北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
网友问我，北京为什么不让北漂儿的孩子在北京上高中和参加高考？如果北京想吸引人才，那应该允许外地孩子在北京上学和高考，这样才能增加积分落户的人数，也才能吸引到更多的人才。因为不能否认外地生源中也有很大一部分是学霸，不让他们在北京学习高考，那对于北京来说是损失。
A：
1、非京籍的孩子只是不能在北京上公立普高，但其他高中（包括私立）是都可以的，未必耽误学习。那如果家长在高考前完成落户，孩子就可以参加北京高考了。
2、之所以不让上普高和高考。主要几个原因吧，一是限制人口规模，北京的资源有限，没那么多师资和学校。
二是教育经费负担太大。北京的人均教育补贴我不知道，但十年前上海公布过一个数字，一个孩子从幼儿园到高中，上海政府补贴了77万。十年过去了，补贴估计达到百万了吧，北京也应该差不多。那多来一个孩子就得补贴百万，地主家也没有余粮啊。
第三我认为恰恰是出于吸引人才的目的，只是把人才标准定的高了。那对于在孩子中考，甚至是高考时还没能落户的家长，对于北京来说可能不太算急需或重要的人才吧。所以北京不是限制孩子，而是限制的是孩子父母。
3、允许非京籍在京高考，确实有可能吸引到更多的人才。但万事必有成本，或许制定政策的算过账吧，觉得不太划算。也或许他们考虑过公平问题，如果这样做，那对那些留在老家的孩子就不公平了。
4、外地生源中肯定有很多学霸，但金子在哪儿都发光，真要是学霸，那在老家也至少考的不差。
对北京虽然是损失，但对于家乡来说就是收获了。全国一盘棋，人才在哪儿都不会被埋没。北京不能为了自己招揽人才，而耽误您家乡的发展是不是？那样太不局气了，北京也不会那么小气。
5、总之吧，我能理解您的心情，但帮不上什么忙。在我看来，水是有源的，树是有根的，任何政策都是有原因的。中国人自古讲究“前人栽树后人乘凉”，父母为儿子创造条件是天经地义的。如果父母得到了北京户口，那孩子就能得到“荫福”，从古至今一直如此。所以还是父母先努力吧，这样孩子也心安理得+感激父母。
仅供参考。
二
Q:
请问，我家是顺义牛栏山维尼纶厂宿舍的，前几年拆迁了，我们因为有房住就一直没买。目前听朋友分析是下跌周期已经要结束了，又一轮上涨周期开始，所以想征求一下您对时机的看法。如果以220万首付，贷款100万左右的话，您建议买在哪里合适？
A：
1、维尼纶厂宿舍区是2017年拆迁的吧？那您等于是完美躲过了这几年的楼市波动啊，真棒，相当于赚钱了，至少不赔。
2、我对时机的看法？我觉得也谈不上什么特别的时机，只能说是政策在救市，房价的租售比也跌到了接近银行利率的程度，应该是至少不会再跌。但我也不认为还能有很大的周期上涨，能做到对抗通胀就不错了。
而且房子是用来住的，如果现在有居住的需求就买吧，买完了也就踏实了。
3、哪里合适看自己了，全北京太大，还是根据自己的通勤选择吧。不过如果是顺义工作那就买在顺义呗，城区成熟地段儿，或者是后沙峪这种靠近市区的，300多万都能有不少选择。
仅供参考。
借这网友的话题聊两句，维尼纶，这其实就是“合成纤维”的意思，具体是哪个单词我不知道。
顺义的这个维尼纶厂是60年代在大运动之前建成的，应该是全国第一家，至少是规模最大的一家。是在东西方冷战+中苏关系破裂之后，在伟人们的指导下，通过特殊渠道+辛苦的谈判，从日本高价引进的全套设备。生产的合成纤维主要是工业用，民用的纤维则加工成“的确良”。
的确良我也不知道是哪个英文，但这个词本来是粤语，相当于“的士”，都是英文的谐音。原来的字是“的确靓”，但北京人觉的“靓”字别扭，所以给改成“的确凉”了。但后来发现这种布料只是耐磨+好看，但并不凉快，所以又改成“的确良”了。
现在的人们都知道顺义的“牛栏山一中”非常牛，但这其实也与维尼纶厂有关。就因为当时的设备先进，也就需要大量的技术人员，于是从全国抽调了当时最精英的高级技工+大学生。据说是当时全中国平均学历最高的工厂，而且还是研究所+工厂的配置。那他们的子弟自然都注重学习了，所以也促进了牛一的成绩。
另外据说维尼纶厂是在运动中受波及最小的大厂，一天都没因为革命而停工。就因为这里技术先进+产品急缺+远离市区，所以不仅没停工，而且还接收了不少敏感人物。比如刘**的女儿，某大师的家人，还有造反派的某位头头儿（砸孔庙的），各派的人都有，都受到了保护。
现在的维尼纶厂早就改成学校了，北京工业大学耿丹学院，民办校。旁边的这宿舍区的拆迁我也听说了，2017年拆的，据说是开始计划的是大部分业主都回迁。但没想到，80%的业主都选择不回迁，导致回迁小区不好开发了，拖了好几年，近期可能才交房。
这位业主肯定就是没选择回迁的，未必是他家当时看清了楼市趋势，但歪打正着的占了便宜，至少是没吃亏……
三
Q:
请问，我是外地户口，未婚所以不考虑学区。首套，首付大概有300万左右，目前在纠结买新房还是二手房合适，希望买到南北通透的，有电梯的两居室，不需要太大，80-90平的房子都可以考虑，最多100平。希望不离市区太远的，二手房最好是10年以内房龄的，周边生活出行方便的。主要考虑朝阳（优先考虑）、海淀以及丰台的房子。
二手房看了看朝青板块，双井十里河，公益西桥角门西，还有您之前文章中推荐的田村板块等，请问还有什么满足我需求的适合的板块可以考虑的？另外您对于新房有合适的推荐吗，是否适合我目前的情况。另外，我是公司法人，所以还想问一下北京贷款对于公司法人是不是更为严格？
A：
1、个人购房与是否为公司法人无关。有的银行会审查职业，高风险的会有限制，但对身份没要求。
2、 新房适合长期自住，对居住体验要求高，也不打算几年后置换的。如果几年后还会置换，那最好二手房，虽然居住体验弱点儿，但更加保值。这由自己的主要需求决定。
3、首付300，月供准备多少啊？也就是总价预算多少。新房就看看石景山古城的吧，但我对新房不熟，这找中介或渠道商吧。
二手房我也没什么推荐的板块了，你这看的已经不少了，东西南都齐了，海淀的学区房也没必要。
4、常规如果是600多万的预算，草桥和朝青应该更合适，交通都方便，单价在6/7万左右。这毕竟是自住用房，还是以离自己工作区域近的为好。
仅供参考。
四
Q:
那我再请问了，您是否是靠自己的收入在北京买房的？您的收入是北京平均工资吗？如果是的话我佩服您，但如果不是的话，有什么资格教育别人要用普通工资买房？
A：
1、我没教育别人，只是回复您的问题而已。如果认为这就是教育的话，那只能说是您自找的，是自己来求我教育的。
2、我就是靠自己的收入在北京买房啊，每套都是。我倒是想用别人的收入给自己买房呢，但谁给我啊？
我自从参加工作就收入不算低，卖房时更曾经是销冠，一个人占了多半个售楼处的业绩，弄的我这打工族都干出老板创业的感觉了，提成收入自然不低。所以这就看自己的能力和是否努力吧，然后还有运气。但我没有炫耀的意思，也犯不上用您佩服，这对我没用。
3、另外咱复盘一下，上次您认为是普通人靠平均工资在北京不可能买房，也从来不存在。
但我告诉您了，自从1998年放开房贷+推出经适房之后，到房价暴涨之前，大多数买普宅的家庭都是工薪族，尤其是买回龙观天通苑这种经适房+中小户型的，更是大多数是靠工资的普通家庭。即便是房价暴涨之后，很多买房的也是普通工薪族，只不过更多的是换房而已。
到今天，普通人靠平均工资买房也不是不可能，只不过上车房大多是买在郊区或市区老破小而已。所以只能说普通人靠平均工资是肯定买不起豪宅的，但未必买不起总价不高的。
4、总之就这样儿吧，我上次说了，理解您在北京打工的不易，也理解您对北京高房价的感受。但建议别太极端，更犯不上怼我来泄愤。我上次之所以客客气气的是因为体谅您，但您也别招我，否则我要想怼人可损着呢，莫谓言之不预也。
仅供参考。
五
Q:
请问，价格上升是双限房满五可上市，2019年~2022年交易量/价齐升，2024比2023下降25%！以上为真实统计数据！
①价格走势弱（请结合实际情况）是否为今后的趋势！
②不同楼层溢价的数据认同，顶/一层为负10%~15% 最好楼层成交价应>255？若一层成交价230
③一居目前租金下降5%4000^4400
第一次表达不够准确，带来问题不聚焦
①区域价格走势预判
②同区域楼层价格差
③租金/房价同下降，但比例不同，是买还是租合适
另外参考：
①好楼层260万无人成交，是否判断价格走势弱
②同地区同建造年代的商品房（2013年）上涨3.2倍， 此（双限房+35%转商）上涨3.7倍。是否判断价格走势弱
A：
1、行吧，就按您的思路吧，毕竟每种现象都有不同的解释，无所谓对错。不过我结合不了实际情况，具体行情只有当地中介最清楚，我顶多是凭经验笼统的估计一下而已，仅供参考，认不认可都行。
2、保障房的常规走势是，房龄新的时候受追捧，有可能短期超出大盘。但这种房毕竟是以刚需为主体的，对价格敏感，所以很难维持强势，长期走势的最好成绩就是不落后。除非物业维护的非常好，否则几乎不可能高出本板块大盘。
另外除非有单独的学区利好，否则也不太可能长期高于商品房。因为人们之所以买这种房，图的就是经济实惠性价比高，而如果价格高了就不实惠了，价格自然回落。所以价格走势在较长周期内走弱是大概率事件，直到成为老旧小区，那就跟大盘同步了。
3、我说的楼层价格差是理论上的，也就是北京平均值。但具体的房源得一房一议，这问当地中介吧，我不敢瞎猜。租金的走势我也不知道，无法判断。
4、区域价格走势预判，只能笼统的说是跟随海淀大盘，大概率是没有下跌的空间，是否上涨看政策+成交量了。但我没什么数据，也不就不知道同区域楼层价格差。另外我这是免费咨询，真要做投研分析的话挺麻烦的，收费也挺贵的。
5、买还是租合适？在任何一个周期，如果看静态回报率都是租合适啊，这是送分题。或者说在绝大多数的时间里，租金收益都低于银行同期利率，古今中外全都如此。否则如果租金收益长期高于银行利率，那就没人租房都买房了。
所以如果是说短期，那肯定是租房合适。毕竟房子的投资性体现在长期，只有把周期拉到5年或10年以上，那才可能是买房划算呢。全世界所有大城市的楼市都一样，典型时间换金钱，所谓投资本来就是基于时间线的。
6、如果优质房源+价格低=不成交，那就是价格走势弱呗。不过这也不特殊，这种地段儿本来就不强，否则也不会给规划为保障房，好地段儿人家都留着卖高价呢。所以地段儿不强，叠加房子的投资性不强，那在楼市低迷期的走势大多弱于大盘。
但如果您的数据都是实情，那就说明这套房的价格被低估了，或者说是超跌了。体现出的是租金收益高，也就是性价比高，几乎等同于北京平均值。
7、3.2倍和3.7倍这就甭讨论了，我数据不全，看自己的判断吧。
仅供参考。
关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。
热门跟贴