上海房价已经跌回2016年

无论贝壳还是中原的监测数据都在说明一件事：

上海的房价已经跌回10年前、也就是2016年。

2016年是上海房价分水岭，从2015年底到2016年底部分板块房价直接翻倍，我们提及的价格跌回2016年，是指回到了2016年房价开涨前的水平。

二手房价跌这么多，但新房完全是另一幅光景——

放开限价后，上海、北京、杭州、成都等地疯狂出现地王，很难让人不联想到2016年开始彻底放飞的楼市：

上次出现这么多地王的时候，恰好也是2016年房价起飞的时候。

房价跌回2016年听着不是什么好事，但从历史角度来看，恰恰可能是下一轮上涨周期的开始——

从去年9月底以来一系列政策措施的效果来看，楼市止跌的势头也逐步显现，一线城市的表现尤其明显：

二手房价格除了广州还在挣扎外，其他城市在10月后都开始回正了。上海2月的回跌还是因为过年导致的——

从去年10月以来，一线城市的二手房日均成交量都较去年前三季度出现了明显增长；

即便价格还在下跌的广州和北京，日均成交量也有25%和29%的增长。

（数据来源：各地住建部门官网）

成交放量的背后，是看房客户数量持续增加——

根据上海链家的数据，去年10月以后二手看房人数便呈现爆发增长态势，今年春节后单日看房人数峰值更是接近2万人，创下了近3年来的新高。作为市场占有率达25%的头部中介，链家的表现已经很能说明问题——

（数据来源：上海链家）

3月以来，上海工作日日均看房人数更是接近去年平均水平的两倍，如此庞大的看房基数，也是支撑3月二手成交再度突破2.9万套的关键。

看房人变多了，成交量明显上涨，房价不跌了，土拍屡创新高，和2016年一模一样，很难让人不产生联想，是不是房价也要重蹈覆辙了。

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01“房价涨，但不是所有房子涨”

很多人可能没有注意到，3月30日央视《面对面》栏目最新一期节目中，今年首次公开谈到了“房子还有可能再涨起来吗？”的敏感问题。

访谈嘉宾，前央行副行长、现任清华大学国家金融研究院院长、经济学家朱民给出的答案是：

“房价要起来不那么容易。”

作为在博鳌论坛能代表中国向世界发声的业界领袖人物，他的观点在一定程度上也代表了官方“警示市场”的态度。

给出的理由也很客观，在人口老龄化趋势加剧，以及经济大环境不乐观的背景下，住房已不再是投机炒作的工具，未来想要再出现房价的普涨已经不太可能。

但参考同样人口老龄化、少子化严重的日本，的确人口变少了，但丝毫不影响东京都市圈房价近10年一直保持上涨，2024年单年更是涨幅超10%出现一波大行情：

数据来源：東京カンテイ プレスリリース

所以，全国大多数二三四线城市房价可能不涨，但一线城市的上海，尤其是真正核心区的位置依旧让人看好：

作为全国的经济龙头，上海的城市地位和领头羊作用决定了楼市还有足够多的想象空间；

而住宅回归居住本质的属性，也决定了“好房子”才是未来楼市的方向所在。

02 “核心区”

那么问题来了：哪里是上海的核心区呢？买房人人都要看「地段」，而地段有分为「位置」和「规划」两部分，地理位置先天看命，而规划决定未来预期。

浦西买房看环线、浦东买房看产业，而环线概念的地段鄙视链这件年明显淡化了一些，「中央活动区」是买房前必看的一个规划，和上海10年后的形态息息相关。

根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，定义了中央活动区概念，其定位上海未来的城市名片；

而在其中我们更是发现：

内环大量土地都被踢出中央活动区，滨江区域却大多被囊括其中，这本身也在验证「滨江强于环线」的理论。

我们换个维度，看看哪些内环的片区被踢出中央活动区、以及为什么被踢走了——

这些板块普遍特征都是以老破小为主的老旧社区，长寿路、联洋这些次新社区也已经接近20年了；

虽然位置看着很不错，但在官方定义里可能已经不属于一级地段，光靠一个内环内的名号IP撑着。

其中，从哪个区在中央活动区内的面积占比多少也能看出能级高低：

1.黄浦区+老静安：全区都属于CAZ，头牌；

2.徐汇：被划走4号线外+斜土路；

3.长宁：中环也能CAZ，天山+古北；

4.浦东、虹口、杨浦被挖走最多，只有最精华部分保留；

5.最大输家是普陀，一平方米都没有，官方钦定市区的郊区。

老黄浦、老静安、老徐汇有着自己的历史韵味，大片保留很合理；

但很明显发现，滨江在近年来的热度之高，房价增幅也高于老克勒地段。

深究这件事背后的本质，其实和「有钱人的口味变化」有着很大程度的联系——

如果我们仔细观察认购名单中的身份证号就会发现，今天在上海买新房的客群中大多数都是新上海人而非土著；

新上海人有一个非常显性的购房特征：

对上海所谓的地段情怀不是很感冒，但对滨江江景情有独钟；

就和你可能说不出伦敦巴黎哪里是历史风貌区，但一定知道泰晤士河塞纳河一样。

那么在中央活动区内，上海到底有哪些新房在售/待售呢？我们已经把项目都标注在了地图上，供大家参考——

其中，老静安的康定壹拾玖预计在4月下旬开放实景示范区和样板房，静安寺1公里的位置是卖点，而项目干挂石材外立面已经亮相——

圆弧包裹+格栅设计提升了整体美感，方方正正的看多了看弧形的顺眼很多。

项目1批次推出92套房源，从最小的120平三房开始，每个户型在入户空间上也都做到了类似于一梯一户，大大增强了居住的私密性和可拓展空间。

还有值得一提的是，户型南向飘窗是可以打掉重新改造的，等于增加了更多的可使用面积，丰富了未来的空间体验感。

项目预计4月下旬开放正式售楼处及实体样板间，5月启动认筹，有意向的小伙伴可关注火箭哥官方小程序预约参观。黄浦区的海玥黄浦源即将加推高层198-303平房源，14.5万的单价也是目前黄浦区单价最低的新房项目：

项目售楼处+样板房已经开放，感兴趣的同学可以私信我了解：

紧靠中央活动区，杨浦滨江的海玥外滩序直线距离黄浦江约700米，项目已经开放售楼处，推出约100-128平3-4房——

项目这次推出的是全8层洋房产品，顶楼产品预计会赠送阁楼，1楼会有地下室：

目前现场有过程稿户型图可以参考，最终版本还要等后续更新了，但格局已经定下来了：

100平边套户型有两个270度拐角飘窗，主卫也做到了270度飘窗增加采光：

128平户型主卧同样有270度拐角飘窗，另外包含厨房在内，每个房间都有附赠飘窗空间：

我们在小区内15米高度拍摄看，未来看出去都是别墅的顶，视野上没有遮挡还挺好看：

项目样板房即将4月开放，感兴趣的同学可以私信我预约参观：

最后，火箭哥为大家整理了上海最新各个板块的租售比、房价成交行情和卖房技巧定期在群内分享；群内免费福利太多，我们都写在这张海报里了，感兴趣的朋友欢迎私信我入群！