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[项目笔记]保利三间房新盘：保利·朝观天珺

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项目名称：保利·朝观天珺（保利三间房006地块项目）

开发商：保利发展联合中国金茂（联合拿地，分地块独立操盘）

产品定位：保利高端“天字系”产品（朝阳区首座“天珺”序列），对标金茂“满字系”差异化竞争。

基本信息

1. 地块信息

位置：朝阳区三间房乡，紧邻地铁6号线褡裢坡站（零距离），东北角为褡裢坡站D口；规划中的22号线定福庄站直线距离约800米，双地铁覆盖。

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成交数据：2025年2月11日由保利+金茂联合体以87.295亿元竞得，楼面价约5.17万/㎡（不含配建），溢价率10.5%。

地块划分：

006地块：保利操盘，占地2.76万㎡，地上建面7.71万㎡，容积率2.8，配建12班幼儿园。

007地块：金茂操盘，定位“满字系”家庭型产品，面积段差异化。

2. 产品规划

户型：主力户型110-180㎡（保利地块含少量89㎡），精装交付，层高3-3.15米，得房率超90%（部分户型达100%）。

楼栋布局：7栋10-25层洋房及小高层，总户数约550户。

配套：配备会所、架空层、顶配园林，南向阳台+北侧设备平台设计。

3. 价格与销售

指导价：约8.5万元/㎡（参考周边2023年入市项目），但因地块不限价，最终定价由开发商自主决定。

总价区间：预计1100万-1500万（主力户型）。

最新进展：2025年3月底案名发布，售楼处开放，预计2025年二季度启动销售。

区域配套分析

交通：地铁6号线直达朝阳大悦城（1站）、龙湖长楹天街（2站）；自驾近东五环、朝阳北路。

商业：依赖黄渠地铁口星悦广场及社区底商，大型商业需依赖3公里外的朝阳大悦城和长楹天街。

教育：周边学校包括第二外国语附小、三间房小学等，缺乏名校资源；地块内配建幼儿园缓解学前教育压力。

医疗：三间房社区卫生服务中心（步行可达），三甲医院如朝阳医院距离约5公里。

市场竞争与挑战

竞品对比：

历史项目：2023年入市的和光煦境、玺悦朝阳（尾盘期房均价8.3万/㎡，现房降至7.5万/㎡）。

二手房压力：周边老旧小区挂牌价跌至4万/㎡以下，次新房如柏林爱乐约5万/㎡，形成价格压制。

优势：双地铁+高端产品系定位，填补区域新房空白；高得房率及会所配置提升竞争力。

总结与展望

保利·朝观天珺作为三间房板块稀缺的高端新盘，依托地铁优势及保利“天字系”品牌，有望吸引改善型客户。但需面对周边二手房价格下行及同板块金茂项目的差异化竞争。若定价策略贴近8.5万/㎡指导价，或将延续区域热度；若溢价过高，可能受限于市场接受度。

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