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2025年3月，海淀功德寺001和002地块先后取得销售许可证，案名分别为和樾玉鸣、和樾望雲，共供应商品住宅1083套。

今天我们主要看看这两个项目产品定位及海淀区商品住宅市场供需形势的变化。

一、项目产品定位

海淀功德寺001和002地块位于海淀上地板块，于2024年11月3日同日成交，纯商品住宅地块，规划建面分别为7.28万㎡和8.92万㎡，容积率都是2.1，限高30m。

两个项目规划都以F8-10层的小高层建筑为主，搭配少量F6的多层。和樾玉鸣（001地块）规划13栋楼、444套住宅，和樾望雲（002地块）规划14栋楼、639套住宅。

从户型产品来看，和樾玉鸣项目为131-267㎡的三/四居产品，总价1300万起，主力为139㎡四居、178㎡四居、216/267㎡四居。

和樾望雲项目规划为98-178㎡的三/四居，总价1000万起，主力为139㎡的四居、98㎡三居、172/178㎡的四居。

总的来说，和樾玉鸣项目产品整体面积更大，偏向于再改及高端。

两个项目在139㎡的三居和178㎡的四居产品上有较高重叠，存在明显竞争关系，相同面积的产品二者又有什么区别呢？

先看139㎡的四居，功能布局高度雷同，区别在于和樾望雲项目进深更短（-65cm），北侧卧室及厨房面宽拉长，空间更方正。

178㎡四室两厅三卫户型存在明显差异，和樾玉鸣项目为典型四页草户型，且卧室空间尺度充足，均好性较强，公卫干湿不分离。和樾望雲项目紧挨厨房配置约5㎡独立家务间，造成北侧厨房、卧室空间相对局促，但两个卧室相连存在打通变大三居的可能性。可以说各有优缺点。

至于这两个项目哪个项目去化快？相同面积产品谁去化更快？可以关注后续签约情况。

二、区域供需关系变化

随着和樾玉鸣/和樾望雲两个项目入市，再加上3月18日海淀树村0035-1地块被中海地产斩获，海淀区目前主要在售/待售项目共计14个，集中在永丰、上地清河、香山等板块。

截至2025年3月18日，区域项目商品住宅总可售3308套（44.13万㎡），潜在供应31.66万㎡。

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海淀区过去一年成交1112套（14.96万㎡），按过去一年速度广义库存去化周期约5年，供需形势整体比较严峻。

从项目个案看，永丰板块售价普遍在8-9万元/㎡之间，而上地朱房板块，土地成交楼面价越来越高，中海树村0035-1地块楼面价突破10万元，基本与项目售价持平。

楼面价的不断上涨，对于区域所有在售项目来说，无疑是极大利好，但也存在隐忧。供应呈现明显放量态势，但有效需求端能否实现快速增长呢。

核心问题聚焦于供需匹配度，当商品住宅总价超过800万以上甚至更高，对应具备有效购买力的客群基数是否同步扩容值得商榷。

在需求侧增长乏力的市场环境下，项目间的客源争夺或将引发价格竞争升级，典型如北京大兴西红门板块，2024年下半年即出现-7.3%的价格让渡以维持去化流速。

值得注意的是，时序差异将加剧市场竞争烈度：先期入市项目依托时间窗口优势，通常可吸纳片区大部分客群，并建立价格基准；而后期项目则面临客户分流与价格上调的双重压力。

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