以下是深圳龙华红山华府的优缺点分析：
优点
• 顶级教育资源：对口深圳高级中学北校区，该校为龙华区第一梯队名校，中考成绩稳居前列，教育资源优质，是房产保值增值的重要因素。
• 高性价比门槛：推出约63 - 78㎡的小户型，总价450万起即可上车深高北学区，远低于周边二手房价格，首付压力小。
• 交通便利：步行约400米可达地铁4/6号线红山站，1站直达深圳北站，无缝接驳广深港高铁及深惠城轨，通过“三纵三横”路网可快速通达福田、南山等核心区。
• 成熟配套与稀缺性：周边商业如红山6979、壹方天地，文体如深圳图书馆北馆、美术馆新馆，医疗如新华医院等市级配套完善。作为红山片区最后一块住宅用地，稀缺性显著，未来二手房市场竞争力强。
• 户型设计优化：遵循2023年建筑新规，平均赠送率达13.7%，公摊较小，63㎡两房、78㎡三房布局紧凑实用，2梯6户设计提升居住效率。
缺点
• 居住环境受限：容积率5.17，小区仅1栋楼，无花园，内部公共空间匮乏；南侧紧邻城中村创业花园，城市面貌杂乱，短期内难以改善。
• 车位紧张与回迁混居：车位比仅1:0.61，停车压力大；项目含166套回迁房，居住人群混杂，可能影响纯粹性。
• 噪音与日照问题：靠近地铁4号线高架段，部分户型受噪音干扰；楼间距较小，低楼层日照和视野可能被遮挡。
• 社区规模较小：总套数352户，可售仅186套，缺乏大型社区配套，物业品质与服务可能受限。
红山华府是否值得购买，取决于个人需求。对于预算500万内、注重教育资源且能接受居住环境短板的刚需家庭，或追求学区房投资潜力的购房者来说，红山华府是一个不错的选择。但如果对居住舒适度要求较高，在意小区环境、车位配比和居住人群纯粹性等因素，可能需要谨慎考虑。

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深高北又有新地块住宅盘马上加推了，这次还是全部小户型！还是新规户型，超高使用率！面积段都为约63-78㎡的户型，但是只有186套，所以，大概率又是直接开盘直接日光

项目有63平做两房，总价可能直接干到450万起，目前项目连夜赶工已经出地面五层了，看来快的话年前就能开营销中心样板房，开盘时间可能得明年2-3月份才能入市了，户型首次曝光出炉！

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项目分为1栋（一单元）30层和1栋（二单元）33层。其中一单元为商品房，二单元为回迁房，该项目为刚需小面积产品，户型面积有63㎡、66㎡、69㎡、78㎡两房至三房，其中两房户型93套，三房户型93套。

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红山华府

今年5月份，深圳建筑新规出台，市面上大部分产品户型设计限制变少、公摊面积减小、拓展后户型实用率和赠送率都大大提升！

项目效果图|图源：红山华府

红山华府主推的户型建面约63-78㎡二至三房，完美契合了当下很多家长对于上深高北小面积学区房的置业需求，

项目平均赠送率高达13.7%，户型灵动性强，可以满足更多家庭生活场景需求。

在保证各功能区及实用性兼备的前提下，合理打造户型，做到“小而精”的布局设计，实现低成本上车。

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项目效果图|图源：红山华府

目前效果图已出炉，项目为高层独栋住宅。项目规划为二类居住用地，用地面积：6249平方米，容积率4.6。

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项目与深圳北站的直线距离约500米，距离深圳四大名校之一的深圳市高级中学北校区（下称“深高北”）约400米。

示意图

教育配套

自深圳高级中学北校区9年制落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。顶着“深高北”的光环，未来入市时是一个极大卖点。

自深高北落地龙华以来，中考成绩一直是龙华的top1，经过几年的沉淀，现在更是已经跻身深圳市第一梯队的优质学校。

比如，2021年深高北的中考成绩遥遥领先：570分以上占比17.94％，560分以上占比29.41％，550分以上占比39.41％。从560分以上的占比来看，深高北已经达到了市梯队的水平。再到今年2023年深高北更是以594分稳占龙华第一位置

尤其是，去年初深高北启动了扩建工程，拟扩建45个班，新增2100个学位。这就意味着，那些担心被分流的家长，未来其孩子有更多机会进入深高北。

交通配套

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距离深圳北站约500米，地铁4/5/6号线直接在此接驳。通过4号线深圳北站向南20分钟内可抵达福田中心区，或直接换乘地铁5号线到南山、罗湖中心区。地处深圳中轴，自驾出行各个片区比较便捷，到深圳北乘坐高铁出行步行可达。

商业配套

后期附近将建龙华首家五星级万象系商业，后期周边人流或将汇集于此。步行可达深圳北站缤果空间等集中商业，邻近龙华版欢乐海岸-红山6979、龙华天虹购物中心以及在建的华南首家Costco旗舰卖场。

星河coco city距离项目约1.2公里，鸿荣源北站商业中心、龙华天虹、红山6979距离约在2公里左右。周边的商业都在北站和红山两个地铁站，步行或者搭乘一个地铁站就能抵达，出门消费娱乐都很便利。

休闲配套

项目周边不远就有四个公园

另外，周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建），演艺馆、展览馆、简上体育综合体等人文配套设施已投入使用。

公园环绕，附近有16万㎡绿芯公园、北站中心公园

周边价格

价格方面，距离该地块最近的中海学仕里（2022年6月入市），毛坯限价7.82万/㎡。
而二手房方面，周边的金亨利近3月成交价12.7万/㎡，挂牌价超13万/㎡，是龙华二手房市场的天花板。

同样是深高北学区的众福红山印（11月8日）晚上10点，位于龙华红山的新盘众福红山印选房结束。

据开发商海报信息，红山印开盘劲销151套，热销8成，收金超10亿，是近期新房市场上卖得很不错的项目开盘当天有3个99折优惠，折后最低单价7.2万/平起，最低总价578万起，至今两个月时间不到红山印已经售罄，同样深高北学区的深业地块位置明显比红山印更好，就看红山华府最终开什么价格了，会不会可能成为2024年日光盘深高北学区深业上城学府也以日光售罄！

优点:

①教育天花板：项目对口深圳高级中学(集团)北校区新园，看看金亨利就知道了
②地处C位：位于红山和北站之间，龙华top地段，不用多说。
③地铁近：距离深圳北站（4，6号线）仅400米。
商业全：900米外有红山六九七九商业中心，附近还有龙华天虹、龙华壹方天地等，满足日常购物需求。

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