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朝阳三间房双雄争霸：保利天珺 VS 金茂满系，谁更胜一筹？

2025 年 2 月 11 日，朝阳区三间房出让两个住宅用地和一个托幼用地 最终经过103轮出价，保利+金茂以87.295亿元成交，溢价率10.5%，楼面价5.16万元/㎡，不限销售指导价。
一、地块禀赋：地铁红利 VS 价格洼地
1、保利褡裢坡地块（006 地块）：
（1）黄金占位：紧邻地铁 6 号线褡裢坡站（直线距离仅 300 米），向西 1 站达青年路商圈，向东 1 站至黄渠站，3 号线与 12 号线分流后 6 号线通勤压力显著缓解。
2、金茂 D 区地块（007 地块）：
（1）潜力区位：距地铁 6 号线黄渠站约 700 米，步行 10 分钟可达，虽稍逊于保利，但 2 公里内可接驳东五环，自驾便利性突出。
（2）价格优势：楼面价 5.16 万元 /㎡，较保利地块低约 10%，为定价预留弹性空间。
二、产品矩阵：天字系旗舰 VS 满系首秀
1、保利天珺（褡裢坡地块）：
（1）纯粹四居：122-176㎡全四居设计，主力户型 122㎡（三卫）、136㎡（四卫）、155㎡（四卫），176㎡为终极改善户型，全系南北通透。
（2）配置升级：3 米 / 3.15 米层高、90% 以上得房率（部分 100%）、会所 + 架空层 + 全龄社区，物业服务采用 “东方礼遇” 顶级标准。
2、金茂满系（D 区地块）：
（1）梯度改善：110-150㎡三至四居，主力户型 110㎡（三居）、130㎡（四居）、150㎡（四居），覆盖首改至再改客群。
（2）科技赋能：2000㎡星空穹顶艺术会所、玻璃幕墙 + 铝板外立面、园林艺术长廊，匹配 “新一代 4.0 住宅” 标准。
三、价格与策略：8.5 万 VS 7.8 万，错位竞争显玄机
1、保利天珺：
预计开盘价 8.5 万元 /㎡，总价约 1000 万起，主打 “顶级圈层” 概念，通过高得房率、会所配置及品牌溢价锚定高端客群。
营销节奏紧凑：4 月初开放和光煦境售楼处，五一前后取证开盘，利用现房实景加速去化。
2、金茂满系：
预计开盘价 7.5-7.8 万元 /㎡，总价约 800 万起，以 “轻奢性价比” 抢占市场，通过艺术 IP、科技元素吸引年轻改善家庭。
蓄客周期稍长：4 月 20 日开放红庄直播基地售楼处，5 月底开盘，依赖产品差异化与价格优势后发制人。

2025年2月11日，保利与金茂联手以87亿拍得朝阳区三间房地块拍地。目前已经确定西边006地块由保利操盘，做“天”字系产品，东边007地块由金茂操盘做“满”系产品。

2024年3月22日，中国金茂正式发布“金玉满堂”四大产品线，成为2024年首家发布新产品战略的房企。

“金”代表“金茂府3.0”，以科技为核心多维度提升，为高知及新贵家庭营造“自然生长的社区”；“玉”代表“璞系”，打造城市核心区的国际东方艺术作品；主打时尚、精致、潮流的“M系”，寻求为悦己派带来精神共鸣；“棠系”是为家庭陪伴、亲子成长定制的全龄友好社区。

项目园林设计以“艺术长廊 + 星空穹顶会所 + 艺术公园”为核心，构建了一个全方位的艺术生态系统，并包含一个2000平方米的星空穹顶艺术会所。该项目用地规模为3.68万平米，绿化率达到了30%，容积率为2.5，建筑限高80米。建筑外立面采用玻璃幕墙和铝板设计，符合新一代4.0住宅的标准。项目包括洋房和高层两种类型，户型面积段覆盖110至150平米的三居和四居，提供大量的赠送面积。预计总共将推出约800套房源。

在产品定位上，006地块做的是保利的“天”系，这是保利的TOP级产品，比周边的和光煦境有升级。据说，06地块产品规划有“好房子”内容设计，项目计划精装交付，带阳台（最终结果以政府批复为准），宽度在1.5-1.8米，层高3-3.3米，有会所、水系、廊架楼栋配套，户型面积段在110-180平米

2月11日下午，朝阳区三间房地块成功出让，最终，保利发展联手中国金茂以87.295亿元的代价，夺得上述地块，成为最终的大赢家。

据了解，三间房地块的土地总面积达6.9公顷，地上建筑规模为17.29万平方米，起拍价为79亿元，溢价率为10.5%，折合楼面价为5.05万元/平方米。

此次出让地块由两个土地组成，相距约1公里，均位于北京地铁6号线沿线，其地理位置及交通便利性可见一斑。

早在地块开拍之前，就有坊间传闻称，保利发展早早"锚定"了这宗地块，故事的真实状况究竟如何？保利势在必得，中海、招商等激烈争抢，个中缘由几何？我们一一拆解

据市场消息来看，三家拿地主体你争我抢，竞争激烈，最终，地块由保利发展与中国金茂联合拿下，成交总价为87.295亿元，溢价率达到10.5%，折合楼面价为5.05万元/平方米。

资料显示，此次拍卖的组合地块，由两宗土地组成，其中，三间房D区的1205-0007地块为R2二类居住用地，用地规模3.68公顷，地上建面9.21万平方米，容积率2.5，控高80米，绿化率30%。

而南区的1202-0006、0007地块，前者为R2二类居住用地，用地规模2.76公顷，地上建面7.71万平方米，容积率2.8，控高60米（局部80米），绿化率30%；后者则为托幼用地，用地规模0.46公顷，地上建面0.37万平方米，容积率0.8，控高16米，绿化率30%，需由竞得人建设后无偿移交相关部门。

当然，也有熟悉北京楼市的相关人士透露，“抛开其他不说，单从地块的地理位置、周边配套来看，还是非常有优势的。”

资料显示，D区1205-0007地块与南区1202-0006、0007地块相距约1公里，前者靠近地铁6号线黄渠站，与朝阳路相近；而后者靠近6号线褡裢坡站，紧挨着朝阳北路，可见其所处板块及交通条件已是非常成熟与便捷。

周边配套方面，地块五公里范围内有北京双桥万达广场、北京华联BHG Mall、朝阳大悦城、龙湖长楹天街等重点项目，同时，附近还有民航总医院、首都医科大学附属北京朝阳医院（常营院区）等医疗资。

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