最近，某央企地产高管透露，公司上下普遍存在“焦虑感”，总有一种压抑感。

基层员工怕完不成KPI被裁员，管理层担心投资失误拖累业绩。不升职担心被末尾淘汰，升职了担心完不成业绩被优化，似乎总是“操着卖白粉的心，拿着卖白菜的钱”，他们感觉自己越来越焦虑了，总担心被裁员优化后不知道能去哪儿！

所以央企地产的员工们，往往会付出十倍的努力，在保证所有报告和流程符合央企内部繁杂要求的同时，还会多贡献业绩才能稳住地位。现如今的央企地产，绝对是地产行业仍是“内卷”重灾区——产品卷、营销卷，投资端更卷。

2月11日，中铁建旗下公司上海京闵房地产有限公司也对浦东新区北蔡楔形绿地C09b-01地块发布了计划，拟投资46.1167亿。2月28日，中铁建旗下公司中铁房地产集团华东有限公司，又次对该地块也发布招标计划公告，根据公告公司拟总投资46.2167亿，建安费为5.968亿。

而中铁建作为中国铁建股份有限公司下属地产平台，可谓实力雄厚，此次招标的项目即使还未上架开拍，就已经先后2次发布招标公告来看，可见拿地决心很大，毕竟中铁建也很“焦虑”。

中铁建的焦虑，首先是业绩压力。

2022年中铁建在上海销售额为254.33亿元（第6名），2023年骤降至176.98亿元（第9名），2024年虽小幅回升至180.3亿元，但排名已跌至第10。若放眼全国，其2023年全口径销售额为1232亿元（克而瑞排名28位），较2021年的1512亿元下滑18.6%，低于行业平均增速（TOP30房企销售额平均增长5.2%）。

对比头部房企，如万科2024年上海销售额超300亿元，中海、保利等增速均超15%，中铁建的市场份额正被快速挤压。更值得关注的是，其净利润率从2021年的12.3%降至2023年的8.5%，盈利能力显著弱化。根据贝壳研究院数据，2024年1-11月，中铁建项目客户满意度得分仅为68分（满分100），低于行业平均水平（75分）。

中铁建旗下项目去化率屡被质疑。例如，2023年10月入市的“西派海上”宣称首开去化80%，但上海网上房地产数据显示，首推189套房源仅签约67套（签约率35%）；截至2024年底，累计去化率仅71%。同期，“熙语”项目开盘零认购，至前不久去化率不足60%。更典型的是2024年入市的“花语江湾”，宣称首开“劲销5亿”，但克而瑞数据显示实际去化仅2.3亿元。

目前中铁建在上海在售的项目除了西派海上和熙语，还有朗拾花语和花语前湾。而这两个项目也正是中铁建投诉重灾区。此类案例在克而瑞、房天下等平台均有业主投诉记录，涉及虚假宣传、货不对板等问题，其中“西派海上”在房天下累计投诉量达87条，涉及精装减配、延期交付等。值得注意的是，2024年11月，上海市消保委点名批评“西派逸园”项目存在“销售承诺不兑现”问题，要求企业整改。浦东“朗拾花语”业主实测房屋层高比合同少8公分，开发商仅赔偿2000元；嘉定“花语前湾”因地下室渗水被住建部门约谈。

小红书上到处都是投诉与抱怨——降标减配、货不对板，试问作为央国企的责任感何在？此类事件在小红书、抖音等平台形成负面舆情，甚至出现“劝退帖”。据贝壳研究院统计，2024年1-11月，中铁建项目客户满意度得分仅为68分（满分100），低于行业平均水平（75分）。有愤怒的业主甚至表示：中铁建的项目，能劝退一个是一个！话说回来，这样的产品质量可能也是中铁建不敢在上海大手笔拿地的原因之一吧。

中铁建的焦虑，还在于补仓压力。

为缓解资金压力，中铁建2024年上海仅拿一地（与国贸合作），权益金额约20亿元，远低于2021-2023年累计176.5亿元的投入。据中指研究院数据，上海2024年土地成交金额同比上涨23%，而中铁建投资占比却从2023年的8.6%降至2.9%。若持续缩量，未来3年其在沪项目将面临断档风险。

此外，其全国土储规模从2021年的4200万平方米降至2023年的3800万平方米，其中一二线城市占比不足40%，且多数位于非核心区域。以北京为例，其2023年仅获取一宗顺义区地块，楼面价2.2万元/平方米，而同期中海、华润在同一区域拿地价已突破3万元/平方米，未来产品溢价空间受限。

所以，中铁建在上海，有那么一点业绩增长乏力、排名持续下滑的情况，甚至投资土储告急的小情况，但是这些都不是事！因为中铁建的投拓们都很给力，已经全力去拼着去拿地，甚至提前对地块进行设计招标，而且西派海上项目就位于浦东北蔡，同样的区域内有地块出让，为了让深耕协同效应最大化，中铁建势必会冲一冲。

但是，上海自2023年实施土拍新规，强调“高品质建设”与“市场适配性”。数据显示，2024年上海成交地块中，溢价率超10%的项目均需满足绿色建筑三星标准或装配率100%。而中铁建近年竞得地块多为底价成交，反映出其在高端产品打造上的竞争力不足。

例如，其2024年拿下的青浦区地块，虽总价较低但周边竞品（如招商蛇口项目）均主打“科技住宅”，中铁建产品力或面临直接竞争压力。据克而瑞测算，符合新规的项目建安成本平均增加15%-20%，而中铁建项目仍以传统工艺为主，溢价能力受限，需要再激进一点点。

2023年报，中铁建负债总额达3168亿元，资产负债率78.6%，较2021年上升4.2个百分点。短期债务占比达45%，但同期账面现金仅覆盖短债的0.8倍，资金链紧张。穆迪2024年11月将其评级展望下调至“负面”，警示再融资风险。更值得警惕的是，其2023年净利润仅为47亿元，同比下降62%，而同期财务费用却增长18%至43亿元，利息支出吞噬利润，情况不容太乐观。

中铁建地产的焦虑本质是“规模扩张惯性”与“高质量发展要求”的矛盾。在行业从“高周转”转向“产品力竞争”的当下，若无法在产品质量、客户体验上实现突破，其市场份额或进一步萎缩。数据显示，2024年1-11月，其销售同比下滑12%，而行业TOP30房企平均增长8%。未来，若持续依赖低价策略和营销噱头，而非实质性提升产品力，其品牌信任危机或进一步加剧，最终陷入“降价促销-利润压缩-品质下降”的恶性循环。

2023年9月上任的董事长孙洪军推行“大干一百天”计划，强调销售回款和去化指标，但效果有限。据企查查数据，2023年中铁建地产共调整区域公司高管17人次，但2024年1-11月销售目标完成率仅78%。有人说，其考核机制仍侧重短期业绩，对产品力提升投入不足。例如，其2023年研发费用仅占营收的0.3%，远低于行业平均的1.2%，导致高溢价地块拿地后难以实现利润转化。有趣的是，2024年8月，原总经理汪文忠因“工作调动”离职，年内已有3名区域总被撤换。

但或许这些都治标不治本。在“好房子”建设被写进工作报告的大背景下，如何提升产品质量，持续输出让客户信赖的好房子，或许才是作为央国企代表的中铁建，当下最应该考虑的问题。

看来，中铁建需要更加努力了，但是领导们也不要太焦虑不安了，毕竟身体才是革命的本钱。