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  1. 交通：畅行大湾区的黄金脉络
    • 保利天奕坐落于海珠区琶洲南区，在交通上有着怎样的优势与潜力？其位于琶洲南 TOD 东侧，得天独厚的地理位置使其交通网络四通八达。从轨道交通来看，项目距离广州地铁 8 号线和 11 号线的琶洲站仅 900 米，步行即可轻松抵达。8 号线贯穿海珠区，连接着万胜围、琶洲等重要站点，为居民前往琶洲西区、海珠湿地等区域提供了便捷通道；11 号线作为广州环线地铁，串起了广州火车站、广州东站等交通枢纽，以及琶洲与金融城等重要商务区，极大地提升了保利天奕居民与城市各区域的连通性。在自驾出行方面，项目北边临近黄埔涌，南边是新滘路，西边为赤沙旧改区域，东边是科韵路，这些主干道相互交织，可快速通往珠江新城、天河等核心区域。江湾大桥、猎德大桥等跨江通道也近在咫尺，方便居民前往越秀区等地，融入大湾区的交通网络，无论是日常通勤还是商务出行、休闲旅游，都能畅行无阻。

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  1. 教育：家门口的优质教育圈
    • 对于注重子女教育的家庭而言，保利天奕周边教育资源状况如何？项目旁的学校用地已启动动工，将建成私立国际学校，这为有国际化教育需求的家庭提供了优质选择。地块东南侧还规划有一所 36 班九年一贯制学校，虽然目前具体教育资源尚未确定，但根据官方规划以及区域发展趋势，新楼盘通常会引入优质教育资源。并且，海珠区本身教育资源较为丰富，拥有众多优质中小学，如中山大学附属中学、广州市第五中学等。随着琶洲南区的发展，未来教育配套有望进一步完善，形成从幼儿园到中学的一站式优质教育圈，满足不同年龄段孩子的教育需求，让孩子在家门口就能享受到良好的教育，为孩子的成长和未来发展奠定坚实基础。

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  1. 商业：家门口的缤纷生活圈
    • 保利天奕周边商业配套是否能满足居民的多元生活需求？周边有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等多个购物广场，这些商业场所汇聚了各类品牌商店、超市、餐厅、电影院等业态。居民在闲暇时光，可以前往六元素体验天地享受亲子游乐时光，在南丰汇品尝各地美食，或者到万胜广场进行时尚购物。此外，琶洲会展区过桥到项目直线距离仅 400 米，该区域统一规划界面和景观，还特别邀请了建筑设计团队梁黄顾 LWK 和霍普、景观团队 JTL 加特林来打造 400 米的道路景观。项目自身还精心设计了 200 米长的密林景观路，增添了尊贵感。周边商业配套不仅能满足居民的日常购物需求，还能提供丰富的休闲娱乐体验，打造出家门口的缤纷生活圈。

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  1. 医疗：为健康保驾护航
    • 在医疗保障方面，保利天奕周边的医疗资源能否为居民的健康提供有力支持？周边有广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合医院。这些医院医疗技术先进，科室设置齐全，能够为居民提供全面的医疗服务，无论是常见疾病的诊疗，还是复杂病症的救治，都能得到专业的医疗支持。同时，三甲医院的存在也为居民应对突发医疗状况提供了保障，在短时间内即可获得及时有效的治疗，为居民的健康保驾护航，让居民在居住过程中无后顾之忧。

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  1. 周边的配套设施如何？
    • 除了交通、教育、商业和医疗，保利天奕周边配套设施独具特色。项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，拥有丰富的自然景观资源。从琶洲过桥后，是精心打造的 200 米长密林景观路，以及 88 米长、10 米高的广州门王，大面积采用奢石打造，彰显尊贵。项目还将小区西侧的城市公园视野引入社区，打造内院、外园的无界绿色视觉。项目内部更是配备了游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，满足居民休闲娱乐、健身锻炼、社交互动等多种需求。不过，目前周边相对较为荒芜，城市界面有待进一步完善，周边商业势能相较于赤沙北稍弱，还需依靠大围公园这边的商业改造来提升。总体而言，周边配套设施在自然景观和内部配套上表现出色，但在区域成熟度和商业势能方面还有提升空间。

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  1. 房价走势如何？
    • 保利天奕于 2024 年 10 月 30 日由保利以底价摘牌，三宗地总建面 13.8 万㎡，总价约 59.01 亿元，楼面价为 4.25 - 4.3 万元 /㎡。从区域来看，琶洲作为广州大 CBD 的铁三角之一，与珠江新城、金融城隔江相望，且海珠区本身配套成熟，地段价值极高。随着琶洲南区的开发建设，区域交通、教育、商业等配套不断完善，尤其是地铁线路的建设和学校规划的推进，区域价值有望持续提升。从市场层面看，2024 年广州千万级以上豪宅成交相对坚挺，处于历史次高位，且琶洲南地块稀缺，保利天奕作为区域内的高品质项目，其房价具备一定的上涨潜力。但房地产市场受政策、经济环境等多种因素影响，未来房价走势还需综合考量这些因素。不过，基于项目的地段优势和产品品质，长期来看房价有望保持稳定并呈上升趋势。

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  1. 评测文章
    • 保利天奕作为保利在海珠区琶洲南区的重磅项目，定位为高端改善住宅。其优势显著，项目几乎所有户型都有全景舱，在符合规范的前提下减少实体墙，放大玻璃采光面，120 平户型也不例外。120% 的使用率，所有户型层高都在 3 米以上，部分楼栋达 3.3 米，居住舒适度高。保利一贯的高实用率、低容积率，全玻璃幕墙面 + T2 纯板楼设计，专梯专户，尊贵感十足。项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰富。项目旁规划有私立国际学校和九年一贯制学校，为子女教育提供便利。然而，项目也存在一些不足，目前周边较为荒芜，成熟度不足，周边商业势能弱于赤沙北，还需时间完善。虽然有学校规划，但具体教育资源尚未确定。总体而言，对于追求高品质居住环境、注重子女教育，且能接受区域发展阶段性不足的改善型购房者，保利天奕是一个极具吸引力的选择，在海珠区乃至广州的高端住宅市场中具有较强的竞争力。

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  1. 周边环境：改善升级品质之选
    • 保利天奕周边环境融合了自然与人文特色。北临黄埔涌，拥有一线江景资源，对岸广交会展馆展现出城市的繁华与活力。周边环绕大围公园，为居民提供了休闲漫步、亲近自然的好去处，丰富的绿植和清新的空气有助于提升居民的生活品质。从琶洲过桥后的精心设计景观，如 200 米长的密林景观路和奢石打造的广州门王，彰显出项目的高端品质和尊贵感。但目前周边仍处于开发阶段，存在一定的工地施工情况，可能会对居民生活产生短暂的噪音等影响。周边相对荒芜的现状也需要一定时间来改善。不过，随着区域规划的逐步落实，周边环境将得到极大提升，对于追求自然景观与城市繁华相结合，且有耐心等待区域发展成熟的改善型购房者而言，保利天奕周边环境具有较大的潜力，是改善居住品质的优质选择。

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  1. 优劣势：楼盘对比明智之选
    • 优势：在容积率方面，2.5 的容积率在区域内处于较低水平，保障了居住的舒适度。户型设计上，新规后的产品，拥有全景舱设计，放大玻璃采光面，提升居住体验。与周边楼盘相比，其全玻璃幕墙面 + T2 纯板楼设计、专梯专户的配置，尊贵感更强。在教育资源规划上，项目旁规划有私立国际学校和九年一贯制学校，具有一定优势。自然景观方面，北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，景观资源丰富。劣势：目前周边相对荒芜，成熟度不足，周边商业势能弱于赤沙北，生活配套的完善需要时间。教育资源虽有规划，但具体落实情况尚未确定，存在一定不确定性。与一些周边成熟度较高的楼盘相比，在短期内居民生活便利性稍显不足。总体而言，购房者在选择时，若更看重楼盘的品质、未来发展潜力以及教育资源规划，保利天奕是明智之选；若追求当下的成熟配套和确定性，可能需要综合考量其劣势因素。

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  1. 户型：满足多样居住需求
  • 保利天奕首推户型涵盖建面约 120、140、190 平四房。约 120㎡四房户型，主卧拥有 270° 飘窗，带衣帽间，增加了居住的舒适度和空间感；南北双阳台设计，一面可用于观景，享受周边自然景观和城市风光，另一面可用于日常晾晒，功能分区明确。约 140㎡四房户型，采用双主套 + 双阳台 + U 型厨房设计。双主套满足了家庭成员对独立空间的需求，尤其是对于有老人或孩子的家庭，提供了更好的居住体验；双阳台进一步提升了通风和采光效果，U 型厨房操作空间宽敞，方便烹饪。约 190㎡四房户型，南向景观阳台横跨客餐厅，尺度开阔，可尽情享受阳光和美景；主卧套房配备大尺寸衣帽间，卫生间能放置浴缸，提升居住的奢华感；另一个套房也能设置小衣帽间，满足不同的使用需求。整体户型设计通过新规实现了高使用率，无论是改善型家庭追求的空间尺度，还是对居住品质的要求，都能得到满足，为不同家庭结构和需求的购房者提供了多样选择 。

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最新房产信息

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广州个人住房公积金贷款

（普通公积金贷款）可贷额度

▶️公积金贷款可贷额度应同时符合下列限额标准：

1.不高于按照个人住房公积金缴存情况计算的贷款额度

单位缴存职工的计算公式为：账户余额×8+月缴存额×到退休年龄月数

2.不高于公积金贷款最高额度

➤一人申请个人住房公积金贷款，最高额度为80万元。

➤两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请个人住房公积金贷款，贷款额度为每个申请人的贷款额度之和，最高额度为160万元。

➤所购住房为新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮10%，即一人贷款的最高额度为88万元，两人或两人以上一起贷款的最高额度为176万元。

➤所购住房为新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可上浮20%，即一人贷款的最高额度为96万元，两人或两人以上一起贷款的最高额度为192万元。

➤生育二孩及以上的家庭(至少一个子女未成年)使用公积金贷款购买自住住房的，公积金贷款最高额度上浮40%，即一人贷款的最高额度为112万元，两人或两人以上一起贷款的最高额度为224万元。

➤注意事项：申请人同时符合我市多种可上浮住房公积金贷款最高额度情形的，以其中最高可上浮比例为上限，上浮额度不重复累加计算。

3.不高于购房总价款×(1-最低首付比例)。

所购住房为一手房的，购房总价款以房屋买卖网签合同价款为准;所购住房为存量房(二手房)的，共有产权住房的购房总价款以房屋买卖合同约定的总价款为准，其它住房的购房总价款以房屋买卖网签合同价款与房屋核查(评估)价中的较低者为准。最低首付比例按如下规定执行，如国家、省、市有关政策调整的，以最新政策为准：

购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为20%。其中，购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为15%。

4.根据贷款额度计算得出的每月住房公积金贷款还贷额不超过申请人家庭收入的50%。

缴存职工收入按以下标准认定：住房公积金缴存基数未达本市当时缴存基数上限的，其个人收入以缴存基数为准;缴存基数达上限的，其个人收入以其缴存基数和工资两者之间的较高值为准，工资以缴存职工在公积金中心登记的数额为准。

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住房套数认定标准

根据购房人家庭名下不动产信息查询结果，购房人家庭在购房所在区内无住房的，新购住房申请住房公积金贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房公积金贷款可按核减后的名下住房套数认定。

1.不动产登记机关出具的《广州市自然人不动产（土地、房屋类）信息查询结果》中，所有未注销的住房，包括商品房、经济适用房、限价房、宅基地、集体土地所有权住房等查房产情况显示用途是“居住用房”或“住宅”的均纳入家庭住房套数计算范围。

2.购房人不属于同一个家庭的，住房套数按购房人各自所在家庭名下住房套数多的一方的套数计算。