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有星球的朋友问我，要不要买房。

因为他觉得现在世界都在放水，货币是在不断贬值的。

如果不买房，就等于自己手里的钱会被稀释，他被这种观念所影响，就想问问我的想法。

我问他为什么会有靠买房躲避通胀的想法。

他就告诉我从过去的经验来看，社会上其它的东西都在贬值，只有房子才能抗住通胀。

但现实可能恰好相反，现在买房抵御通货膨胀才是收割普通人的最强镰刀。

大家从小就被传输一种观念，那就是认为在社会经济活动中，我们要通过劳动、创业、技术创新等方式生产商品或提供服务来获取收入，因为劳动才能创造财富。

但等到我们真正走到社会上才发现，这种观点和现实好像完全不搭。

因为你会发现，现实社会里真正的富人，都不劳动，他们都是靠着各种资产增值或者收割别人的劳动才成为富人的。

恭喜你，对世界的了解多了一层。

劳动确实创造财富。

但问题在于，劳动本身不参与分配环节，你种了树但吃果子的人未必就是你，所以真正决定财富差距的实际是在分配环节。

而金融的作用就是在分配环节让一部分人轻松拿走另一部分人的财富。

你这里想的担心贬值，就是分配财富的一种方式：

货币稀释。

而所谓货币稀释，指的是政府或央行通过增加货币供应量的方式，使得单位货币所代表的实际价值下降。

因为当货币供应量大幅增加时，市场上的货币变多了，但商品和服务的总量可能没有相应增加，那么同样数量的货币能买到的东西就变少了。

而应对这种分配的办法，就是找够绑定劳动价值而不是绑定货币价值的锚，实现货币贬值时的财富转移。

而这种锚，过去大家通常认为是房产。

因为房产作为资产，在一般情况下其价值不会随着货币贬值而等比例下降，反而更可能因为货币贬值带来的通货膨胀等因素而增值，所以房产能够抗住通胀。

这在过去，逻辑当然是成立的。

甚至还有人会这么做，如果房产能抗住通胀，那如果我负债买入房产，是不是就能超越通胀呢？

答案很明显是。

当你贷款买房后，一旦出现货币贬值，实际上就开启了一个财富转移过程。

因为债务以货币来计量，货币越贬值，债务的实际价值就越低。相比之下，其他人手里的钱购买力下降，可你的债务压力却变小了，与此同时，还持有价值稳定甚至不断增值的房产。

这样你等于利用了财富分配环节中货币贬值和资产特性的特性，实现了自身财富的增长。

这也很好解释了为什么过去这么多年，为什么总是持有房产的人成为了市场上的最大赢家。

很简单，因为他们通过债务吸收了他人的财富，为自己实现了财富增值。

这也是可能是很多人认为的房产能够抗通胀的原因，只是说大家可能凭借的是经验模糊感觉到的，而我则是把整个过程给大家推演出来了。

但，问题来了，这种模式能不能一直存在呢？

答案是否。

我来给大家讲一个事好了，我前段时间跟一个北大的朋友聊天。

他毕业工作一两年了，想跟女朋友在北京上车房产，差不多要八百万，他就觉得很难受，因为站在他的角度上考虑，他不知道为了一套房子亏掉30年的负债，是否划算。

而我当时给他的回复是：

如果你不亏掉30年的负债，那么房东如何能赚走你30年的房贷呢？

对吧，市场上亏盈是同源的。

也就是说，你在房子亏了的钱，一定有人能在这上面赚上来。

那么我们再来看市场，如果大家都认为房贷能够帮我们抗住通胀这个逻辑是顺的，但为什么大家代入到现实，好像又不太对呢？

因为市场的逻辑发生了根本性变化。

现在的情况是，大家预想中的通胀周期没有来，反而大家手里货币购买力是在上升的，而你在看房地产市场，基本都是崩的，小地方就不说了，大城市像是上海的房价已经从高点下跌30%了。

如果你是指望着上海房产抗住通胀，那不好意思，这几年你非但扛不了通胀，反而你持有房产，稳稳跑输通胀。

如果你是指望负债买上海房产实现增值，那不好意思，这几年非但不能靠负债转移别人的财富，你反而会因为负债损失掉自己的财富。

说人话就是如果你在最近几年房地产市场高负债买入房产，那么到现在，你已经把首付给跌没了，成了蠢蠢的冤种。

大家现在可以去看看燕郊的房产，现在你去燕郊，只要你愿意帮人还清房子上的贷款，他们可以直接把房子送你，对这些人来说，房产是负担，而不是好处。

那么，问题来了。

为什么之前我们靠着买房子，能抗住通胀，贷款买房子，能实现财富增值，而现在我们靠着买房子非但不能抗住通胀，如果贷款买房子，还会被套牢呢？

其实核心的点，在于债务周期。

因为大家之前知道了，决定我们财富的关键，不在创造，而是分配，那么最简单分配走我们财富的，是货币稀释。

但问题在于，货币这东西不是随意发的，而是要有前提的。

从资产负债表视角来说，中央银行发行货币是通过一系列资产购买操作来实现的。当央行购买政府债券、外汇等资产时，就会创造出新的货币。

比如说购买政府债券为例，央行从市场上买入国债，支付相应货币，这一过程在央行资产负债表上体现为资产方增加了国债资产，同时负债方增加了等量的基础货币。

因为从本质上讲，基础货币是央行对社会公众和商业银行的负债，当然后续央行到居民手里还有一系列的步骤要走。

但这就不是我们这篇文章的主题了，大家知道一个逻辑就好了。

货币一部分是通过负债创造出来的。

而问题也就出在这里了。

1996年，中国居民家庭负债率仅为 3%，当时是计划经济时代，走的是福利分房，居民没什么负债的需求，所以当时大家普遍也不认为房子能保值。

1998 年，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，正式宣布停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化，这一政策推动商品房买卖在全国范围内全面展开，房地产市场迎来快速发展阶段 。

与之对应的，我们居民负债率大幅上涨。

2010年，居民负债率升至 20%，城镇化加速和商品房改革推动房贷需求激增，而2019年，居民负债率进一步跃升至 55%以上。

大家认为的房地产抗通胀以及创造财富神话都是在这个阶段发生的事。

但问题出在后续。

2020年居民负债率因疫情收入下降和线上消费激增升至 63.5%，创历史新高，彼时彼刻，是深圳经营贷大量流入房地产，深圳房价继续上涨。

而2021年11月居民负债率触及峰值 69.04%，随后因房地产市场调整（房贷需求减少）和存款增速反超负债增速，2024年8月回落至 54.03%

然后你会发现什么呢？

房价最高点，就在2021年11月。

债务周期到顶，房价也到顶了，债务周期下降，房价也跟着下降。

而在债务周期下行的时候，房地产市场的逻辑和之前债务周期上行时期的房地产价逻辑，完全不是一回事。

在2021年前，房地产市场确实如大家所说，能抗通胀，因为你贷款还可以分割走别人的财富，因为在负债时代，资产=负债+所有者权益，负债和资产都在升。

但现在是化债时代。

资产=负债+所有者权益，负债在下降，资产也会跟着下降，就像大家感受到的一样，这几年大家都在还钱，不愿意负债，于是连带着房价跟着负债都在降。

于是乎，社会财富的分配又进了一个新阶段。

还记得我之前说的嘛？

如果你不亏30年房贷，房东如何赚你30年贷款呢？

之前当你通过负债购买房产后，如果发生货币贬值的情况，由于债务是以货币计量的，所以随着货币贬值，你的债务的实际价值也在下降，比如原本欠银行 100 万，货币贬值后这 100 万的实际购买力下降了。

这样一来，你实际上通过背负的债务吸收了他人的财富。

但现在当你通过负债（如贷款）购买房产后，因为大家都在还债，钱变得难赚，货币实际是等于变相升值的，由于债务是以货币计量的，所以随着货币升值，你的债务的实际价值也在升值，比如原本欠银行 100 万，货币贬值后这 100 万你更难赚到了。

所以这个时候，房产实际是高估的，它是注定要贬值的资产。

而买入这些资产行为本质实际上就是自己背上债务被他人收割了财富。

如果你不理解，可以想象股市，你现在就等于是在高点去接盘股票。

也就是我说的，你亏了30年，对方才能赚30年。

因为在这个时候，那些懂得我说的上述逻辑的人会选择把现在高估值的房子卖出去，然后完成一次收割。

跟股票交易一样，他买在无人问津时，享受了上涨，但一切的浮盈，不过是他账户上的一个数字。

他真正的最后的落袋为安，还是要赶在高峰把这些注定将贬值的资产给卖出去。

就像股市一样，很多时候，买不是本事，卖才是本事。

怎么卖？

很简单，用通货膨胀来忽悠你就好了。

你看，在当年通货膨胀那么高的时候，每年CPI那么高，社会上流传的是，房产不会涨那么快，要管控的，要跌的，要收房地产税了。

结果你也看到了，房价是接连上涨。

他当时这么说，是为了让你赶紧卖，因为你不卖，他买不到。

但你再想，在现在通货膨胀（CPI）这么低的，甚至连续为负，口风反而变成了你再不买房子，后续肯定会因为大放水把货币贬值，你的钱就不值钱了。

结果你也看到了，房价是下跌的。

他现在这么说，实际是为了让你赶紧买，因为你不买，他找不到人接盘。

道理是一样的。

炒股实际也是一样的逻辑。

你会发现在股票刚开始上涨的时候，这个消息根本上不了新闻，而等到你看到新闻想要冲进去的时候，你就已经被套牢了。

资本市场有句话说的很好。

牛市才是散户最大的亏损，因为等你看到牛市的时候，一切就晚了，你看到牛市，高位冲进去，然后亏惨了。

通货膨胀也是普通人最大的亏损，因为你害怕通胀而选择买入资产，而实际这个资产其实就是别人故意卖给你的，而你的买入，就等于被别人收割了财富。

全文完。既然看到这里，请随手点个赞和“在看”吧。

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