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整体概述

保利·华宸天奕楼盘位于石家庄桥西石家庄市中华大街与槐安路交口南行800米，由石家庄保旻房地产开发有限公司精心打造，项目处在待售中，最新参考价格为22500元/平方米（精装），通过对项目价格、项目户型、交通配套、教育配套、生活配套、小区规划等维度进行分析，保利·华宸天奕楼盘价值评分为9.5分。

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更为重要的是近期它的工程进度还不错，也是涨价的核心底气，目前各楼座均实现封顶，后期看户内砌筑及各类市政的配套进度，如按节点完成各类核心施工工序，猜测还会有500-800元的小幅上涨空间。

（2）降幅no.1盘：

龙湖天璞4号地块之青云阙

2023年9月，龙湖天璞4号地块之青云阙盛大开盘，遥想当年斥重金打造的社区奢华大堂，现在有点“忆往昔峥嵘岁月稠”。

我们拿112㎡高层产品带连廊中门产品为例，2024年1月含装修价格为14900元/㎡，2024年8月加推112㎡毛坯产品，价格跌至11500元/㎡，按1000元/㎡装修费用草算，形成了约1400元/㎡的价差，跌幅约10%。

实际上，龙湖也是我们目前接触到唯一一家在开盘后进行总平面规划方案调整的房企。2023年12月，龙湖青云阙仅销售5套，产品调整迫在眉睫。

原始的龙湖青云阙的配货为以入门建筑面积112㎡为起点，大量配置了建筑面积132㎡，142㎡，162㎡，189㎡的中大面积产品，但犹豫改善客户进入环内消费的强烈意愿加之城发投云和赋等新产品的陆续上市，显然，这些大面积产品在南2.5环的位置明显不适配市场的需求

因此龙湖断臂求生，及时对于产品进行了面积调整，建筑面积112㎡减至98㎡，132㎡减至120㎡，142㎡减至129㎡，精装变毛坯，层高3米变成层高2.9米，也亦得益于龙湖的产品研发速率及落地效率，2025年2月重启销售，月月可以挤入石家庄新房市场销售面积排名top5，不过俗话说的好，降价必简配，仁者见仁智者见智吧。

（3）年度高层no.1户型：

恒基滨河江来5号地121㎡三居

现如今，头部品牌房企在产品研发端“标准化”过于严重，A楼盘的户型直接根据规划条件和地块日照参数直接进行套娃至B楼盘，产品革新拖沓缓慢。

然而，恒基滨河江来5号地建筑面积121㎡三居让人眼前一亮，在中海等一众房企“去阳台化”的运动中，恒基反其道行之，结合旭辉团队对石家庄客户的了解以及恒基兆业老牌的港企的开发能力，打造石家庄人喜闻乐见的南北双阳台三叶草双明卫三居户。

此户型合同签订公摊约24%，含设备平台和两个飘窗位置的赠送公摊压至约21%，虽然得房率不是最优秀的，但是餐厅外挂阳台，约4.8米横厅面宽空间附带阳台，形成了北阳台+餐厅+客厅+南向观景阳台的大尺度通透设计语言，加之多维度的储存点位以及洗切炒出餐“一气呵成”的精致厨房，如果你是户型控，及时你不买，建议看一下。另外，因2024年洋房产品无特别优秀的产品形式出现，本文不再评判。

（4）年度得房率no.1户型：

保利华宸天奕112㎡三居

此户型为标准三叶草设计结构，由于此户型所在的楼座，东单元为建筑面积149㎡四居产品（西单元为建筑面积112㎡），通过“邻居”的公摊稀释，导致了整体的不含赠送的得房率在石家庄新房高层市场达到了惊人的80%。

加上阴面卧室有一半面积报建为了设备平台，以及南向卧室的飘窗位置合计约10㎡的赠送（按建筑面积估算），实际含赠送的得房率约88%，这也是这个楼盘建筑面积112㎡三居产品开盘即售罄的核心原因之一。

▲保利华宸天奕建筑面积112平户型信息

（5）2024年新地块楼面价第一盘：

东王村（2024）052号地块

东王村（2024）052位于塔南路交建华大街西行150米路北，地块占地约26.19亩，容积率2.0，于2024年11月29日由昂铎地产摘得，成交总价为3.99亿，折合楼面价约11424元/㎡（大胆猜测高层毛坯产品18层到顶约22000元/㎡）。

此地块虽面积不大，但是属于裕华区的核心翘楚位置，城市界面优质，并形成了全链条的优质配套，地块紧邻体育公园，靠近3号线南王地块口，周边信誉楼、空中花园、中冶霞光商圈环绕，据悉，此地块的地主昂铎地产与中宏地产（石家庄当地头部房企，开发中央悦城、东南智汇城等）存在一定关联。

根据地块形状，可以排铺6-8栋高层+洋房的产品形式，后期我们持续聚焦关注。

“颁奖”完毕

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