两会期间，政府明确“促租赁”基调，从夯实供应端基础、保障租客权益、引入金融支持等多个维度，全方位破除住房租赁行业的发展阻碍。在此宏观导向下，各地迅速响应，积极行动。

一方面，地方政府密集出台相关政策、公布年度住房租赁市场发展目标；另一方面，企业积极布局，现有品牌加快项目入市，新品牌也踊跃投身租赁市场，各方力量共同发力，完善城市租赁住房发展体系。

基于此，克而瑞长租于一季度这一特定市场节点，紧密追踪行业动态，将从政策端、市场端、投融端、企业端等维度持续展开全面梳理与深入剖析。

01两会定调“促租赁”从供应、权益、金融多方位破题3月，全国两会如期召开，会议针对房地产领域提出系统化政策指引，即着力构建"稳市场、促转型、防风险"三位一体治理框架。其中，住房租赁板块，保租房成为高频词汇， 各委员围绕该领域系统化给到极具建设性的重要建议。

02各地政策组合拳加速落地锁定全年目标是当务之急一季度，我国住房租赁市场迎来新一轮政策升级。北京、上海、广州、深圳四个一线城市率先发布住房租赁专项政策体系。湖北、重庆等省市同步推进政策联动，重点优化公租房准入标准动态调整、租金梯度定价及数字化监管平台建设。
此外，一季度各地政府在持续推动租赁相关政策落地实施的同时，密集召开年度工作会议，拟定本年度保障性租赁住房（部分城市披露为保障房口径）的筹建计划及入市目标 。

03五年规模翻番Q1八城在营集中式房源120万间自“十四五”规划大力推进保障性租赁住房发展以来，集中式公寓开业数量呈现出强劲的增长势头。核心八城在运营房间量从2021年第一季度的66万间稳步攀升至当前120万间，近乎完美地达成了五年房源规模翻一番的预期目标，彰显出集中式公寓市场蓬勃的发展活力与巨大潜力。
04季节性因素主导坪效租金环比上涨1.6% 一季度，典型55城个人房源平均租金坪效为32.47元/㎡/月，相较于2024年第四季度环比上涨 1.6%。这一变化主要归因于年底通常处于传统租赁淡季，房东基于市场预期降低，为迅速促成交易，避免春节期间房屋空置造成损失，纷纷主动下调挂牌价格。

0522城新开4.6万+套二季度有望再提速20% 据不完全统计，一季度全国22个重点城市的集中式长租公寓市场迎来供应高峰。期间，共计123个新项目入市，新增房源数量约为4.64万套（间），相较2024年四季度环比增长 2.7%。而随着保障性租赁住房建设进入集中兑现期，预计4-6月新开房源数还将持续加速，保守估计环比涨幅10%-20%之间。且根据已披露的预开业项目来看，国有企业成为市场供给的核心力量。
06大宗投资活跃度稳中有升多项目蓄势待发 进入2025年第一季度，市场交易活跃度有所回升，多宗交易稳步推进 。其中包含上海九亭中心公寓楼项目，于3月17日以1.9亿元的价格折价成交，标的原规划为酒店楼，建筑面积1.3万㎡，目前以长租公寓形式运营，年租金收益1536万/年，租期2024年6月1日至2044年5月31日，每三年递增6%。市场中还存在多单拟成交资产，因受诸多因素制约，目前尚未对外公开披露相关信息。
07上海地产助力保租房REITs再添新单已上市产品涨幅超40% 自2021年7月国家发展改革委发布"958号文"将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点以来，我国保障房REITs市场迎来跨越式发展。今年3月我国首单“商改保”REIT项目——汇添富上海地产租赁住房REIT以"90天极速过审"创下审核效率新标杆，标志着政策支持力度持续加码。自此，国内租赁住房公募REITs规模正式突破百亿大关，形成7支产品协同发展的市场格局。

082025Q1中国住房租赁企业开业规模榜单 +管理规模榜单

根据克而瑞长租公寓最新监测，截至2025年第一季度，中国住房租赁市场规模持续稳步扩容，TOP30企业的总开业规模已接近128万间，同比上涨约17%；TOP30企业的总管理规模超179万间，同比增长约13%。

榜单发布
01开业规模榜

截止2025年一季度，TOP30企业的开业规模约127.6万间，相较去年124.9万间，环比增长2.12%；同比去年109万间的开业规模，同比上涨16.92%。TOP30企业依然保持稳健的增长势头。

图：2022年-2025年Q1 TOP30住房租赁企业开业规模情况

数据来源：克而瑞长租

需要特别说明的是在开业规模TOP30的企业中，其中有7家属于各地方国企平台公司租赁企业，这些国企租赁项目中存在部分项目交由第三方运营的情况，存在项目资产方与运营方不归属同一个主体的情况，克而瑞长租在此次统计中采取双计原则，可能会提高整体TOP30租赁企业的开业规模，但由于双计房源量占比极低，对整体行业的开业规模不构成绝对影响因素。

02管理规模榜

截止2024年末，TOP30租赁企业的管理规模超179万间，环比增长2.53%，同比增长12.95%，租赁企业规模拓展仍保持稳健步伐，为租赁市场的持续发展注入了新的活力。图：2022年-2025年Q1 TOP30住房租赁企业管理规模情况

数据来源：克而瑞长租行业头部企业市场规模稳定增长，万科泊寓、龙湖冠寓、美寓、瓴寓国际、魔方生活服务集团管理规模均超11万间，稳居行业第一梯队，断层领先。其中万科泊寓为行业唯一一家规模超20万间企业，管理规模高达25.65万间，稳居行业榜首，展现出强大的市场影响力和竞争力；美寓为唯一一家地方国企系代表，规模稳步增长，稳居TOP3。管理规模5-10万间的企业共计6家，其中2家房企系企业，4家为资管类企业。03房企系占比下滑，资管系、国企系稳中有增聚焦到不同企业类型，房企系企业占比逐渐下滑，但仍占据主导地位，资管系、国企系企业规模占比稳中有增，主要原因在于专业运营商崛起以及国企加速入场，参与主体逐渐多元化。随着国家及地方政府针对住房租赁行业持续加强政策支持，特别是配租型保障性住房项目进入加速建设周期，地方国企凭借其资源整合优势展现出强劲的发展动能。一季度市场份额占超过15%，地方国企在满足社会多元化住房需求、促进市场平稳健康发展方面正扮演着重要角色。资管类企业通过轻资产模式实现规模跃升，主要得益于：与国企合作代运营保障房项目、存量资产改造需求释放推动委托管理业务增长，以及专业化运营能力形成溢价，资管系企业市场规模占比接近38%，有效实现了自身规模的扩张与增长。

图：2024Q1-2025Q1 TOP30不同类型住房租赁企业开业规模占比

数据来源：克而瑞长租


09地方国企加速驱动产品迭代构建品牌生态 地方国企持续加速从"规模建设者"向"品质运营商"转型，通过产品体系迭代升级、自有品牌矩阵打造及跨领域资源整合三重路径，构建可持续运营能力，为保障性住房高质量发展注入新动能。
在产品力进阶方面，呈现"智慧化+模块化+精细化"三重升级路径；在品牌化输出方面，企业通过首发项目建立产品坐标系；在合作生态构建方面，国企公司积极探索轻资产合作模式，旨在打开增量空间。

10头部企业从规模导向到利润导向“主动调租”+“空间运营”赋能整体收益 在一季度期间，各大企业陆续披露2024年业绩报告，于住房租赁领域的发展态势呈现出显著差异。在经营效率稳定向好的情况下，租金走势成为影响利润率的关键外部因素。
在优化利润率方面，预计企业未来战略将从以往侧重“节流”逐步转向重点聚焦“开源”。一方面，通过实施项目的优胜劣汰策略以及主动进行租金调整来达成。另一方面，企业还将进一步加大在空间运营领域的布局力度，借助非房多经业务收入来助力总营收的提升。
免责说明：克而瑞所发布的本文榜单系以克而瑞市场监测数据为基础，通过多维度数据监测、多元化综合评判所生成的测评排行榜，为尽可能保障公开数据和监测数据的逻辑和维度一致性，对于未监测到的部分租赁企业及品牌数据，不纳入榜单统计范围。克而瑞明确表示，上述榜单内容为独立见解仅供参考，克而瑞不对使用上述榜单及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任，且就榜单相关内容享有全部的解释权。

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）