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政策红利：作为亦庄首个 “好房子” 示范项目，纳入《北京市高品质商品住宅设计导例》，享受 “六区政策合一” 特权（全国唯一），涵盖经济自主权、税收返还（最高 80%）、基建投资（2024 年超 200 亿）等。
产业支撑：依托亦庄 “新质生产力引擎” 地位，聚焦智能制造、创新药、中国芯、网联车四大千亿级产业集群，吸引京东、京东方等龙头企业，2024 年新增就业超 10 万人，科研人员占比 35%。
产品定位
改善型社区：河西区域首个洋房社区，规划 8-18 层小高层，主力户型 91-165㎡（中小面积占比超 80%），填补区域小户型改善空白。
品质标杆：层高 3.1 米起，全封闭阳台（赠送 5-10㎡），综合得房率超 90%（部分户型达 97%），对标深圳前海 “政策含金量之王”。
核心亮点与差异化竞争力
政策与规划优势
空间创新：1000㎡首层架空泛会所（不计容）、全社区风雨连廊（1/2 计容），打造 “第三空间”。
教育资源：年均教育投入 20 亿，重点学校包括亦庄实验中学（985 率 35%）、二中 - 史家联合公办校，师生比 1:8（海淀 1:12），高中录取率领先。
产品硬核配置
户型平权：91㎡三居，全功能空间（卧室≥10㎡），标配智能马桶；127㎡四居享 10 米跑道阳台，165㎡退台大平层稀缺。
精装标准：一线品牌交付，含玉石台面、社交厨房，下沉式会所（双会所设计）涵盖健身、儿童体能、网球壁球等悦己功能。
区域价值支撑
经济效率：0.35% 市域面积贡献 30% 工业产值，人均 GDP 全市第一（60.8 亿元 / 平方公里）。
宜居环境：绿地率超五倍于全市，500 米公园覆盖率 96%，医疗资源密集（同仁堂、儿童医院等）。
竞争优势
价格杠杆：首付 100 万起，月供低于租房成本，对比竞品（如中海京叁号院成交价 6 万 /㎡）性价比显著。
错位竞争：与招商玺形成 “高低配” 互补，覆盖刚需至高端改善全客群。
目标客群
刚需首置：91㎡三居（270° 飘窗、LDK 设计）吸引年轻家庭。
改善置换：108㎡双卫 + 玄关、127㎡跑道阳台满足三代同堂及品质升级需求。
高端客群：165㎡退台户型稀缺性锁定高净值人群。
产品迭代：以 “高得房率 + 功能性” 切入市场，强调 “送的面积正经能用”（如设备平台改造）。
配套兑现：依托产业、教育、生态 “三驾马车”，打造 “产业 + 教育 + 品质” 闭环。
项目价值
「招商序」以政策红利、高性价比、多样化户型精准卡位亦庄河西改善市场，短期受益于小户型稀缺性，中长期受益于产业人口导入及教育资源升级。
投资建议
适合首购刚需及置换客群，长期看好亦庄 “新质生产力 + 教育强区” 双轮驱动下的资产增值潜力。
项目概况
招商序位于北京亦庄新城0202街区河西板块，由招商蛇口以34.8亿元底价竞得，是亦庄核心区时隔21个月推出的纯商品房项目。
作为区域首个“好房子”示范项目，其规划融合住宅、商业及公园绿地，总用地面积约6.7公顷，总建面约11.4万平方米，其中住宅约3.09万平方米，地上总建筑面积约7.72万平方米。
住宅地块容积率2.5，规划13栋8-18层住宅楼，共972套房源，主力户型涵盖91-165㎡三至四居，预计2025年4月开放售楼处。
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户型配置：
91三居户型88套；
约108三居户型288套；
约127四居户型245套；
约165户型42套；
108退台户型13套。
近日，亦庄河西板块的招商序项目正式对外公布了户型图，项目规划13栋楼，为7至18层的洋房、小高。作为亦庄第一个好房子项目，风雨连廊贯穿整个社区，首层架空层配建1000㎡泛会所，层高3.1米起 ，南向阳台半赠送，飘窗和北向设备平台全赠送，产品综合得房率在90%以上。
项目主力户型为108三居和127四居，约91㎡三居户型88套，约108㎡三居户型288套，约127㎡四居户型245套，约165㎡四居户型42套。
2025年1月20日，招商蛇口底价摘得北京经济技术开发区亦庄新城0202街区YZ00-0202-X24R2、X24B1、X24G1-1、X24G1-2地块，成交价34.8亿，成交楼面价约4.51万/平米。
作为亦庄核心区60平方公里收官的几张住宅门票之一，X24地块关注度原本很高，此前多家房企也表示出意向，但是北京目前优质住宅用地井喷，各家房企在预算有限前提下还是会选择最适合自己的项目。这块地最终由招商蛇口拿下，也可以说是众望所归。该宗地西南侧直线距离700米，正是新房项目招商玺，成交均价为77355元/平米。截至2025年3月17日，招商玺网签房源数量300套，总交易额近40亿元。
有招商玺的经验打底，招商蛇口补充货值也是顺理成章。招商序有打造更强产品力的机会，这主要得益于北京楼市规划审批的适度放宽以及这宗地的“好房子”试点。
从招商玺项目的操盘经验来看，不算少量变异户型，项目起步143㎡四居，产品涵盖143-266㎡面积段；项目大户型去化缓慢，200平米以上户型供应202套，目前成交49套，成交价格也不及130-150平米面积段。亦庄河西区2021年成交火热，房价快速上涨，提前透支了未来，在2023年2-4月小阳春北京楼市大热后，随后转入下行趋势，招商玺就诞生在市场挤泡沫的阶段。
招商玺分面积段成交情况
数据来源：CRIC
河西区在近几年商品住宅功能性三居一直处于空缺的状态，招商序规划的紧凑型产品填补了区域刚改需求。
在2021年之前，亦庄河西限竞房六君子（和悦华锦、金隅金麟府、金隅学府、中旅亦府、雅居乐京华雅郡和中铁国际公馆）今年起陆续进入二手房交易市场，这部分限竞房受到70/90政策的限制，以90平米以下房源为主，对于90平米以上户型需求一定不小。
基于上述原因，招商序91㎡、108㎡紧凑型刚需三居占比57%，127㎡刚改占比37%，而大户型165㎡四居室仅占6%。
表：招商序项目户型配比
前些年亦庄房价快速上涨，吸引了不少投资客，但随着房价上涨趋势放缓甚至出现下跌，投资预期改变，急于抛售手中房产，导致二手房挂牌量增加，市场供应过剩，价格难以支撑，进一步影响了购房者的信心。在2025年2月，亦庄河西板块二手住宅挂牌参考价在54393元/㎡。
区域万科金域东郡、海梓府二手房基本都是十年前的产品，得房率较低，二手房均价稳定在7w左右，包括品质改善中海京叁二手房也降到了7W左右。
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