成都城投置地·鹭湾锦上映

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2024年的锦江区，主力产品总价在500万之下的改善产品，其实有五个项目，分别是万科·朗拾交子、能建·锦誉府、中交·锦江颂、锦江府·南苑、以及城投置地·鹭湾锦上映。

前四者已经基本清盘，而后者143㎡以下小户型已经售罄。

目前鹭湾锦上映在售的仅有剩余的173㎡和206㎡户型，总价在550-700万元之间。

鹭湾锦上映即本文所指的「锦江区最后的温柔」，不是指一个项目，而是其压轴登场的大户型楼栋。

关于城投置地·鹭湾锦上映的身份有两个背景需要交待：

首先，它是锦江区“双限”时代的仅存项目，清水限价仅28000元/㎡；

其次，它是准现房在售，目前所有楼栋的建筑立面已经呈现。

基于这两个条件，再拿到锦江区的大环境框架之下，才好对鹭湾锦上映做更准确的价值判断。

对于“锦上系”，想必大家都不陌生，去年30秒内整盘出清的城投置地·天府锦上锦即为“锦上系”首子，已证明过城投在产品定位和规划设计层面的专业水准。

而鹭湾锦上映，是城投置地“锦上系”第二个作品。

截至今年12月中旬，该项目认购成交额已达到约31亿元，基本已提前锁定锦江区今年的年度销冠，位列大成都年度销售榜第七。

判断一个项目的市场接受度，销售数字是最能直观证明的方式。鹭湾锦上映之所以能够热销，也正是其「温柔」性价比的结果。

价格层面：因是“双限”时代产物，鹭湾锦上映的价格一直处于锦江区新房的相对低位。

比如刚开出的173㎡、206㎡产品，在4999元/㎡装标下单价仍约3.3万元/㎡，单套总价也主力集中在550-700万。

相比锦江区未来可售新房主力单价4万元/㎡+，单套总价800万起步的价格，绝对能称得上温柔；

产品层面：鹭湾锦上映符合城投置地出品一向实而不华、温和质朴的特点。

比如：经得起推敲的总图关系、206㎡产品的五房户型设计、升级至4999元/㎡的精装标准、公区扎实的用材用料、以及建筑精细的施工落地能力，都符合着我们对城投的一贯认知。

下面局座逐一展开解读。

对城投置地·鹭湾锦上映的第一印象，还是来自它用地条件的优越性。

项目位于锦江区南三环外侧，向南是今年大热的金三、林家坝板块，向北则是局座判断林家坝之后，锦江区将重点更新、整体打造的下一个高价值空间——琉璃场。

因此鹭湾锦上映与林家坝在售新房有近似的客户逻辑：既能吸附主城外溢客群，又能吸附高新区地缘改善和产业人口，地缘位置优势得天独厚。

鹭湾锦上映占地规模约127亩，是近三年绕城内成交的最大一宗住宅用地。

未被道路分割的完整性也为项目装填内容提供了更好的基础；2.0的容积率则提供了较为松弛的总图空间。

虽然项目北侧的三环快速路会带来一定噪音影响，但二者之间有一条长约500米、宽约50米的城市绿化带可以削弱部分影响；

且产品规划层面也能通过总图落位、建筑立面抗噪处理去进一步弱化问题。

因此鹭湾锦上映的先天土地就具备规划高改产品的条件，而最终呈现的总图结果也能够称得上恰如其分。

栋型选择上，充分利用大面宽的地形特点，主力小高业态，搭配少量高层，全南北朝向、T2纯板式、独立栋型。

户型方面，建面约126-206㎡四款户型，覆盖了从首改到深改全线客群需求。

得益于地块大而完整的先天优势，项目中央区域形成了一个约4.6万㎡的超大中央景观庭；

4栋173㎡小高、以及2栋206㎡高层在地块中央区域依次排布。

充裕的土地条件还为项目拉出了较为舒适的楼间尺度，所有小高层楼栋前后楼间距都在32米-66米范围。

两栋206㎡楼王更是拥有前后无任何遮挡的开阔视野。

而为了最大化利用园区4.6万㎡的中央景观庭资源，建面约173㎡、206㎡户型都选用了270°转角采光端厅设计，山墙面之间充足的楼间距离让东、西两户都能多出一个看边庭的视野。

这套总图规划思路和户型适配 ，我认为是城投在总图关系的把控能力更加成熟的表现。

值得一提的是：2栋总高23F的建面约206㎡户型，五房设计。

拉通全成都新房、二手两个端口都属于稀缺品类，预算有限但对房间数量需求又较高的购房家庭可以划个重点。

过去几年，城投置地一直在和中国高端地产领域的几位高手紧密合作、以赛代练。

和高手玩久了自然也会变成高手，这一点，在城投置地后续独立开发的几个项目的建筑立面上让我体会最深。

举个简单的例子，在城投置地独立开发的天府锦上锦、翡玥兰庭、鹭湾锦上映项目上，都能明显看到与城投绿城·凤起蘭庭高度相似的外立面呈现。

主立面大面积中空玻璃窗选用low-e蓝灰色膜系，轻盈通透，在整个外立面视觉上的存在感极强，凸显建筑质感与现代感。

除了整体美感，鹭湾锦上映的主次立面也均有大量细节可看。

为了让南向立面视觉更简洁，阳台玻璃栏板的立柱尽可能减小可视面宽度，防止打断栏板的整体性。

大面积外墙漆的视觉感受也非常平整顺滑，而要呈现出这样的效果，对建筑土建的平整度则要求高。

北侧首排楼栋为了减少三环路的噪声干扰，也在背立面采用正面降噪，侧面通风的幕墙化处理。既满足弱化噪音的功能需要，还能形成完整统一的立面语言。

中空玻璃窗+竖向铝制格栅隔断+砂岩质感真石漆，在不大的块面上形成多重视觉层次，铝制格栅遮挡设备管网，也确保人仰视建筑时的视觉美感。

很多项目容易“忽略”的第五立面—屋顶面，最常见的多是直接交付大平顶。

鹭湾锦上映则通过屋顶廊架对第五立面效果进行控制。既保证了屋面可利用，又保证俯瞰视觉的统一和协调。

通过这一系列的立面呈现细节，我们能感受到城投不但重新定义了“国企风”审美，也掌握了精工落地的基本能力。

这两年，成都200㎡以上大平层几乎清一色四房配置，城投置地·鹭湾锦上映建面约206㎡楼王则给到了五房设计。

为想生三胎的家庭供应五房产品，这很鲜活地体现了城投置地作为国企的社会责任感、政策响应力！

即使不生三胎，多一个房间，也能多一个能承载未来需求变化的应变空间，是更适宜200㎡以上大平层长期居住的配置。

鹭湾锦上映的206㎡户型，五房三卫+空中花园，格局上基本与天府锦上锦243㎡楼王户型相同。

即使是面积被压缩到206㎡的五房户型，但实际的空间感受也仍较为阔绰。

一来鹭湾锦上映206㎡户型虽然是老规产品，但整体实得率处于较高水平。

户内使用面积约188㎡，实得率接近91%，加上约8㎡独立电梯厅，实得面积约196㎡，相比现新规产品，虽有差距但也迭代不算明显。

二是保障公区尺度、丰富使用场景。

在较高得房率情况下，206㎡户型有较为充裕的空间去保障公区尺度，客餐厅面积约51㎡。

同时保留大进深阳台，足够支撑丰富的户外生活场景，而朝客厅、书房双向开门的空间搭配，也能拉长整个公区的体验动线。

客厅、书房和户外空间的连贯洄游动线，能让人产生如同漫步进庭院的感受。

而厨房也是中西双厨齐备，中厨空间之外，锦上系大平层标配的3m+加长岛台，能够丰富公区的生活场景。

未来，这个岛台可以是早餐台、可以是让小孩在眼皮子下做作业、玩玩具的多功能桌，功能无法完全预设，更多场景还要业主们积极探索。

而让整体空间感更大的第三个原因，则是在于所有飘窗都可改造取消。

以主卧为例：主卧使用面积约33㎡，配置了带梳妆衣帽间、五件套主卫。

但不同于常规飘窗不能改造，可取消的飘窗能释放出更多的使用空间给到房间内部，所以在样板间能明显感受到它比其它同面积主卧的实际尺度感更强。

对于这款五房户型，我相信它的专业价值和稀缺性价值会在未来体现在交易端口，就和金融城五房户型往往比三四房户型更贵基本同理。

▋206㎡户型的空间理念在173㎡户型上亦有体现。

这款户型户内使用面积约162㎡，加上独立电梯厅可以达到约170㎡；

和206㎡户型类似的是：厨房大开敞面、大岛台、约2.3米大进深阳台、所有飘窗台都可取消改造。

精装方面，鹭湾锦上映将173㎡、206㎡两款大户型装标升级到了4999元/㎡。

三大件是威能地暖、霍尼韦尔新风、东芝空调，还有西门子厨电、博洛尼橱柜、全屋高仪卫浴洁具等实实在在的配置。

且墙面还进行了大面积的墙板装饰交付，整体用料还是非常扎实良心。

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