，彰显时代人物的身份标签。

10m挑高大门—艺术园林庭院—6m挑高入户大堂，三重礼序，步步尊崇，让归家成为一次艺术尊贵之旅。

近1万㎡景观园林，以6重园林景观（主人口、归家礼庭、揽翠花径、阳光沐台、欢畅泳池、童趣乐园）营造体验感丰富的全龄段公共活动空间。

丰盛社区配套 ：约1.3万m²公共配套，含社康中心、公共配套、社区警务室等，真正做到老有所养、幼有所育，打造多元、安全、舒适的居住环境。

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京基璟誉府配套信息介绍

学校配套：京基璟誉府自带1所18班制幼儿园，根据罗湖区教育局2024年最新的学区划分，小学学区划分在03大学区，初中学区划分在04大学区

03学区：由锦田教育集团华丽小学、翠园东晓教育集团翠园东晓创新学校小学部、锦田教育集团翠茵学校、区教科院实验教育集团淘金山小学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校小学部、区教科院实验教育集团布心小学、翠园东晓教育集团东晓小学、翠北教育集团东昌小学、翠园教育集团松泉实验学校小学部、翠北教育集团水田小学等10所学校组成。

04学区：由翠园东晓教育集团布心中学、香港中文大学（深圳）附属礼文学校初中部组成。

地铁配套：项目距离5/7号地铁线“太安站”约700米，步行约11分钟，2站到万象汇，2站到洪湖公园，3站到大剧院，5站到华强北，9站到深圳北站，12站到西丽大学城站，14站到留仙洞总部基地，3站到布吉可换乘3/14号线，2站到黄贝岭可换乘2/8号线。

商业配套：自带有社区底商，在约1公里范围内有深圳天河城购物中心（建面约12万㎡，在2公里范围内有京基KK TIME（建面约10万㎡），喜荟城购物中心（建面约6万㎡）、华润万象汇（建面约15万㎡）、IBC MALL（建面约6万㎡）等多元商业综合体。

温馨提示:感兴趣的朋友可来电预约或者前往参观，享受一对一专属VIP看房服务，一定比中介和自媒体更便宜享受开发商内部额外最低优惠折扣和大额现金购房补贴。
本项目推广名为“京基璟誉府"官方电话:400-855-2986本资料为要约邀请，不作为要约或承诺。以上所发布的关于楼盘项目相关图文信息仅供您买房前参考，以上所有关于本楼盘的图文资料及说明请以本项目批文及双方在项目营销中心现场的买卖最终合同为准