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别墅产品和平层产品不同，要选择低密的板块才能有较为舒适的居住氛围和居住环境

北京形成规模的别墅区共有三个：奥北别墅区、西山别墅区、中央别墅区

奥北别墅区（2008年前后受奥运经济带动，亚奥板块发展饱和后，沿安立路向北催生了一个低密别墅改善板块，这就是奥北别墅区的前身）

奥北别墅区由珠江壹仟栋、温哥华森林、麦卡伦地、纳帕溪谷、东方普罗旺斯、融创壹号庄园、北辰红橡墅等多个知名别墅小区组成的北部低密居住板块

珠江壹仟栋总占地1900亩、是北京第二大纯别墅社区

珠江天樾书院是珠江壹千栋的第五期。前四期为独栋社区、均已交付

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项目位置：昌平区北七家定泗路99号（温都水城北侧）

交通配套：定泗路、北清路、立汤路、京藏高速、京新高速

公共交通：快三（直达二环安定门）、922等公交车直达5号线

商业配套：翠微百货、家乐福、果蔬好、物美、龙德广场、山姆会员店（预计2025年底开业）

医疗配套：北京王府中西医结合医院、积水潭医院回龙观院区、京都儿童医院、清华大学长庚医院等。

产品类型：叠拼别墅（上叠、下叠）

户型面积：上叠270平、下叠310平（使用面积均可到达500平左右）

物业公司：珠江自持物业

物业费用：4.88元

水电燃气：民水民电有燃气

供暖方式：自采暖

绿化率：40%

车位情况：每户赠送两个车位

容积率:1.01

装修状况：毛坯

下叠：一层、二层、南向负一、南向负二、南向花园（黄色部分）

上叠：三层、四层、阁楼、北向负一、北向负二、北向花园（蓝色部分）

总结：上叠下叠均有独立花园、私家电梯

下叠户型优势及特点：

1、为全套房设计，每个房间配备独立洗手间，每个家庭成员私密性较强，适合三代同堂和多孩家庭

2、地下拓展面积较大，功能区较为完善

3、南向面宽较宽，单层能达到8.1米，地上两层南向面宽可达16.2米

4、南向花园方正且花园面积较大

5、客厅及三卧朝南，整体采光较好

上叠

户型图顺序为：花园层、三层、四层、阁楼层、负一层、负二层及阁楼效果图

户型优势及特点：

1、户型设计做了较大尺度创新、上叠拥有花园层及地下空间

2、上叠不仅有北花园还有南向阳台、户外空间较为丰富

3、阁楼面积较大，且阁楼南北两侧都有开窗，自然光线明亮度较好

4、上叠拥有独立私家电梯可直达三层、四层、花园入户层和负一负二

小区园林效果图（上图）

天樾书院不仅产品出色，周边道路利好也在接踵而至

项目南侧定泗路拓宽（双向四车道）

项目南侧北清路快速化（去海淀及京藏高速板块更为便利）

上承路南延（大幅提升至西二旗、北五环、海淀板块出行效率）

项目东侧立汤路快速化（大幅提升至北五环、奥森板块出行效率）

项目优劣势点评：

项目紧邻定泗路、北清路等多条主干道，交通便利

天樾书院东侧为未来科学城能源谷、西侧为未来科学城生命谷，拥有北部强产业辐射

近五年北京北部片区别墅产品供应较少，产品较为稀缺

天樾书院为珠江壹仟栋第五期，整个小区全部为低密产品且圈层纯粹

产品设计较好，户户有花园，得房率高，是目前总价较低，位置较好，性价比较高的别墅产品

单层面积约110平，同价位别墅产品中单层面积较大，居住舒适度高

项目为毛坯交付，入住前需要一些装修成本

别墅产品相较于平层产品功能区较强，流动性偏弱

项目目前为准现房状态，即将交付

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