内容提要：

2024年，中国商业银行处置了3.8万亿元不良资产，其中房地产贷款占比较大。为修复银行资产负债表、推动经济复苏，监管机构敦促加快核销不良房地产贷款。此举有助于释放资源拓展新业务，但短期内可能冲击利润。房地产市场仍面临压力，但债务重组和政策支持或将促进行业触底反弹。

根据银行业监管机构的数据，2024 年，中国金融业处置了创纪录的 3.8 万亿元人民币不良资产。虽然官方数据没有给出行业细分，但可以确信其中不良房地产贷款占比较大，原因有三：

一是从中国央行的贷款结构数据来分析，对房地产开发商的贷款占了很大一部分；

二是从去年开始，官方就加大了对房地产行业的债务清理与救助力度。比如增加了在建楼盘贷款，要求各地动用财政、政府债和国企资金来收购过剩的商品房；

三是不少地方加大了对房企的经营指导，比如甚至直接将万科收归国有。

结合以上三点，有足够的理由确信，房地产不良资产必定是银行不良资产处置的重点。

最近彭博社也在一篇经济分析中提及，中国各大银行正在加快注销不良房地产贷款以清理其资产负债表。据知情人士透露，金融监管机构近几个月来已敦促包括中国工商银行股份有限公司在内的贷款人优先处理不良房地产贷款。知情人士说，一些银行今年已经将当地分行的年度不良的房地产贷款清理额度提高了一倍，以注销此类债务。

要求商业银行加快处置房地产不良资产，从推动经济复苏和修复银行资产负债表角度看，不仅凸显了政策制定者日益增长的焦虑，也凸显了决策者终于愿意快刀斩乱麻的决心。

因为长达数年的房地产危机有可能进一步侵蚀银行的资产负债表，这些商业银行一直在努力以创纪录的低利润率和不断增长的坏账来勉强维持利润。继续下去，银行业将会步工业后尘，出现持续的利润下降，导致金融风险。

与此同时，这也意味着一直不愿意放弃债权的决策者意识到，不良债务拖得越久，不仅银行报表不好看，房地产止跌回稳的难度也更大，这是推动经济复苏的重大障碍之一。困难的预期迫使他们制定了对所有商业银行进行资本重组的计划。

惠誉表示，其覆盖的中国银行的房地产开发贷款未偿信贷约占其 6% 至7%，较过去几年该领域的不良贷款率相对稳定在4%至5%显著上升。更快地减少这些贷款，意味着贷方将能够释放资源来从事其他业务。

惠誉亚太区金融机构总监 Elaine Xu 表示，“从长远来看，此举应该会为银行带来更清洁、更健康的资产负债表，释放一些拨备资源，让它们能够更好地专注于拓展新业务”。

但对于不良贷款拨备覆盖率相对较低的贷款人来说，核销的快速增加可能会在短期内打击他们的利润和资本化。但这类银行在整个中国商业银行体系中，资产和负债占比都相对较小，因此总的来说，这样的决策无疑是积极的。

银行通常通过注销坏账或将其出售给不良资产管理公司来从资产负债表中消除坏账。根据央行的数据，近年来，注销坏账已成为主流，占不良贷款总额的一半。而核销后往往会将坏账出售给资产管理公司，对不良资产的销售约占已核销坏账的30%-40%。

按照中国商业银行核销坏账的惯例，注销开发商的已经长期违约的坏账，银行资产负债表变得更健康了，并不意味着被核销债务的企业可以不用还款。因为被核销的债务通常将打包给第三方资产管理公司催收，或者由银行直接聘请第三方收债公司催收。

2024年9 月国家转向刺激经济增长，提振国内消费、投资新项目和扩大工业生产。但官方数据显示，房地产市场在经历三年下行整理之后仍然面临较大的压力，2025年前两个月的新房销售和房地产开发投资均有所下降。

3月21日，交行财报出炉。2024年，交通银行实现营收2598亿元，同比增长0.87%；归母净利润935.86亿元，同比增长0.93%。个人贷款不良率同比上升27BP至1.08%。其中，信用卡不良率达2.34%，房地产行业不良率为4.85%，房地产不良率依旧较高。

交通银行副行长在财报发布会上警告称，房地产行业将出现更多不良贷款。“一些开发商的现金流还没有完全恢复，他们的项目销售还没有完全回暖，领域的一些贷款仍然面临被降级为不良贷款的压力。”

但惠誉预计，其监测的银行的房地产不良贷款率今年将稳定在 4% 至 5%，因为更多不良贷款将被核销，以维持银行账面健康的资产负债表。也可借此恢复购房者对房地产行业的信心。

房地产不良贷款核销的加速，也将有助于推动开发商更快地进行债务重组和资产出售，这通常发生在该行业触底反弹之前。

当局和金融机构决心这样做的事实表明，他们正视现实，并相信情况是可控的。所以我们可以看到涉及房企不良债务的政策正朝着正确的方向发展。对于投资者来说，这可能也发出了一个信号，即房地产行业离底部不远了。

当然，底部何时出现，既取决于当局处置房企不良资产的力度，还取决于中国国民收入分配制度的改革力度。毕竟无房的低收入阶层只有收入得以增加之后才有能力购买住房。这是房地产市场企稳的最后指望。

【作者：徐三郎】