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万科天空之城：三山新城的未来之星

前言

在购房的道路上，每个人都希望找到一处兼具发展潜力与生活品质的理想家园。万科天空之城，位于三山新城这片充满活力与希望的土地上，正以其独特的魅力吸引着众多购房者的目光。今天，就让我们以购房者的视角，一同深入探寻这个项目的精彩之处。

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一、项目简介

万科天空之城坐落于佛山市南海区环岛南路，处于三山新城核心区域，这里是三龙湾的核心地带，北接荔湾、海珠，南握广州南站这一湾区门户，是政府重点规划区域。项目占地面积 178000 方，建筑面积 650000 方，分三期开发。在售栋数为 B 区（共 4 栋），总户数 3200 户，车位数 3900 个，车位比 1:1.2 。项目总层高方面，A1 区有 24 栋小高层和 1 栋 17 层高层，B 区和 C 区的 40 - 43 栋均为高层。拿地时间为 2020 年 4 月 30 日，交房时间为 38 栋 2025 年 4 月。目前在售面积为 113 平 - 143 平的四房单位，容积率 2.7，绿化率 30%，物业为万科物业，物业费 2.7 元 / 方。

二、项目特点

科创核心地段：项目位于文翰湖科创小镇核心区，毗邻季华实验室。文翰湖科创小镇定位为 “新技术大脑、新经济引擎、新都市典范”，区域内有季华实验室、香港理工大学广佛校区、清华大学（佛山）新材料研究院、香港大学（佛山）科技成果转化中心等 “智慧大脑” 落户。季华实验室更是集聚高端人才，未来这里将成为佛山科创资源最集聚、高端人才最集中、专业服务最集约的地区，发展潜力巨大，房产增值空间可期。

“香港城” 特色打造：项目自身致力于打造 “香港城”，引入香港元素的商业、医疗、教育乃至企业。配建约 3.9 万方的商业和 5000㎡的公交首末站，还将引入 10000㎡的港式医疗和 10000㎡的香港教育机构，无缝对接国际医疗和教育，为居民带来独特且高品质的生活体验。

三、丰富配套

交通：多维交通，畅行湾区

轨道网络：项目位处南海新交通三山新城北站旁，4 地铁环绕，临近佛山地铁 4 号线（在建中）和佛山地铁 11 号线（规划中）港口路站。南海有轨电车已通车，连接广州南站、三山新城与礌岗站；佛山 2 号线已通车，贯通广州南、三山新城与禅城南庄。政府计划构建 “10 - 20 - 60” 对外交通体系，10 分钟可对接广州南站，实现轨道交通零换乘；20 分钟直达广佛核心；60 分钟互联湾区城市，交通极为便捷，无论是日常通勤、商务出行还是旅游，都能轻松畅达各地。

路网桥梁：周边 5 横 3 纵立体路网环绕，5 横包括魁奇路、文登路 - 林岳路、裕和路（横五路）、佛平路、林上路 - 105 发展轴；3 纵有港口路 - 碧桂路、永安路 - 环镇路、南海大道发展轴。还有 5 座大桥，如已通车的三山西大桥可去往平洲、千灯湖；海怡大桥一桥直达广州南站；规划中的港口路北延线、海浦大桥以及已通车的番海大桥，进一步加强了与周边区域的联系。

教育：优质教育，未来无忧

教育配套方面，翰实验小学是全日制公办小学，总建筑面积约 37000 平方米，总投资约 2.31 亿元，设 36 个教学班，可提供约 1620 个小学学位。初中划分到文翰中学，为孩子提供了从小学到初中的优质教育资源，让家长无需为孩子的教育问题担忧。

生活：逐步完善，前景可期

商业配套：虽然目前楼下仅有部分商铺开业，大型商场要到 2026 年才开业，现阶段如需去大商场需开车 3km 以外，但项目自身规划配建约 3.9 万方的商业，未来商业氛围将逐渐浓厚，满足居民日常购物、休闲娱乐等需求。

医疗配套：医院目前在建当中，万科璞悦山配建的医院距离项目 3.5km，开车需 10 分钟。随着区域发展，医疗配套将不断完善，为居民的健康提供保障。
公园配套：1km 范围内有文翰湖公园、高铁公园，2km 范围内有三山森林公园。文翰湖公园规划总面积约 1000 亩，与项目仅一路之隔，居民家门口就能享受优美的自然景观，休闲散步、亲近自然十分便捷。

四、区域介绍

三山新城作为三龙湾核心区域，战略地位重要。以 “1 + 5” 空间规划布局打造的文翰湖科创小镇，将成为佛山进入大湾区的首个城市客厅。随着各类科创机构和高端人才的汇聚，区域的经济活力和发展潜力巨大。万科天空之城所处的核心位置，将充分受益于区域的发展，周边基础设施和配套将不断完善，房产价值有望持续提升。

五、户型鉴定

目前项目主要销售 B 区尾货，有 113 - 130 - 143 平的户型，分布在 37 - 38 - 39 栋，其中 37 - 39 栋为现房，38 栋 2025 年 4 月交付。

113 平户型：对于改善型小家庭来说，113 平的四房单位空间利用较为合理。四个房间可满足家庭成员不同的生活需求，比如可设置儿童房、书房等。户型设计可能注重空间的紧凑性与实用性，确保每个空间都能得到充分利用，同时保证居住的舒适度。

130 平户型：130 平的四房户型相对更为宽敞，客厅和卧室的空间尺度会更加舒适。可能会有更合理的动静分区，让休息区和活动区互不干扰。在空间布局上，或许会有更多的灵活性，例如客厅可打造为宽敞的家庭活动中心，满足家庭聚会、娱乐等需求。

143 平户型：143 平的四房单位则进一步提升了居住的品质感。更大的面积使得各个功能区域更加阔绰，可能会配备更宽敞的主卧套房，包括独立的卫生间和衣帽间。客厅和餐厅的空间也会更加开阔，可容纳更多的家具和活动，为家庭生活提供更舒适的环境。

六、优点综述

万科天空之城具有诸多优点，是一个极具吸引力的项目。从地段上看，处于三山新城核心，科创资源集聚，未来发展潜力无限，房产增值前景良好。交通配套十分完善，轨道网络与路网桥梁相结合，畅行广佛乃至湾区。教育资源优质，为孩子的成长提供保障。虽然目前商业和医疗配套尚在完善中，但项目自身规划有特色商业，且周边公园环绕，自然景观优越。户型方面，113 - 143 平的四房单位可满足不同家庭的改善需求。如果您正在寻觅一处既具有发展潜力又能享受高品质生活的家园，万科天空之城绝对值得深入了解，它或许就是您一直在寻找的理想之选。

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关于2025年与房地产相关的工作，政府工作报告从政策方向上进行了定调，而涉及房地产方面内容继续放在第六部分“有效防范化解重点领域风险”中，且被放在“防风险”的第一部分。

同时，报告提及的房地产相关内容包括，稳住楼市、持续用力推动房地产市场止跌回稳、因城施策调减限制性措施、加力实施城中村和危旧房改造、充分释放刚性和改善性住房需求潜力、盘活存量用地和商办用房、加快构建房地产发展新模式、建设“好房子”等方面。

《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任陈昌盛在解读《政府工作报告》时表示，“把稳住楼市股市写进《政府工作报告》总体要求，这是第一次”。

“我们认为这次关于房地产的表述跟以前不太一样的是，此次明确指示，要兜住房企下行风险。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者，这意味着，今年房地产的下行风险是有下限的，这给后续行业基本面的修复奠定了基础，但上行的修复程度如何，还需要继续观测。

“此次政府工作报告，对房地产着墨颇多，尤其体现短期实现行业去风险、长期推进房地产发展新模式的思路，通过宽松的货币政策以及更积极有为的宏观措施，来化解行业债务风险、构建双轨制住房体系、释放改善性需求，并充分落实新型城镇化战略，以推动行业向高质量发展过渡。“58安居客研究院院长张波向记者表示。

一线城市调控或继续放松

今日政府工作报告提到，“因城施策调减限制性措施”。

“该表述在中央经济工作会议的文件中没有提及，这意味着今年政策一个重要导向，即限购政策还有调整和优化的可能。”严跃进表示，同样需要注意的是，此次并没有提及“完全废除限制性措施”。

杨凡认为，如果后续一线城市销售修复不理想，限制性措施有可能会适度调整。

“2025年，结合房地产市场运行情况，核心城市有望继续调减限制性政策，如北京、上海放开郊区限购，北上深取消大面积段限购，让更多刚需和改善人群入市。”中指院政策研究总监陈文静表示，更多二线和三四线城市或聚焦于加大购房补贴力度、优化公积金政策、降低房贷利率和交易费用等方面。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，目前存量政策应出尽出，2025年房地产能否真正实现止跌回稳，关键要看增量政策。

而此次会议提出，加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。

据中指院统计，今年年初，31个省市中24个省市政府工作报告将城中村改造作为重点任务部署，“加力实施”“加快改造”“加力推进”成为多地部署今年城中村改造的关键词。

“近期专项债发行加速，且可以用于旧改资本金，专项借款将跟进投入，同时房票安置也成为这一领域重要的资金补偿方式。”李宇嘉表示。

陈文静预计，2025年城中村改造项目将继续放量，在新增100万套的基础上将继续增加改造规模，结合货币化安置或房票安置，城中村改造加力实施将带动更多购房需求入市。

房地产仍被放在“防风险”第一部分

工作报告还明确提出，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”。

对此，广开首席产业研究院研究员马泓表示，该措辞既延续了去年中央对房地产市场调控的基调，也是首次在政府报告中提出有关房地产市场运行的政策要求。

“去年四季度和今年前两个月，房地产止跌回稳的情况有所好转。较为典型的是全国70城房价指数数据明显好转，房价趋稳的城市数量明显增多；同时，前两个月房屋交易量、价格指标和土地交易情况都呈现积极复苏态势。”易居研究院副院长严跃进认为，今年各地还要进一步坚持止跌回稳的工作，巩固好连续5个月向好的发展态势，促进今年小阳春行情和全年房地产市场向好发展。

对于房地产工作被放在“防风险”的第一部分，多位分析师认为，这意味着2025年重点领域风险中，防范房地产风险尤为重要。

此次政府工作报告明确提出，“发挥房地产融资协调机制作用, 继续做好保交房工作,有效防范房企债务违约风险”。

“2025年依然是行业去风险的重要年份，而通过白名单项目融资，能推动房企转向合规融资和精细化运营，促进房地产行业向高质量发展过渡。”张波称。

在马泓看来，今年“白名单”制度落地将有效改善房企流动性状况，为做好保交房工作提供有效支持。总体而言，预计2025年房地产市场调整将步入尾声，房地产市场有可能缓跌走稳。行业主要指标将止跌或跌幅收窄，房企风险敞口逐步缩小，市场信心不断修复。

2025年预计成为“收储大年”

关于去库存和盘活存量方面，本次报告充分强调了“收储”的重要性。

此次会议提出，“盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。”

张波认为，这预示着2025年将是“收储大年”。

“提高地方自主权，收购存量房，这是一个重大的突破。”李宇嘉表示，现在不仅土地库存大，房屋库存量也很大，特别是2022年之前出让地块建设的房屋，位置、户型、配套不完全符合当前需求。

业内人士指出，近期土地收储获得了一些进展，而在房屋收储方面虽然提出得早，却没有明显进展。分析师认为，这主要是因为，此前地方要求各地要由国企来承担，并按照土地划拨成本+建安+5%的利润等要求收购，这导致收购很难推进。

此次明确，在主体、用途、价格方面，地方具有更强的自主性。李宇集表示，这意味着2025年存量房收购将加速，对于解决库存去化、稳定房屋价格，进而稳定市场预期、实现止跌回稳具有重要意义。