在香港卖房的过程中，也能够遇到一些奇葩的事情，我实在是不吐不快。

但奈何过去一段时间手上事情比较多。过完年后，想想还是要和大家分享一下。

先讲一下我卖的这套房子，是位于港铁南昌站上盖的半新房，小区的开发商是本地有口碑的新鸿基。

小区总共分为三期，户型也十分多元化，从开放式到一房、两房的精致小窝，到三房、四房以至大平层的宽敞豪宅，可以满足不同预算的买家。

并且每一种户型都搭配露台，可以满足现在本地年轻人和内地人的喜好。

而小区的两大独立会所，基本涵盖了健身、娱乐、休息的各种项目。

其中一个是专门提供给住户学习和办公的会所，许多卡位更是可以一览维港的海景，内部的装饰和环境也十分舒适。

要说到这个楼盘，我觉得最大的优点还在于交通，从家门口到中环IFC，只需三站的地铁，太适合中环打工人了。

基座的大型商场V Walk，也能够满足许多日常的所需，包括一些餐厅和超市，让你即便夜晚加班，也能够在出了地铁就能够解决温饱。

V Walk

图：U Lifestyle

所以，这个小区不管是买卖还是租赁，都蛮受年轻人和内地客喜欢，尤其是一房和两房这种户型的单位。

因此，不管是年轻人买来自住还是投资客收租，都是一个不错的选择。

而本文接下来所讲的卖房故事，也正是我遇到一位首置客的奇葩事情。

01

我的基础情况

话说香港的房地产市场本是一个成熟的市场，不管是租赁还是买卖都有一套约定成俗且有法律约束力的流程，特别是涉及到买卖的话，当中几乎全程都是经过律师楼来处理，买卖双方虽会付出一定的律师费，但相比起内地好多事情都要自己去处理，还是省力很多。

图：Yahoo新闻

相信大家在香港有买过房子的人都清楚，香港买房时，特别是一些二手房，往往会有两种情况：看过房成交和没看过房成交。

前一种情况是在买入单位前，经地产中介带进单位看过房子内部的情况，再决定买房，买家对房子内部情况比较了解，且愿意接受以现状成交；而后一种则是由于一些特别情况，比如房屋内有租客租住不方便开门看房，或者业主因为其他原因不方便开门等，买家在没有看过房子内部情况的前提下，决定买入单位。

而由于买房成交前没有进门看过单位，这种情况下通常会发生在一些楼龄比较新的住宅单位，一般来讲买家也会借此向卖家砍价，成交的价格会稍低一些，但也要承担房屋内可能出现一些破损的状况（除了一些涉及大楼结构的问题）和后续的装修费用。

讲完这点常识之后，我去年有套房子正是属于这种没有看楼的情况下成交的，从新房收房后就租给一位租客，租了大概四年的时间。

由于当时租客仍在，也就不开放给买家进门，所以当时签约的买家完全是在没有看过楼的前提下成交，仅仅看过了几张由地产中介提供的照片。

在签署了临约和正式买卖合约，也收到了对方一成的定金，之后也就等待正式成交了。

由于我此前经历过香港的几次买卖，对流程也比较清楚，在收到对方的定金之后，也就觉得只差临门一脚，准备等待过几个月律师楼通知上去签字，就搞定。

就这样过了两三个月，也快到了约定的成交日期。当时，地产中介给楼主打电话，让我提供一个时间让买家上去单位验楼？！

奇葩的事情从此刻才开始出现。

02

第一奇葩：毫无常识！

验楼当天，买家竟然花费几千元请验楼师来验二手房，况且是没看过房的二手房。（后话：律师对楼主讲，验楼当天只允许买家和地产中介进入单位，其他人是可以拒绝进入单位）

楼下见到验楼师，我心里就一惊，这毕竟不是一手房，很多买家在新房交房时会请验楼师来验楼，也是因为开发商会承包所有的维修善后，所以很多验楼师都会全屋内部仔仔细细的验一次房，帮买家找出任何需要修补的地方，即便是一些看上去吹毛求疵的地方，相信大家在一些验楼节目的网上视频中也有看过，全屋贴满了密密麻麻的小黄纸。

但这里强调一下，这是没有看过房的二手房。

由于当天验楼师早过买家先到，我私下对那位验楼师讲，自己从来没有经历过和听过二手房还要请验楼师的。

图：网络

对方隐晦的笑了一笑，大致的意思说买家给钱，我照做便是了。

他当然知道，相比刚刚成交的一手新楼，还得花点心思去挑毛病，然而对于租客已经住过几年的二手楼来说，要以新楼的标准来挑毛病，要简直是太容易不过了。但既然没有任何人负责维修，说句难听的话，这完全就是“脱了裤子放屁”，多此一举。

但既然买家不懂行情，愿意当冤大头，他无非是收钱办事。就这样，原本以为也就十几二十分钟的验楼，最多不超过半小时，硬生生的被验了两小时。当时我心里想到这也就算是成交前最后一项事，也就忍了下去。

03

第二奇葩：毫无理据！

没想到过几天后，对方发律师信给我的律师楼，让卖家（我）负责房屋几处损耗的维修费用。

正如之前所讲，没有看过楼的房屋成交，只要不涉及大楼结构问题，单位内部任何状况卖家都不会负责，这基本上属于香港买卖房子的最基本的道理。

如果买家不知道这个基本道理的话，没有理由连买家聘请的律师都不知道。所以，当时楼主请的律师打电话，说收到了一封买家的律师信，我还是很震惊的。

震惊的是，这点基本的常识都不懂吗？如果说买家不知道，那么连买家的律师也在那里装萌卖傻，就为了收取为对方出具律师信的那一千八百？律师基本的职业操守在哪里？

我请的律师在电话里也讲，他们也很奇怪，对方律师楼也是经常在做楼宇买卖的，没理由连这点常识都没有，且对方律师信里面完全没有提任何让卖家负责维修的法律依据，看起来就像是跟那位“验楼师”一样，揣着明白装糊涂。

律师讲，由于对方完全没有任何理据，便直接回复一封律师信给对方，表明我们不会负责任何的维修。

04

第三奇葩：明知理亏！

对方本就理亏，但由于收到对方律师信已经是房屋正式成交的前一日，我当时也有咨询自己请的律师，说要是对方明天拖着尾款不转账给我，应该如何处理？

律师说，这点你完全可以放心，如果对方明日因为这点事情不按时成交的话，就是对方构成违约，我们就可以没收此前的定金，并有权向对方追索成交期内的损失。

听完这话，我也就放心了，觉得对方即便是傻，也不至于傻到这个地步，何况到了这个时候对方的律师也不能再拌糊涂，毕竟如果因为律师的不专业意见而导致买家违约，律师也会负上责任的。

果然成交当日下午，对方算是没有意外转来了尾款，但这时律师又提醒，对方转账里漏了一项杂费的尾款没有到账。

法律上规定，房子成交的金额尾款必须在成交当天给齐，然而对于一些杂费（包括房子管理费押金等）可以在成交日之后的两个星期内转账，但通常做法是这两笔款是同一成交日一起打给卖家。

本来律师一开始以为，对方可能是没来得及处理杂费，所以转账晚几天到账，也就算了。

但经过地产中介得悉，对方还是想做最后的垂死挣扎，因为卖家已表明不负责所谓的维修，于是想拖着几千元的杂费尾款不给。

由于是出于主观原因的拖欠，所以楼主已经第一时间让律师通知对方，如果在两星期限期内不转账的话，我将采取一切的法律行动，让对方承担后期一切的后果。

随后几天，我也咨询了法律意见，并花时间了解了政府的小额钱债审裁处，做好不惜时间与对方干到底的准备。

同时，由于对方没有按照规定完成后期的所有尾款到账，所以严格意义上此次买卖仍未完成。

然后我在咨询了一些资深地产中介的意见后，直接和负责此次买卖的地产中介讲明，如果对方卖家不转账的话，是不会提前付中介费的，让中介自己将毫无道理的买家搞定。

就这样再过了差不多一个星期，律师通知说，那几千杂费的尾数终于到账了。当然，这背后不知道是地产中介在当中起了效果，还是买家终于知道拖延下去的后果了。

最后想讲一讲，随着近来香港房地产市场上的内地买家越来越多，尤其是那些首次置业的买家而言，有如我此次碰到的这个买家，香港房屋成交有一套大家约定成俗的做法，除了自己要花点时间了解之外，也可以找靠谱的地产中介和律师咨询，并听取他们的专业意见，而非一股脑的蛮干，否则会产生意想不到的损失。

*以上内容为作者投稿，仅代表作者观点，不代表“港房研究所”平台意见。

所长点评

此次交易纠纷折射出部分买家对香港二手楼交易惯例的认知偏差。

在“无睇楼成交”模式下，买家默认接受物业现状（结构性缺陷除外），法律上并无追讨日常损耗的权利。

案例中买家以新房验房标准审视二手房，既误解市场规则，也忽视“无睇楼”本应有的议价空间，更冒险以拖欠小额尾款施压——此举若导致违约，反可能损失数十万定金，实属得不偿失。

值得肯定的是卖家严守法律程序，善用中介博弈与违约威慑，最终化解风险。建议跨境买家入市前充分理解本地“成交现状”原则，依托专业律师与中介厘清权责，避免将一手楼经验套用于二手市场，徒增交易成本。

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@干诺道中的丹尼哥

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