上海楼市，金三银四小阳春。

3月前20天，二手房已累计成交18296套，这么看来，本月成交量很有希望到达3万套。

而在市场火热的同时，也呈现出一片 乱象 ：

市场把涨价的爱给了品质次新；

把走量的爱给了刚需房源；

至于豪宅，则是一房一价，冷热不均。

上海楼市，彻底乱了。

顶豪法拍爆冷

3月11日，上海顶豪翠湖四期成交一套法拍房源。

296平，带车位，底价成交，成交价5491.2万，单价18万出头。

296平大横厅户型，最高点成交价接近1个小目标，两年多时间，价格接近腰斩。

目前小区在挂牌的同户型，挂牌价在7900-9500w之间。

这个成交价，明显捡漏了。

不过，翠湖四期，乃至整个翠湖天地的二手房，可能都要被这套法拍房的价格打下来了。

翠湖四期爆冷背后，有三个原因：

1）296户型无景观溢价，看不到湖景。

有钱人买豪宅，眼光也越来越刁钻了，不仅看地段IP，还看景观，江景、湖景、三件套，没有景观溢价价格就不行。

2）市区豪宅新房疯狂出货，挤压二手房

数据显示，2024 年，上海总价 3000 万元以上的豪宅新房成交2553套套，而 2023 年全年仅为 941 套，翻了2倍还多。

中海顺昌玖里，单日卖出196.5亿；

融创外滩壹号院2期，单日99.97亿元；

凯德茂名公馆，绿城外滩兰庭……

天量的豪宅新房，疯狂挤压二手需求。

有钱人，更喜欢买新不买旧。

3）法拍房本身的折价原因

这套房是破产拍卖，有钱人多少会介意一点风水问题。

对比翠湖三期，最近成交的几套单价都上了20万。

不过法拍税费各付，能为下家省去百万税费，法拍房也是有一定优势的。

豪宅的寒意，不仅是在翠湖四期。

新房这块，上海壹号院都滞销了。金陵华庭也搞了些低价的房源送福利，吸引更多人认筹。

这一波楼市救市，好像跟豪宅关系不大。

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刚需成交火热

对比顶豪翠湖四期的拍卖爆冷，同一时间，上海总价100-500万的刚需房却卖爆了，成交十分火热，成交占比高达80%。

分析背后原因：

1. 这些买房人不看重增值，只是希望有个安身之所；

2. 另一方面也觉得价格跌到位了；

23年至今，上海不少老破小远大新价格腰斩，价格打7折已经是表现出色。

以前500万的房子，如今300多万就能买了。

3. 租售比接近房贷利率；

随着房贷利率不断下调，不少市区老破小的租售比已经无线接近房贷利率，租金快能覆盖月供了。

今年，大概率还要降息，对房价形成进一步支撑。

4. 政策松绑释放购买力；

去年一轮又一轮政策救市轰炸，包括：

限购放宽（外环外非沪籍单身可购）、社保五年改三年、外环外社保只要1年、首付比例降至15%、税费优化（增值税“5改2”）、提高公积金贷款额度等等。

就是要刺激刚需下场买房。

5. 大规模拆迁

去年徐汇东安新村的拆迁全市瞩目，其实不止是徐汇，上海最近几年的旧改、拆迁、城市更新一直是全面开花的状态。

这些拆迁户，拿到钱之后，多半也会在原来的家附近买一套市区老公房，继续生活。

6.学区房、婚房等刚性需求集中释放

小阳春，同样也是学区房的小高潮，大量的挂户口学区老破小，近期迅速成交。

而且都没什么谈价空间，主要是已经跌了很多了。

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中产次新房开始涨价

在刚需，中产，豪宅三大品类房源中，中产房源的表现最近是最出挑的。

我们在 一线观察到：

次新商品房，尤其中产青睐的那些板块和小区。

比如古美，大宁，御桥这些兼顾学区与品质的次新房，不少挂牌价甚至是成交价都开始涨了。

大虹桥、唐镇一些品质次新也出现超跌反弹。

蟠龙天地上涨72万：

从最低点看，有了14%的回升 。

仁恒东郊花园上涨70万。

134平户型近期成交价来到了1188万，同户型去年9月的成交价1118万，半年时间多卖了70万。

而因为价格上涨，中产品质次新的成交有点 僵持 了。

房东看好后市，涨价，但买家并不买账，因此难以成交。

当下一套高品质次新房如果价格有诚意，对比去年9月份微涨或者没涨，那在这个金三银四的档口，很容易就出掉。

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小结

整体来看：

刚需房大量成交让置换客有了钱去买品质次新；

然而次新房房东涨价，买家却不买单，成交僵持了；

中产房成交僵持，向上置换豪宅的链条没有打通。

这也就解释了当下，上海楼市冰火两重天、冷热不均的现状。

上海楼市的分化，已经是明牌了。

今后买房，一定要让自己住的舒服。因为好住的房子，也会更加保值。

长期看，依然是经济复苏进度决定房价韧性。

2025年上海楼市，“整体企稳、局部回暖、分化延续”。

我们建议：

1）硬伤房源抓紧出货

远郊房和“老破小”还未止跌，供需关系严重失衡。

2）市中心好地段的次新房有机会捡漏，跟着“地王”买周边

比如虹口临平路附近拍出天价地皮后，旁边瑞虹新城的二手房成交

量立马涨了，价格比同地段新房便宜一半。

重点看三个条件：地段好（比如徐汇滨江、前滩）、房子质量高（比如得房率80%以上）、物业靠谱，这种房子比较抗跌。

3）已经涨得太快的别急着跟风

不少二手房已经涨价5-10%，别盲目跟风。

包括有些地方2026年会有大量限售房解禁，也要注意风险，到时候可能降价抛售。

4）市区高价新房别追，地价太贵的先别碰

去年拍地溢价30%以上的项目，开发商成本太高，新房溢价严重。

5）其实当下这种市场，对于买房人和置换客反而是比较友好的，刚需房价格到位去化很快，次新房加点价能买到好户型好楼层。

而且心态上不会很着急，对比22年最高点，也打折了不少，买入安全垫也高。

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