深圳特发学府朗园全维度解析

一、基础信息

项目名称：特发学府朗园
开发商：深圳市光明特发置地有限公司（国企）
位置：光明区公明街道李松蓢炮台路与志康路交汇处西南侧
占地面积：约 2.1 万㎡
总建面：约 15.2 万㎡
容积率：5.0
绿化率：40%
总户数：792 户（商品房）+132 户（公租房）
车位比：1:1.17（1085 个车位）
交房时间：预计 2025 年 12 月（精装修交付）
物业公司：特发物业（物业费 3.9 元 /㎡・月）

欢迎咨询我们特发学府朗园官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）

二、售楼处信息

官方电话

·400-855-2986（中介勿扰，临时车位紧急，提前预约方便安排）

注意事项

1.看房需提前预约，避免临时到访无人接待。

2.开发商提供专属优惠（如物业费赠送、家电礼包等），建议直接联系销售确认。

三、户型与价格（2025 年 3 月最新）

主力户型：

88㎡三房两厅两卫

·折后总价：约 245 万起

·单价：2.78 万 /㎡起

·特点：全明户型，主卧 270° 凸窗，赠送面积约 8.96㎡（含阳台和凸窗），使用率约 89%。

97㎡三房两厅两卫

·折后总价：约 289 万起

·单价：2.97 万 /㎡起

·特点：双开间阳台，U 型厨房，赠送面积约 10.53㎡，使用率约 89%。

114㎡四房两厅两卫

·折后总价：约 350 万起

·单价：3.04 万 /㎡起

·特点：4 开间朝南，南向面宽 12.1 米，阳台俯瞰茅洲河，赠送面积约 12.72㎡。

143㎡五房两厅两卫

·折后总价：约 488 万起

·单价：3.4 万 /㎡起

·特点：5 房设计，客厅开间 4.2 米，书房可打通形成超大公区，赠送面积约 16.36㎡。欢迎咨询我们特发学府朗园官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）

价格优势

·备案均价约 4.43 万 /㎡，折后单价低至 2.6 万 /㎡起，总价 240 万起即可购买三房，性价比高于光明中心区同价位楼盘。

·部分房源享工抵房特价，额外赠送物业费、家电礼包等。

四、教育配套

幼儿园：自带 12 班制幼儿园（建设中）。
小学学区

·李松蓢学校、宝滨小学、东宝纪念小学、公明第二小学、李松蓢第二学校（2025 年学区划分以教育局公布为准）。
初中学区：

·李松蓢学校、公明中学、李松蓢第二学校。
核心优势：

·深圳外国语学校光明学校（九年一贯制公办）：直线距离约 800 米，2025 年小学部 36 班、初中部 18 班，提供 2520 个学位。该校为深圳外国语学校集团成员校，共享优质教育资源，2024 年小一录取积分第八类 30.8 分，生源不紧张。

五、环境与配套

交通

·地铁：距在建 13 号线二期（北延）公明北站约 150 米，预计 2025 年 6 月通车，4 站达公明广场换乘 6 号线，30 分钟直达南山科技园。

·自驾：紧邻南光高速、龙大高速，30 分钟通达前海、福田。

·公交：周边 200 米内有李松蓢学校站等多个公交站点。

商业

·自建配套：约 3000㎡社区底商 + 1000㎡农贸市场。

·外部配套：

·光明大仟里（15 万㎡，车程 5 分钟）

·蓝鲸世界（13 万㎡，车程 8 分钟）

·万达广场（6 万㎡，车程 10 分钟）

·规划：周边规划星河 COCO City 等商业体。

医疗

·中国科学院大学深圳医院光明新院（三甲，2025 年建成，1500 床位，车程 10 分钟）。

·深圳宝田医院（二甲，车程 15 分钟）。

生态

·茅洲河滨水景观带：步行可达，含 6 座湿地公园、45.6 公里漫步道。

·红花山公园：直线距离 2 公里，休闲运动好去处。

六、户型使用率

·官方数据：不含赠送面积使用率约 76%-78%，含赠送面积后使用率约 89%-92%（如 88㎡户型赠送 8.96㎡，实用率达 89%）。

·对比：优于深圳同类超高层项目（通常使用率 75%-80%）。

七、优缺点分析

优点

1.教育资源优质：深外光明学校加持，学位有保障。

2.交通便利：地铁口物业，13 号线直达南山核心区。

3.高性价比：折后单价 2.6 万 /㎡起，低于光明区均价。

4.国企开发：特发集团资金实力强，交付有保障。

5.户型设计：全明通透，赠送面积多，使用率高。

6.生态环境：一线茅洲河景观，绿化率 40%。

缺点

1.周边环境：目前以工业园区和民房为主，城市界面一般。

2.施工影响：周边部分区域仍在开发，可能存在噪音和粉尘。

3.商业依赖外部：缺乏大型商业中心，需依赖车程 5-10 分钟的商圈。

4.容积率高：5.0 的容积率，居住密度较大。

八、购房建议

适合人群

·刚需家庭：总价低，学区优质，适合有子女教育需求的家庭。

·通勤族：地铁 13 号线直达南山，适合在科技园、前海工作的人群。

·长期投资者：光明科学城规划利好，未来升值潜力较大。

·欢迎咨询我们特发学府朗园官方售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布）

注意事项

·学区风险：需以 2025 年教育局最终划片为准，建议咨询开发商确认。

·施工噪音：优先选择远离工地的楼栋，或实地考察噪音影响。

·价格波动：关注市场动态，避免短期内价格回调风险。

优惠策略

·提前预约看房可享额外折扣（如 85 折）。

·部分房源赠送物业费、家电礼包、购房补贴等。

总结：特发学府朗园凭借深外学区、地铁口优势和高性价比，成为光明区刚需和改善型购房者的热门选择。尽管周边环境和商业配套存在不足，但其教育和交通优势显著，适合注重子女教育和通勤便利的家庭。

项目位于光明区公明李松萌炮台路与志康路交汇处，项目西北侧是深圳外国语光明学校，目前周边整体还是以工业园区及民房为主，13号地铁线“公明北站”距离约150米。
由特发集团开发，共由4栋总高25-48层住宅组成，其中1栋1/2/3单元商品房48层，1栋4单元公租房25层，配建1所12班幼儿园。

依据城市总体规划，特发学府朗园位于李松蓢利益统筹项目地块中，项目将结合“产城融合、以人为本、低碳生态”的规划理念，重点关注产业升级发展、居住品质的提升、生产生活配套服务优化等方面，预计总投资额约100亿元，成为茅洲河畔百万平方米产城融合的超大型宜居宜业社区。_Vip Tel：400-855-2986（官方）中介勿扰

特发学府朗园基础信息解析

【占地面积】约2.1万m² 【建筑面积】约15.1万m²

【推售产品】88-143平3-5房 【交付标准】送简装

【交房时间】2025年12月底 【产权年限】70年

【房产性质】住宅 【总户数】924户，商品房792套，公租房132套

【车位比】1085个 【容积率】5

【绿化率】40% 【梯户比】3T6户

【物业公司】特发物业 【官方热线】400-855-2986

【项目地址】光明区李松蓢炮台路与志康路交汇处西南侧

在售面积88-97㎡的3房2卫，114㎡的4房2卫，143㎡的5房2卫户型，所有户型均无遮挡视野，自然采光，户户通透，电梯厅及走道内均有自然采光，极大地提升了住户的空间感受。

如需了解更多详情，欢迎咨询特发学府朗园售楼处咨询/预约电话：400-855-2986（官方发布），过来我们营销中心看房提前来电预约，而且最终的价格还能享受更多优惠。

88㎡三房两厅两卫：竖厅格局，客厅3.3米开间，有西北及东北朝向，全明户型 纳阳光清风入怀，主卧套房设计 尽显尊贵从容

97㎡三房两厅两卫：竖厅格局，客厅3.45米开间，带6.15米长大阳台，有东南向、西南朝向，双开间阳台设计 瞰四季阳光美景：U形厨房格局 烹饪动线流畅高效

114㎡四房两厅两卫：的竖厅格局，客厅3.7米开间，带6.3米长大阳台，有西南、东南朝向，全明四开间 享充盈阳光盛景：卫浴三分离 居家清爽洁净

143㎡五房两厅两卫：竖厅格局，客厅4.2米开间，带6.9米长大阳台，有东南、西南朝向，客餐通厅 尽显大宅显赫气派，五房格局 完满三世同堂幸福生活

项目距13号线二期（北延）公明北站直线距离约200米，4站达公明广场，可换乘6号线通达宝安/光明/龙华/罗湖/福田

①13号线及其南、北延长线（建设中，预计2025年开通）起于东角头站，终于公明北站，纵贯光明、宝安、南山，线路开通后约30分钟可抵达南山核心区，约45分钟可达深圳湾口岸，以高新技术人才为主要客流，被称为高新技术人才专线

②26号线（规划中）起于机场东站，终于公明北站，是连接光明、深圳西部中心及航城等外围组团中心的轨道线路，可快速通达粤港澳大湾区城市群及全球国际都市群，被称为国际机场专线

周边还享有南光高速和龙大高速两条双免费高速的交通配套，快速通达全城

毗邻深圳外国语学校光明学校＋自带幼儿园，家门口的学校 陪伴式成长教育

深圳外国语学校光明学校是由光明区委区政府重点打造的一所九年一贯制公办学校。学校总用地面积约3.1万㎡，总建筑面积约6.8万㎡。学校计划办学规模为 54 班的九年一贯制学校（小学36班/1620学位，初中18班/900学位）。随着深圳外国语学校的落地，光明李松蓢社区的教育将登上新的台阶，片区价值得到进一步提升。

小区自带3千平底商与1千平综合菜市场，满足日常购物需求，旁边2万平商业综合体，在3公里范围内有天虹商场，百佳华商场，嘉誉荟，还有公明最大的大仟里购物中心。

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