与河西倒挂，今年房价注定被推高！这三个板块需重点关注|二手房|建发|房价|房地产市场|房源|河西南

大家好，我是苏北哥！今天是3月24日，农历二月二十五，今天开始也是3月份的最后一周……

01.

反倒天罡，一路之隔！这个板块竟与河西形成房价倒挂？

不能不说，时间真的过得超快，过完年才2月中旬，如今已经3月底，似乎这一个多月时间只是转瞬之间就过完了，眼看4月份就要来到，然后5、6、7月，掐指之间，2025年就会过掉一半，似乎时间对谁都很公平，对谁也都很残酷，这话一点不假。

每个人都必须珍惜时间，买房人也不例外！

时代在变，楼市的ZC环境在变，市场本身的节奏也在变，说实在的今年的确与前两年的南京楼市环境有着本质上的区别，以前那种不问市场行情，只一心等待房价下跌的等等党，其实在今年已经不合时宜，这种心态的买房人会慢慢的被时代抛弃、淘汰！

原因很简单，你在等，死等房价下跌，所以你的观点和看法是静止的，一成不变的；但是市场却一直在变动，除了自然状态下，市场行情的起伏变化，南京楼市背后更有高明的推盘策略在推动，如果北哥判断的没错，今年开始南京将有很多高价值的板块崛起，甚至可能打破以往南京楼市的传统板块价值，一直被认为是顶流的大河西，可能被“后起之秀”反超；一批原本被定义二线的板块，极有可能跻身顶流。

在这个板块价值切换的关键时刻，自然就是买房人抄底、上车的最好时机。

先来说下河西南，其实今年开年以来，河西南房价出现了一些上窜行情，根据南京头部房媒的统计数据，截止2月底河西南二手房成交均价达到3.77万/㎡，环比上涨了800元/㎡，涨幅为2.17%。海珀星晖、金地中心风华，以及正荣润峯、朗诗熙华府、鲁能公馆、佳兆业在内的星八客小区，成交房源价格都出现了一定上浮。

涨幅最明显是正荣润峯，2月成交均价达到4.13万/㎡，环比1月份的3.8万/㎡均价，涨幅达到8.68%，排在了整个河西南二手房涨幅榜第一。

2月最高房源成交单价达到42538元/㎡，比同小区一月份成交房源单价高出4000/㎡不止

海珀星晖的涨幅也很可观，2月份均价环比涨幅达到6.12%，小区二期最新一套房源成交单价甚至达到惊人的4.5万+/㎡，达到自去年6月份以来最高峰。

除了中高端改善小区，值得大家注意的是河西南的刚需房价也在小幅增长，特别是底部房价出现了抬升，去年超跌的一些小区，房价出现了回涨。

比如佳兆业城市广场，前两年已经跌至3.5万/㎡左右的水平，但是最近房价出现了不小的回涨，小区三期一套125㎡4房，成交单价达到了4.06万/㎡

而去年3月份同小区房价曾经低至3.5万/㎡左右；

还有原本河西南房价垫底的星八客小区，2字头单价房源完全绝迹。

如五矿崇文金城，去年10月份间，房源成交单价曾经降至2.97万/㎡

而根据3月份最新数据显示，五矿崇文金城A区一套118㎡3房，成交单价已经回涨至3.69万/㎡

招商雍和府，去年10月间，成交单价曾低至2.93万/㎡，

今年该小区最新成交房源单价上涨至3.49万/㎡

还有被誉为跌王小区的海峡城，去年最低房价曾跌至2.56万/㎡

而如今海峡城房源单价均在3万/㎡以上。

怎么样？北哥说的没错吧？不看不知道，你以为的河西南房价和如今现实中的河西南房价是不是有了很大差距？

然而北哥在这还要告诉你一个扎心的事实！河西南房价是市场自行调节的结果，板块行情背后还没有植入太多高明的推盘策略，不像某些新兴板块，房价持续上行的背后，加入了不少“科技与狠活”，今年的房价预计会出现阶梯式的上涨。

说到底，目前河西南主力房价也就是在3-4万/㎡，你敢想毗邻河西南，仅一路之隔的新版块，目前房价已经卖到了4万+/㎡，竟与曾经的南京楼市一哥河西南，形成了房价倒挂。

注意这个4万+/㎡可不是挂牌价，而是真实售价，这个板块是谁呢？就是雨核

雨核与河西南什么关系？一条双向八车道的数字大道，将雨核与河西南紧紧相连，数字大道往西跨过绕城公路，即是河西总部经济区，阿里巴巴、小米、京东总部皆在此。

数字大道实景

数字大道往东1.7公里左右，就是雨核CBD，200米甲些、雨核华润万象天地、万科朗拾雨核、建发璞云等商业、住宅地标，皆在此。

虽然雨核与河西南关系如此亲近，但是南京楼市的传统认知中，总认为雨核比不上河西南，然而颠覆传统认知的事件，终于在2025年发生，雨核房价目前已经真实的卖到了4万+/㎡，超过了河西南。

这个卖到4万+/㎡单价的楼盘就是，雨核的建发璞云！根据最新消息，建发璞云的实际销售单价已经涨至最高4.2万/㎡，起步户型99㎡小三房总价已经升至420万左右。

建发璞云实景

放在一年前，谁也不敢想象雨核房价能反超河西南，要知道2023年11月份首开的建发璞云，有碍于当时的市场环境，虽然销许价格高达4.8万/㎡，实际售价只敢卖到3.6万/㎡左右。

然而这一年多以来，建发璞云有着清晰的房价上涨路径和房产增值逻辑。

首先就是数字大道以北，雨核中央居住区新房库存量的断崖式下滑。去年11月份，万科朗拾雨核售罄收官，让建发璞云遇见了房价上涨的第一个风口。万科朗拾雨核在去年6月份以前一直是南京的销冠盘，低至3.5-3.6万/㎡的销售单价，为雨核吸引了大批购买力和流量关注。原来为了对标万科，建发璞云当时也只能采用与之相应的定价策略。

然而万科朗拾雨核一收官，反而给建发璞云解套了！当月房价就回涨至3.8万/㎡。

接下来，去年12月份雨核华润万象天地的开业，金基嘉玥的首批二手房挂牌，让建发璞云房价再次上涨遇见了第二个风口。

雨核华润万象天地

今年开年，雨核新房库存告急，数字大道中央生活区目前仅剩建发璞云一家在售楼盘，这也成为建发再次提价的风口和理由。

目前建发璞云8栋住宅楼已经全部推出，按照南京房媒2月底的统计数据，建发璞云当时库存已经不足200套，尾盘收官状态，自然有了提价销售的基础，于是实际销售单价一步到位提升到了4.1-4.2万/㎡

8栋住宅楼全部推出

与此同时，附近金基嘉玥的二手房挂牌价格，也提升了雨核房价上涨预期。

同为数字大道北中央居住区的金基嘉玥已经有3套房源挂牌，最高挂牌单价接近5万/㎡。

02.

今年房价势必将被推高！雨花这三个板块，眼下是抄底时机吗？

雨核建发璞云能够实现逆势三连涨，关键在于该项目从去年四季度开始，接连踩对了重大市场节点，本身推盘节奏与大行情走势相合，再加上雨核本身巧妙的推盘技巧，不想涨价都难。

但是反观河西南，似乎到如今还在“吃老本”，房价的涨跌只依赖于板块原本的地段和名气，板块本身暂时无法实现房价结构性调整，所以就算房价上涨，幅度也有限。

但是雨核就不同了，眼下房价已经赶超了河西南，接下来雨核的房价可能就会一路上涨，将河西南远远甩在身后。

要知道房价上涨有个明显而清晰的规律，那就是去年的房价，是今年房价上涨起点；或者说以前的房价是今天房价的起点。以史鉴今就可得知，2014年以前的河西中是2014年以后河西南房价上涨的起点；去年万科朗拾雨核是建发璞云房价上涨的起点。如今建发璞云单价已经上涨至4.1-4.2万/㎡，也就等于为今年雨核房价上涨设置了起点。

要知道今年雨核新房产品及房价体系，大概率会迎来结构性升级！整个雨核将出让首幅低密宅地，板块首个第四代住宅很可能由此诞生。

根据最新消息，雨核数字大道以北的中央生活区，即将挂牌一幅宅地，目前得知该地块容积率仅2.4左右。

雨核新地块位置

而雨核这幅新地块位置与建发璞云仅一路之隔，该地块原本为雨核2024G04地块，去年首场土拍临时取消出让，如今G04地块被分为A1-1和A1-2两幅地块。

而原本G04地块的容积率为2.8，据江苏土地公示，如今即将挂牌出让的A1-1容积率为被调整为2.4。据小道消息称，这幅地块目前有多家KFS前往洽谈，预计近期出让已经十拿九稳。

那么问题来了，目前建发璞云已经将雨核数字大道以北新房价格抬升至4.1-4.2万/㎡，且建发容积率高达2.8，所以结合房价走势及雨核板块的发展趋势来看，2.4容积率的A1-1地块项目未来房价，大概率会超过建发璞云。

如果A1-1地块打造雨核首个第四代住宅，那么按照四代宅比普通新房单价高20-25%的原则，那么A1-1地块项目未来房价很可能达到4.9-5.1万/㎡（计算推测，仅为参考）。

雨花软件谷板块，今年房价大概率也会上涨。

首先软件谷现在“房荒”，唯一在售盘保利荷雨瑧悦年后房价已经涨到了3.8万/㎡，而这个价格很可能成为软件谷2025年房价的上升起点

保利荷雨瑧悦仅剩最后一栋未推

去年年中，保利荷雨瑧悦上车价格还在3.2万/㎡，如今就涨到了3.8万/㎡，可见软件谷房价上涨能力之强。此外保利荷雨瑧悦目前已经接近收官，全盘10栋楼仅剩西北面14号楼未推，加上剩余9栋已推出楼栋，荷雨瑧悦剩余库存房源仅为240套左右。

与此同时，雨花软件谷曾经的标杆楼盘华发美的云筑近期也挂出了首套二手房源，进一步为板块房价定标。