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广州地铁地产・珑曜上城：番禺智核的未来理想居

一、项目概括

广州地铁地产・珑曜上城，前身为广州新城停车场一期地块，于去年 12 月由广州地铁地产以底价拿下，楼面价约 1 万 / 平。项目地处番禺 “智核” 区域，以番禺广场商圈为起点连通莲花湾汽车产业带的 “第二条南大干线” 千亿产业轴正在酝酿，亚运大道沿线产业节点密布，发展潜力巨大。项目分四期开发，总规模约 68 万㎡，一期主打建面约 73 - 130㎡全南向 4/5 空间两厅两卫户型，产品设计亮点多，周边配套丰富，极具吸引力。

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二、基本信息

开发规划：分四期开发，展现出项目的大规模与长期发展规划，为业主提供持续完善的居住环境。
一期基础信息
- 占地面积：11.5 万㎡，为打造丰富多样的社区空间奠定基础。
- 建筑建面：约 28.48 万㎡，规模适中，规划合理。
- 绿化率：35% ，保证社区内有充足的绿色空间，营造舒适的居住氛围。
- 一期 1 地块户数：约 1120 户，居住规模适宜，社区氛围融洽。
- 户型面积：建面约 73 - 130㎡全南向 4/5 空间两厅两卫，多样化的户型满足不同家庭结构的需求，全南向设计保障充足采光。
- 梯户比：1 - 2 栋 2T5，3 - 4，8 - 9 栋 3T5，合理的梯户比减少业主等待电梯时间，提升居住便捷性。
- 车位比：约 1:1，基本满足业主停车需求。

三、在售户型

建面 73㎡户型：虽面积相对紧凑，但凭借约 130% 的使用率，通过阳台、飘窗、花池等多处赠送空间，实现空间的高效利用。全南向设计，至少四开间朝南，保证充足日照与良好通风。标配入户花园，可灵活改造成收纳空间或工具间，延展使用功能。270° 环幕飘窗与大方厅设计，让小空间也能拥有舒适的居住体验，适合刚需购房者。

建面 87 - 89㎡户型：同样具备高使用率、全南向、入户花园、270° 环幕飘窗与大方厅等优势。相对更大的面积，使得空间布局更为从容，能更好地满足家庭生活需求，为刚需或刚改家庭提供舒适的居住选择。

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建面 109㎡户型：在保证原有优势基础上，进一步优化空间布局。更大的尺度让各个功能区更加宽敞，无论是卧室的舒适度还是客厅的活动空间都得到提升，满足家庭成员较多或对居住品质有更高要求的刚改家庭。

建面 130㎡户型：作为较大户型，空间优势更为明显。高使用率让每一寸空间都得到充分利用，全南向的宽敞空间、入户花园的多功能性、270° 环幕飘窗带来的开阔视野以及大方厅营造的舒适欢聚空间，为追求高品质生活的刚改家庭提供理想之选。

四、优质配套

交通：距 3 号线石基南站约 500 米，交通位置优越。2 站可达番禺广场，通过 3 号线无需换乘直达珠江新城，并能无缝对接 18/22 号线，实现 3 站到万博 CBD，4 站到广州南、琶洲 CBD，5 站到珠江新城，半小时链接市中心，一小时畅行湾区。便捷的轨道交通网络，极大缩短了与城市各重要区域的时空距离，满足业主日常通勤、商务出行及休闲旅游等各种出行需求。

商业：项目结合地铁上盖优势，在灰空间打造双会所，提供多功能剧场、茶咖休闲空间、室内恒温泳池、健身房等丰富的社交娱乐与健身场所。自带 4000 平方米商业，自建立体商业长廊（在建中），意向引入肯德基等知名品牌，集萃多元业态。北侧不到 100 米是金龙城财富广场，直线距离约 1km 范围内有中创汇・时光 PARK。1 站之外的傍江站，龙湖天街正在建设；2 站到番禺广场，有永旺梦乐城、百德商业中心等商业。依托 3 号线半小时可共享广州黄金三角 CBD + 万博 CBD + 南沙 CBD 商圈配套，商业资源丰富，满足业主全方位消费需求。

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教育：项目需配建一所 36 班九年制学校，已于 2025 年 3 月 17 日，由番禺区教育局、广东外语外贸大学，以及广州地铁・珑曜上城达成三方协议，学校拟定名为广东外语外贸大学附属广州新城学校。学校总规模预计为 54 班，一期按 36 班规模建设，是一所九年一贯制学校，小升初明确。小学和初中由大学直接派管理团队统一管理，享受广外优质教育体系。周边 2 公里还有石碁小学、石碁中学等学校，为业主子女提供丰富且优质的教育资源，解决家长教育后顾之忧。

医疗：项目 1 公里内有一所甲级医院 (中医药结合医院)，5 公里内有番禺中医院、番禺区妇幼保健院、番禺区中心医院、广州医科大学附属第二医院等。完善的医疗配套为业主及其家人的健康提供坚实保障，方便居民日常就医、体检及应对突发健康问题。

休闲景观：沿河打造约 1.6km 滨水漫步公园（在建中）、体育运动公园等自然公共空间，营造运动、娱乐、休闲的生活聚场。规划 1.6 公里滨水跑道及室内运动公园，结合 16 米高差打造立体花园社区，为居民提供丰富的休闲健身场所，让业主在社区内就能享受亲近自然、锻炼身体的乐趣，提升生活品质。

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五、发展前景

随着番禺 “智核” 区域的发展，以 “第二条南大干线” 千亿产业轴为依托，亚运大道沿线产业不断发展，将吸引更多人口与资源流入。广州地铁地产・珑曜上城凭借其优越的交通位置、丰富的配套以及高品质的产品，将充分受益于区域发展红利。未来，区域基础设施将不断完善，房产保值增值潜力巨大，无论是自住还是投资，都具有良好的发展前景。

六、总结

广州地铁地产・珑曜上城凭借其独特的地理位置、丰富的配套设施、创新的户型设计以及良好的发展前景，成为番禺地区极具竞争力的楼盘。高使用率、全南向、入户花园等户型亮点，满足了不同购房者对居住品质的追求。便捷的交通、丰富的商业、优质的教育和完善的医疗配套，全方位提升了生活便利性与舒适度。对于刚需和刚改购房者而言，是一个理想的置业选择，有望开启番禺 “智核” 区域的高品质生活新篇章。

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深圳紧扣“一点两地”推进新阶段大湾区建设

深圳特区报记者吴徐美许依妍

2025年，深圳将高质量建好前海、河套、自贸区前海蛇口片区等重大平台，紧扣粤港澳大湾区“一点两地”全新定位，引领更深层次、更宽领域的制度型开放，为打造高水平对外开放新格局提供示范样板，推动大湾区在新阶段向融而进、向新而行、向强而立。

焕新气象：前海加快打造深港深度融合发展引领区

促进香港“老字号”等商业机构集聚建设港式商业街区，与香港大学等机构探索共同打造全球首个开放式“AI+无人船”示范基地……2月底，《前海建设深港深度融合发展引领区2025年行动方案》发布，提出要加快推进与香港基础设施一体化联通、民生领域一体化融通、规则机制一体化衔接，加快建设深港深度融合发展引领区，为香港发展拓展新空间。

深港合作赋能下，前海是投资创业的热土，更成为企业发展的福地。港资企业茵塞普科技联合创始人兼运营总监田爽说，今年公司将拓展东南亚市场，希望能获得前海梦工场基金支持，助企业实现新阶段的规模扩张。

田爽所提到的前海梦工场基金，正是前海梦工场去年创新打造的“1510”全新发展模式内容：“1元创新坊”高质量产业空间、5亿元组建梦工场基金、十大创新要素汇聚、10万平方米产业空间供给，助力梦工场成为香港青年内地创新创业就业、内地优质科创企业赴港发展的“第一站”“首选地”和“圆梦区”。目前，前海梦工场累计孵化创业团队1418家，其中港澳台及国际团队996家。

前海与香港“双向奔赴”节奏加快。2月，深圳发布支持前海金融高质量发展行动方案，先行先试深港金融规则衔接机制对接。同月，香港发布2025至2026年度《财政预算案》，在《加强与大湾区城市联动》一章首次设置“前海发展”一节，提出将继续支持前海先行先试，让成功经验辐射整个大湾区乃至全国。

深港“串门”在前海更加便利。25类港澳专业人士凭备案(登记)就能在前海施展才华，“港澳e站通”让深港政务服务“触手可达”，前海还推行与国际接轨的前海建筑师负责制，19家港企承揽前海项目，实现“港资港法港仲裁”，2024年，前海新增港资企业1529家，焕发开发开放新气象。

掀新热潮：河套“一区两园”协同发展加速

当前，随着全球新一轮科技革命和产业变革深入发展，河套合作区作为大湾区唯一以科技创新命名的重大合作平台，开发建设掀起新热潮。

2024年，河套合作区通过深化制度型开放和跨境创新合作，显著提升了科技创新与营商环境的国际竞争力。依托“一国两制”的独特优势，河套合作区推动科研人员跨境通勤、科研货物跨境流动、科研资金跨境监管等多项制度创新，取得了显著成效。

为提高跨境通勤效率，河套合作区成功推动“一号通道”港牌车通行政策的优化，累计支持1065名科研人员，通勤效率提升50%。“分线管理”机制的实施有效促进了科研相关货物的跨境流动，并通过发布全国首个公共ERP系统，进一步提升了通关便利度。此外，河套的跨境双币母基金和“科汇通”业务也推动了科研资金在两地的高效流动。

营商环境建设方面，河套合作区参照世界银行标准推出一系列改革，确保税负环境与香港趋同，实施《深圳经济特区河套深圳园区条例》，并强化知识产权保护。商事登记改革、港资企业快办机制和境外职业资格认定的简化政策，为市场准入提供了更多便利。

在科技创新方面，河套合作区继续深化与香港的战略协同，成立粤港澳大湾区国际临床试验中心及协作平台，支持香港大学、香港科技大学等高校设立研究院。多项国际领先的科研实验设施集群在河套园区落地，进一步强化了该区域的战略科技力量布局。

2025年，河套合作区将继续推进“一心两翼”的开发建设，以西翼福田段的开发为核心，进一步推动跨境科技创新合作和高水平的营商环境建设，助力粤港澳大湾区成为全球科技创新高地。

绘新篇章：深港澳合作务实紧密打造世界级湾区

通过深入推进互联互通，大湾区正从一张蓝图逐渐变为实景，融合发展进入佳境。

前海三大国际化高质量发展平台成果丰硕，深港国际金融城入驻金融企业437家，深港国际法务区累计入驻法律机构245家，国际人才港一站式提供700项国际人才服务。河套创新制度快速落地，越来越多深圳园区的科研机构通过“科汇通”试点拿到从香港转入的境外科研经费。随着跨境巴士的开通，“白名单”科研机构人员可以在香港科学园深圳分园和香港科学园之间实现便捷通勤。

一个世界级的湾区，不仅是融通的湾区，更是开放的湾区。

2024年，前海合作区货物进出口7066.5亿元，规模创年度新高。其中，前海蛇口自贸片区进出口5379.8亿元，增长51.2%。前海综保区进出口3752.5亿元，增长49.9%，进出口总值列全国第四、全省第一。

潮涌大湾区，风劲好扬帆。今年的深圳市政府工作报告提出，2025年，深圳要深入实施“湾区通”工程，加强基础设施“硬联通”和规则机制“软联通”，推动科研经费、科研设备跨境便利流动。可以预见，随着深港澳合作更为紧密务实，前海、河套等重大平台不断加快建设，大湾区将汇聚更多创新要素，迸发更大发展能级。（深圳特区报）