北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

网友问我，如果房产税不可能替代土地财政，那有没有其他税费可以做到？

A：

1、税也好，费也罢，征收的目的都是“拔最多的鹅毛，听最少的鹅叫”，这是西方的说法，就是征税的收益要大于成本。

而中国也有自己的说法，是春秋五霸的“大霸”齐桓公的改革家管仲说的“征税于无形，使人不怒”。也就是偷偷的进村，打枪的不要，别给被征收人弄急眼了。

2、那基于这点来说，要想征到最多的钱，那第一条就是税源要大，也就能交钱的人要多，最好覆盖所有群体。

第二是税基要结实，也就是纳税人离不开的领域。比如工资税的税基就是工资，你舍得不领工资吗？增值税的税基就是销售额，明摆着的跑不了，除非你不做生意。

第三点是税法要正义。也就是要有理有据，让掏钱的人心甘情愿，至少是说不出来什么，哑巴亏。

第四点是征税成本低，最好跟印花税或契税似的，纳税人自己就交钱来了，你不让他交他都不踏实，交完了看着自己的产权才感觉真爽呢。

第五点是最好要有上瘾性+可持续性，也就是交了还想交，老子交完老婆交，两口子交完孩子交，子子孙孙无穷尽也。

3、那基于这几点吧，我酝酿了两种税：骂街税和吹牛逼税。

其实台湾省已经有骂人罚款了，网上甚至还有价目表呢。虽然价目表是拼凑的，但这种骂人挨罚的事儿在台湾省很多。比如那个叫于北辰的文盲将军，前些日子就因为骂人“汉奸”，而被罚了20万。其他的案例也非常多，从名人到平民的都有，甚至还有被判坐牢的呢。

吹牛税暂时还没有先例，但我觉得应该收吧。要不然光让这些人痛快嘴瘾了，听到的人心里不舒服但还没辙。其实北京在30多年前收过吹牛税，还是我亲眼所见的。

大概是1995年前后，在北京南城的一条街上有两个饭馆，一个在报纸上吹牛逼，说自己每个月营业额100万。另一个是饺子馆，打广告说自己能包出几百种馅儿。于是没几天税务局和工商局就都上门了，交税+虚假宣传罚款。

现在其实企业瞎吹牛逼的太多太多了，都不说股市，那些所谓创业公司吹过的牛逼还少吗？坑不坑人的另说，惹了多少笑话啊？那他们难道不应该为吹下的牛逼负责吗？

4、所以我觉得应该收税。比如骂街税，这比指向明确的骂人还恶劣，比如那些网上喷子键盘侠什么的，天天到处网暴别人，害了多少人多少企业单位，难道不应该交钱吗？

而且网络既然是实名的了，那证据就很好固定吧？再加上他们的成员很多，又离不开网络，那征税成本也就并不高。

最大的可能是他们还乐意交钱呢，交了钱就能减轻他们的负罪感，或许他们真的上瘾呢。所以要是我就给他们推出套餐，包月还是包流量都任选，剩余流量要用不完的话可以当作遗产。

吹牛逼税也是如此，吹的人上瘾，交钱或许也上瘾。毕竟吹习惯了的人或企业，你不让他们吹牛能憋屈死。那也给他们办套餐，或是按照次数，或是按照牛逼的大小，任他们选择。

5、总之吧，我觉得这两种税很符合网络时代的特征，税源，税基，税法，征税成本和流程都不难，就差认认真真的开始征税了。

大家觉得怎么样？

二

Q:

请问：1、东城区花市小学这两年有被排位到回民实验的案例吗？2、本家润园C区小区怎么样？以后市场流通性怎么样？

A：

1、近两年没听说，就算有调剂的也都是前门和培新。再往前是2020年肯定有过，因为1911的原因，据说调剂了不少回民实验的。

这种调剂一般都是轮着来，以学区来讲比如今年调剂东崇前为主，明年就有可能是龙体。学校也差不多情况，今年这所明年就有可能那所。这未必是教委有意为之，而是人们都追热点，所以导致冷热轮换。

2、本家润园C区，就是典型的回迁房啊，普通小区没什么特殊的。塔楼为主，密度大，靠路边的可能有噪音。优势是单价和总价低，自住为主+较低成本获得学位。

流通性主要看价格，到时候卖的别太贵就都不难卖。溢价率中等，一居室应该在30%左右或以上，40%也正常。二居室低一些，应该是25-30%吧，再低点儿也有可能。

3、这具体的还是问当地中介吧，小区出房挺多的，让他们给算算溢价比例，尽量卖低点儿的就行。

仅供参考。

三

Q:

请问，今天刚谈了一个羊坊店16号院的老破大，1960年央产房，107平，4楼，户型不错。业主挂牌888，现在我出到了808，业主想要830。另，石景山苹果园有一套老破大，层高6/7，装修新，户型好，挂牌420鲜有人问津。

想问:

1、羊坊店那个1960的房子您觉得能不能买，值不值这个价，要不要拿下？

2、石景山这房子我降个二三十能不能在换房周期内处理掉？

3、最近市场到底是更冷了，还是回暖了，啥走向啊。现在置换是不是时候啊？孩子26年上小学，要不要再等等下半年？等再出好户型再说？

A：

1、107平830万，每平米8万，价格差不多，有色院基本就是这行情。这套房租金估计能上万，每平米100多点儿，租售比700左右，基本就是平均值，或者可以算略低，毕竟溢价率不高。所以可以说值这个价，但是否拿下看自己的需求了。

强调房龄是纠结70年产权吗？这没必要，不管是哪年盖的，土地产权都是从2003年以后开始计算，至少到2073年。因为央产房是那年才允许上市的，有业主出售时缴纳了土地出让金才开始计算产权。不过老房出手时有可能在贷款方面受限制，导致挂牌期长，这看到时候的银行政策吧。

2、石景山这套房只能问当地中介，只有他们熟悉具体行情。不过降20万之内正常，5%的折扣，30万就有些多了。

3、市场肯定是回暖啊，就算没有救市政策，每年也大多都有小阳春。常规建议是如果资金准备好了，或者是卖房后增加的预算多就换，没准备好或增加的少就甭着急。

是否等到下半年可以观察市场，一看政策二看成交量，更主要的是成交量，平时问问中介就行。如果持续上升那就尽快，否则就等着，反正大户型也没那么好卖，无论石景山还是海淀的。

仅供参考。

四

Q:

请问，西城区西单上班，考虑学区房，距离地铁站近点，带电梯次新房，有没有推荐的品质小区，最好是西单地铁站北边的，其次再选南边。现在西城区的品质小区、尤其是带学区性质的小区溢价高不高，现阶段房价走势是上升还是下降？

中信沁园小区怎么样，在西城区排名处于什么品质？现阶段房价处于什么价位，该小区对应的学校怎么样？

A：

1、还是做个预算吧，不谈钱的话也不好聊房子。

2、西单地铁站北边+南边，也就是金融街学区是吗？溢价高不高，这问题问的，相当于进了LV，问人家售价里的品牌价值高不高？肯定高啊，这是送分题。另外西城区也没有不带学区性质的普宅，金融街是顶级学区，溢价自然更高。

现阶段的房价走势，那肯定是上升啊。即便没有救市的政策，大多数年份也会出现小阳春。而且今年是入学高峰的最后一年，不少孩子需要学位呢。

3、中信沁园很好的小区。品质属于上等，但在西城排名不知道，也没有这种排名。

4、现阶段学区房的价格肯定还是处于高位啊，溢价率30%或以上，这算租售比就知道了。中信城对应的是八中附小啊，学校很好，80%直升，20%大抽奖+派位。

5、多说一句吧，您这是认真的吗？怎么感觉这些问题跟逗着玩儿似的。或者说问题还都比较初级吧，相当于考我十以内的加减法，我有点儿懵。所以建议还是再了解一些吧，别着急，一步一步来。

仅供参考。

五

Q:

请问，是关于西四平房腾退，我家是私房，2000年那会结婚时买的。说实话当时有赌拆迁的想法，因为传说要拆，所以我紧着结婚趁没冻结户口就买了，还多花了好几万。但到现在我儿子都要结婚了还不拆。

我前些年又买了一间，因为觉得是学区房，但我买完之后就没怎么涨，而且跟中介问了，如果买房要交不少的土地出让金，二十多万呢，我就没卖。当时想的是早晚都得拆，但没想到现在都改腾退了，私房跟公房的补偿金几乎一样，而且还是得交土地出让金，跟我卖房一样。

那我现在就太为难了，我等了这么多年白等，不仅耽误了住，而且这么多年也没升值，无论我卖还是腾退都只能是卢沟桥的，说是五环内，但夜里楼顶上撒泡尿都能尿五环外去，这么多年的等待有什么意思啊？

所以我想问问，您有什么建议没有？如果我继续等下去会是什么结果？下次能怎样？

A：

1、这我怎么说呢？没什么建议。继续等下去也未必有好结果，而且这次是不是“全院腾退”的政策啊？如果是的话，那这邻里关系会不会有点儿别扭？继续等下去估计环境肯定是整改，也就是室外环境改善，但室内就只能看自己了。

2、下次能怎样？我觉得最大的可能是政策不变，也就是如果房价没有波动，那还是给同等的补偿款。房源方面也不会有什么变化，否则对先走的不公平。即便是京城雅苑的房源没了，那也会有其他差不多地段儿的备选，无非是各种系数而已。

3、总之我没什么建议，我能理解您这心情，但帮不上忙。

仅供参考。

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