上次饭总去清河踩盘后：

有粉丝说北边的价格普遍都比较坚挺，像前两天刚拍的树村地块，楼面价都超过10万/平了，zf为了卖地，必须把房价拉上去，再卖地。

其实这个逻辑不全对啊，二手房如果卖不动，价格往下跌，新房价格和成交量同样也会跟着受影响的。

而且饭总一直强调：北京房价极度分化，即便是北边也并不是所有的房子都在涨价啊。

饭总从系统里调取了北五环外二手房 过去半年的成 交价跌幅排名，看到了天通苑一区，25年2月22号刚成交了一套106平的3居，成交价318万。

同户型2024年3月的成交单价还在3.2万/平，现在已经跌破3万了！

再往前倒一年，成交总价甚至还432万呢，合 单价4.06万/平。而且23年成交的两套房源楼层和朝向都跟最近成交的这套差不多。

相当于不到两年的时间，房源总价下跌了114万，房价跌幅超过了26.38%。

饭总又看了看天通苑其他几个区的房价，发现天通西苑三区最近成交的一套4居单价竟然跌到了2.3万/平，太夸张了。

但区域也不是全都是暴跌，部分小区的房源均价能稳定在3.5万左右/平的，户型好一点、转商的房源甚至有挂牌4万+/平的。

天通苑的房价是不是还要跌？ 片区的新房、二手房敢不敢买？？饭总决定再去踩个盘。

这次踩盘饭总决定绿色出行，选择坐地铁去，顺便帮大家实测一下地铁是不是真的能挤掉鞋子

但是 饭总又是避开了早晚高峰去的，所以体感上和饭总在网上看到的高峰期人流量 区别还是很大的。

饭总在郭公庄上车，运气好有个座儿，不过只坐了6、7分钟，换乘10号线之后就没座位了。

饭总感觉10号线高峰期和平峰期差别真的不大，啥时候人都是挤的。

而且饭总每次坐地铁都有一种恍惚的错觉，就是四季混乱，这地铁上穿多厚多薄的人都有啊

在宋家庄换乘5号线的时候，饭总刻意多排了一趟车，毕竟要坐21站，饭总这老腰迫切需要一个座位

于是这一趟单程花费就超过了1个半小时，如果大家工作在南城的话，尽量就不要往天通苑这边选房子，早高峰通勤耗时会更久。

饭总在路上的时候，翻到了2020年9月20号一个老粉丝在公众号文章下方的留言：

这个粉丝说的很中肯，天通苑大部分房子是经适房，二手房买卖时要多出一部分土地出让金转成商品房性质，买房成本就高了，所以上面饭总提到的已经转商的房源价格就会更高一些。

整个社区规划比较早，楼龄也不小了， 从98年到14年都有，2004年前建成的房子 居多。

而且天通苑社区真的太大了，一 共18个小区，绝大部分都是6000户起步的大规模社区，共640多栋楼，高层较多。

这里是全亚洲最大的社区，关于这里住了多少人，有人说30万（也是大多数人的说法），有人说70万，有人说100万...

所以自然会供大于求。

天通苑各小区挂牌量很大，很多小区房源挂牌房源都超过了100套，议价空间就大了。

这里二房东泛滥，不少新北京人新刚需来这租房都有被坑过的。而便宜的小区人多嘈杂使得居住体验急剧下滑但也成为了一些人的噩梦，风评一直很差。

接下来饭总合实地的感受一个个说，大家不喜勿喷啊，确实有很多问题到现在都没改善。

饭总原本打算从天通苑站下车的，结果不小心坐到了天通苑北站，里面感觉不明显，在外面看，这地铁站真是比别的二三线城市的动车站还大

地铁站门口的非机动车停车场，停满了密密麻麻的电动车、自行车...

周边最大的感受就是脏乱差、鱼龙混杂...

一部分地方环境脏乱差，小区外围公共街道，乱停车情况极其严重。

好的一点是，天通苑北现在改造成了交通枢纽，虽然人还是贼多，但是因为把各个交通资源整合了，人流倒是更为规矩了。

而且前几年回天计划来了，说实在的这个计划很猛。

解决了让人诟病的城中村，之后也清理了不少小摊小贩，虽然偶有零散，但整个主路上的改观倒是很大。

不过走到社区里，人口密度还真是挺大的，这是饭总找的一张俯拍图，密密麻麻的全是楼。

开车到这儿，没有点车技最好还是去练练，错车真是差之分毫，谬以千里。

天通苑北站出来往南走，过个马路就到天通西苑三区了。

小区外面的几栋楼是塔楼，不过窗户挺大的，至少饭总看南向的窗户都是大落地窗。

但是很多房子朝向不好，导致小区房源价差非常大，如果要选，还是建议大家选小区里面的板楼。

西苑三区很大，距离两个地铁站都很近，从东南门出来紧挨着天通苑站，北边距离天通苑北站也是非常近，最好还是去北站坐车吧，不然不知道要多等多少趟...

马路对面是天通北苑一区，小区里也是塔板结合， 到地铁站和西苑三区差不多的距离。

但是这边楼龄整体看上去比较新，小区内部环境略好一些，据说户型做的也更好，所以挂牌均价比对面高2、3000。

天通苑好多小区之前物业维护不好，都是开放式的，有的外立面别看楼龄是次新，但明显是“翻新”的，户型也参差不齐，想买好的真得花心思...

再说说房价，一般大家都会把回龙观做对比，其实两边已经拉开了比较大的差距了。

饭总很早以前有篇文章写过18年的房价，那时候回龙观5.1万，天通苑4.2万，现在回龙观跌到了4.5万，但天通苑已经跌到了3.3万。

客观来说，如果大家手头预算非常有限，在西二旗、望京、中关村软件园等北部产业片区上班，图通勤方便，或者有个上车的地方，天通苑其实可以考虑，但是千万别高价接盘。

这里总价2、300万就能买到不错的房源，但你就不要期望他能给你的资产带来多大的增值了。

这一片物业管理也有比较大的问题，考虑后期出手的话，饭总建议大家还是看看其他片区。

买房的外部因素产业、学校、地铁三个依然是核心因素，其他配套要具体分析，内部的户型、品质、物业等同样重要。

有多大能力办多少事，根据自己的真实需求，预算范围内量力而行，不要把钱都拿去买房子，才是王道，不知道怎么选的可以加饭总微信vfang8

下期想看饭总踩盘哪里，欢迎评论区留言！

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