3月27日，上海突发官宣，关于土拍中的中小套比例、公租房比例等一系列细则落地。大华·星曜售楼处电话：400-189-3008☎

2024年以来，除了各项政策的放松之外，上海土拍规则也发生了多次变化——

一批次和二批次延续了2023年的竞价摇号方式；

三批次则放开了中小套数比例（827新政以红头文件形式实锤）、实施价高者得的方式；

四批次对于价高者得进行了明确的限制，也就是热门地块最高溢价率为30%；

五批次土拍更是迎来了“双高双竞”政策。

随着放开溢价率和落地“双高双竞”，上海新房价格势必会上涨，那么一批次和二批次的这些地块就越发具有性价比，不乏像徐汇滨江新地王一样的黄金地块。其中一批次的闵行浦锦地块就是具有地王气质的遗珠。

该地块当时吸引了12家竞买人参拍，最后被大华拿下，成交楼面价42350元/㎡，溢价率10%，房地联动价约6.9万/㎡，如果放在如今的土拍规则下，这块地预计会完成最高溢价率的触发，联动价更会突破7万+/㎡。

如今大华星樾拔地而起，预计9月取证认筹，首推建面约109㎡洋房产品，联动价约69000元/㎡。大华星樾或许将成为上海下半年楼市中的领军者。

地王气质凸显

为什么说大华星樾是具有地王气质的遗珠呢？

除了被超10家开发商争抢之外，它的区位也有不可比拟的优势。

上海的城市发展一直以“一江一河”为重中之重。沿黄浦江段，从以“外滩-陆家嘴”为核心的1.0时代，发展到了“前滩-北外滩”的2.0时代，如今已经逐渐朝着“吴淞口-大零号湾”的3.0时代迈进。

从上面的功能规划示意图中可以看出，黄浦江沿线的各大核心段都是以“产业”为核心，无论是“地王诞生地”的徐汇滨江、还是“第一代网红”的前滩，城市建设以产业支撑为主，区域内的住宅均是以小体量为主，很难形成一个舒适度极高的居住区。

浦江镇作为黄浦江沿线唯一的居住区域，在这样的版图上显得“格格不入”且“稀缺”，可以预见的是，浦江镇或将成为上海滨江带的下一个豪宅居住圈。

2020年，保利锦上二期入市，推出402套收官之作，认购数达到了1412组，认购率351%。

2022年，华发建发缦玥&缦云入市，产品类型为低密度洋房，两者均价均为约6.8万/㎡，三次入市，三次触发积分均超60分。

而大华星樾位置更好，产品更优质，势必会成为这一豪宅居住圈内的“顶流”。

大华星樾项目效果图，仅供参考

一个产城融合的国际社区

或许很多人不知道，大华星樾所在的浦江浦锦板块是上海第四大国际社区，与古北、碧云等国际社区一脉相承，而且超脱于常规的国际社区模式，做到了真正的产城融合。

在2015年南汇新城镇规划出来之前，浦锦板块是上海面积最大的镇级规划，从约6.5平方公里的意大利风貌小镇建设开始，一直承担着承接中心城区人口和产业外溢的重要任务。

从2016年开始，国家倡导产城融合的时候，浦锦板块是上海主要试点区域之一，生命科学与研究、大数据处理中心、东方智媒城、漕河泾开发区浦江高科技园等国家级&市级项目落地浦锦板块，并且通过一系列的落户、税费优惠政策吸引高精尖人才的入驻。

事实上，上海的大型绿地附近都有一座国际住区，比如世纪公园有联洋、花木国际社区，张家浜绿地有碧云国际社区，三林绿地有三林滨江。

浦锦板块则拥有上海浦江郊野公园，占地面积相当于11个世纪公园那么大，再加上浦锦板块的住宅容积率平均在1.6左右，低于上海平均容积率（约1.8左右）。

一个产城融合的国际低密度社区已经在南上海成型，住宅、产业、配套三者完美联动。

大华星樾在1.6的平均容积率的基础上做了进一步的优化，以“1.2的容积率”打造了“洋房+叠墅”的低密度住区，居住舒适度拉满。

大华星樾项目效果图，仅供参考

“1.2”容积率的含金量越来越高

可能很多人对于“1.2的容积率”没有太多概念。

我们调取了2019年至今的土拍数据，发现容积率低于1.2的地块越来越少，近两年的供应更是在“5”以下。

在限墅令没有彻底放开的情况下，容积率低于1.2的小区将成为上海新房楼市里的“香饽饽”。而大华星樾却又和这些容积率低于1.2的小区有点不一样。

从2023年至今容积率低于1.2的地块中，我们可以深刻感受到一种距离感，除了大华星樾之外，均位于远离核心区的位置，交通不便、配套不齐全已经成为硬伤。

至于大华星樾距离8号线江月路站直线约350米，4站直达前滩，14条换乘线路可到上海各大核心区域。

自驾出行，可以沿浦星公路一路向北一路可到达前滩，还可以快速转入外环线和中环线。

便捷的交通优势让大华星樾的业主能够快速享受到包括包括前滩、徐汇滨江、黄浦等城市核心CBD繁华的商业配套。

而且大华星樾所在的浦锦板块已经发展了10多年，如今各项配套也基本落地，比如与大华星樾隔路相望的浦江城市生活广场，是一个有着成熟业态及集餐饮娱乐商业于一体的大型商业广场。

1.5公里范围内还有绿地乐和城商业中心、浦江欢乐颂等商业，未来业主在享受极佳的居住体验的同时也能享受到一站式配套的便利。

医疗资源方面，大华星樾坐拥2所三甲医院，直线距离仁济医院南院约600米、复旦大学附属五官科医院约1.4公里，为家人健康保驾护航，生活更安心。

所以这两年入市的低密小区能做到“小区品质”“配套能级”兼具的，或许只有大华星樾能做到。

大华星樾项目效果图，仅供参考

大华星樾，作为2023年上海红盘“大华星曜”的进阶版，首开推出建面约109㎡的洋房。

过程稿仅供参考，最终以实际为准

这一户型“逆市场”而行，将居住舒适度和空间利用率做到了同面积段里的最好。

三开间朝南，每个卧室都带有独立飘窗，再加上两个卫生间的小平台，整体的使用面积更多。

另外主卧在套间设计的基础上做了小突破，窗户做了270°的转角，让采光面变得更宽。

这一户型最大的亮点在于——做到大面宽的同时还加长了进深，打造了“LDKG”一体化的格局，提升了空间利用率和通透感，也促进家庭成员之间的沟通。

至于精装品牌，项目在竞拍的时候已经有了“全装修比例100%，且装修标准不低于3000元/㎡”的限制。

同样是“装修标准不低于3000元/㎡”，大华星曜配置了日立的中央空调、威能地暖&热水器、格兰斯柯的新风、高仪的淋雨滑竿、手持花洒、单把手台盆龙头、鞋柜精灵、主卫镜柜美妆冰箱等，甚至还在公区配置了星空穹顶地库、威尼斯棕奢石装饰的景观会客厅。

大华星曜实景图

而大华星樾作为大华星曜的进阶版，精装品质肯定不会差。

大华星樾项目效果图，仅供参考

大华星樾预计9月取证认筹，首推建面约109㎡洋房产品，联动价约69000元/㎡，这或许是能够“入住低密社区”“还要配套能级”的最后机会，欢迎大家点击下方小程序预约咨询。

29、房屋产权

指所有者对财产的占有、使用、收益和处分的权利，是物权的一种。指房产所有者按国家法律规定所享有的权利。

30、建筑面积

套内建筑面积分摊的公用建筑面积。

31、建筑物内层高

低于2.2米的楼层不计建筑面积。

32、套内建筑面积

套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积

33、公摊面积

公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房、地下室、值班进警室等以及其他功能上为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套和各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的一半。

34、封闭阳台按实际面积计入建筑面积，未封闭阳台按实际面积的一半计入建筑面积

35、使用面积

建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和，俗称地毯面积。

36、使用率

使用面积与建筑面积之比。（使用率＝使用面积/建筑面积）

37、实用率

也称得房率，是套内建筑面积和建筑面积之比。（实用率＝套内建筑面积/建筑面积）。

38、分摊的公用建筑面积

套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数。

39、公用建筑面积分摊系数＝公用建筑面积/套内建筑面积之和。

40、容积率

总建筑面积与建设用地面积之比。（容积率＝地上建筑面积/项目占地面积）

41、建筑覆盖率

又称建筑密度，是建筑物基底占地面积与规划用地之比。（建筑密度＝建筑物占地面积/规划建设用地面积）

42、人口毛密度＝项目估算人数/项目占地面积（单位：人/公顷）

43、绿地率

是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。（绿化率＝绿化占地面积/项目占地面积）

44、五证及发证机关

（1）《国有土地使用证》（国土资源局）

（2）《建设用地规划许可证》（规委）

（3）《建设工程规划许可证》（规委）

（4）《建筑工程施工许可证》（住建委）

（5）《商品房预售许可证》（住建委）。

45、国有土地使用证

是证明土地使用者向国家支付使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

46、土地使用年限

（1）住宅用地70年；

（2）工业用地50年；

（3）商业旅游娱乐用地40年；

（4）文教、卫生、体育用地50年；

（5）综合用地50年；

（6）车库用地50年。

47、建设用地规划许可证

是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。

48、建设工程规划许可证

是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

49、商品房预售许可证

是市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。

50、两书

《住宅使用说明书》

《住宅质量保证书》

51、住宅质量保证书

是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房质量保证文件。

52、住宅使用说明书

是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的住房使用的说明。