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问答423期

三月份二手房成交过万，西安学区房降价了吗，全运村、中海曲江大城、保利天悦、中海学仕里，真实成交价，直播间聊聊！

（房哥直播间预约）

问：房哥怎么看西安三月份二手房成交过万，什么信号？

答：住建的数据，三月份全市网签面积114.61万平，网签10470套，面积105.36万平，继2023年12151套后，再次单月过万。

这不禁让我想到了楼下卖草莓的阿姨，2月份15元一斤，3月份12元一斤，昨天去看，已经是10元两盘了，生意出奇的好，再次印证一句话，降价是最好的销量来源。

（西安二手网签统计，来源：安居客）

降价换销量，在当下的楼市也并不稀奇，新房开发商各种特价房，优惠折扣，二手房降价也是情理之中。值得庆幸的是，降价就有成交，说明西安还是潜在有大量买房上学，自住的群体和需求，不过大家预算紧张，只能等待捡漏而已。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差！

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且三月份本身，也是学区房的旺季，二手房里学区是主力， 高新四校、高新三十一小、十一初、铁一陆港、高新陆港、铁一曲江、经开一校等热门学校周边的二手房成交还是很稳定的。

至于冷暖，看降价就知道，冷的时候都比跑得快，暖的时候都不想动，这还看不明白。

问：19年买高陵马家湾107万，现在有人66万买，纠结卖不卖？

答：2025年对西安周边区域，就是挤水分的一年，挤掉当年迷信只要和西安有关，房价都能涨的区域，比如高陵马家湾、咸阳高新区、蓝田、泾阳、三原等。

要知道，这些区域有开发商进入，且房子能卖掉，是基于当年房价普涨，主城区断供，限购带来的，但如今主城遍地新房，全城15000+新房，12000+二手房，不限购，随便买，外围在需求挤压下，房价就跌的很多。

以高陵当代上品湾为例，小区没有多大，但目前贝壳二手房挂牌就有669套，挂牌均价只有8706元/㎡，三个月只成交了19套，相当于库存106个月，八年时间。

（高陵当代上品湾挂牌价，来源：贝壳）

且着急的业主甚至挂牌5518元/㎡，即便如此，还是没有成交，说明当年投资失误的人，不止一两个，这个价格，甚至比高陵区域的新房还要低得多。

如果现在卖，基本是贱卖，算上持有成本，税费，中介费，几乎对半砍，但自住，通勤20公里实在折腾，大家怎么看，留言区给出出主意。

问：幸福林带爱知落户，对华清学府城影响大吗？

答：如果看未来，区域热度提高，配套资源更好，大家理论是受益的，但实际观感上，并没有什么关系。

华清学府城体量庞大，近600多亩，一万多户，算得上周边最大的小区，自身就有民办的建大华清小学，公办的东方小学咸宁分校，初中有秦川中学，且学区稳定，这种现状下，即便周边新建，也很少重新划学区。

小区从09年开始入住，至今房龄十几年，小区环境不错，产品比较旧，周边生活配套齐，居住氛围很浓厚，有点东郊御锦城的感觉，作为自住，二手房11000+左右的成交价，比较合适。

幸福林带现在对小区而言，就是多了地铁，公园，商业配套，未来林带发展好了，但小区也老了，周边新房无论是户型，容积率，品牌，房价都对这里有冲击。

所以，买的早就安心住，不住的可以考虑置换周边的新房！

问：雁塔第二学校和雁塔九小，怎么样？

答：都是近几年为解决周边上学问题，新建的学校，二校21年开学，36个班，小学24个，初中12个，九小24年开学，挂牌陕师大，更名为陕师大雁塔第二实验学校（科技路校区），30个班。

硬件都挺好，都是新建学校，新老师，新学生，如何二选一呢？区别上，二校周边都是已建成小区，华洲城，铭城这些，而九小周边，还有科技路金茂府在售，以及住宅用地，为啥九小挂师大名校+，答案很明确。

目的，解决有学上问题，现状，有学上。选择的话，预算多可以去高新，预算少也不用太挑，随遇而安，科技路，大寨路上的学校，也并非学区房热门，仅仅够用。

而各个区域这几年的新建学校，到底谁能跑出结果，成为新晋名校，还需观察好些年。

小学阶段更多是学习习惯，三观的培养，都是新建学校，都没有成绩，都需要成长时间。

问：周边无地可供开发，张家堡片区城市更新是什么范围？

答：五个片区里， 团结片区、西电片区、幸福林带片区都属于企业搬迁，市场拆迁，城中村改造后有大量开发用地的区域，且都位于主城区，更新内容新建为主。

但张家堡和三学街都属于建成区，更多的更新是微改造，比如周边老旧小区的更新改造，燃气、供热、供水、污水和再生水、排水的改造，市政大道维修，十字路口安全岛，非机动车道改造等等，这些都属于城市更新的范围。

而不是大家过往理解的，拆掉旧房子，盖新房子的模式，比如张家堡的环岛，96年建好，现在也过了30年，到了维修改造的时间。

西安因为过去很多年，一直是开发区造城的模式，到处都是新建的大楼，道路，公园，学校，大家也习惯了拆旧盖新的模式，但当下回归主城，推进快，效果好的改造会是主流。

比如大家最近看到的二环路11个堵点的优化改造，以及主城区16个主干道交叉口微改造，都算城市更新的方式。

问：高新龙城铭园二期，不着急用钱，适合现在卖吗？

答：丈八北路沿线，算是高新二手房竞争最激烈的区域，头部有保利天悦、万科翡翠国宾， 稳坐头把交椅，二梯队里有 金泰新理城、万科翡翠天誉，三梯队则是天朗蓝湖树、利君明天、龙城铭园等，因为买的早，吃到了高新房价上涨红利。

但小区本身，无论是房龄，环境，物业，户型等，都比较一般，当下卖二手房，主打的就是不贪心，且便宜卖，也是有稳定销量的。

从贝壳二手房数据看，目前二期挂牌74套，三个月成交6套，均价16711元/㎡，实际挂牌小面积房源在15000+左右，以两室、小三室为主。

作为普通的刚需小区，一手房东买的早，吃到房价普涨红利，二手房房东买入，也是周边自住的低门槛，而持续拿在手里，等待更好行情，显然太困难，不住就尽早置换。

周边新房绿城秋月苑、高科枫林九溪的门槛也来到16000+，万科、保利、金泰这种头部学区房的价格也在降，大家都卖二手，就看谁跑得快了。

问：买了龙湖砚熙台110㎡，年底交房，是卖还是留？

答：既然有卖的想法，说明不会自住，但不自住，为什么要买 砚熙，冲动消费的结果？

作为超大社区龙湖香醍国际的亲兄弟， 砚熙台可以享受周边所有齐全配套，包括地铁，学校，龙湖天街，但也会面临周边二手房相同的问题。

比如刚需区域，房价上限不高，附近灞业大境、龙湖香醍、沁水新城、奥园誉府等都有大量二手房在售，选择在城东刚需区域，看重生活便利，自住优先，在二手房市场就会被动。

砚熙台的优势是龙湖在周边最新的产品，大门，景观，户型都有升级，短板是容积率高，当年15000+的售价在周边不算便宜，大面积卖到现在也还有房。

（龙湖香醍挂牌价，来源：贝壳）

参考龙湖香醍价格，9层洋房二手挂牌价20000+，34层高层二手房挂牌价15000+，交房后下证不满两年，还有增值税、大修金额、契税等成本，同样价位，不一定竞争过龙湖香醍。

问：幸福林带如火如荼，大庆路林带周边有什么新规划？

答：虽然都称为林带，但东郊是地铁+公园+商业+停车场+地下管廊+道路为一体的综合工程，而西郊大庆路林带，只是一个破旧的大公园，周边老头锻炼首选。

此前试验段规划展示，会改造林带内的配套，比如 健身跑道、篮球场、街心公园、休憩场所，且不动一棵大树，实际还未落地。

（西电片区更新规划方案）

但在上周，莲湖公布西电片区城市更新实施规划方案，共计7477亩，包含了西站、枣园、西电东西厂区的土地规划，包含住宅，商业，公园，学校用地等。

并且西站和西电东区还公示了两块住宅用地信息，西站LH-08-09-02地块，面积21.84亩，容积率≤2.50，建筑密度≤20%，绿地率≥35%，地上建面36400㎡。

西电东区LH-08-04-06地块，面积约76亩，地上建筑面积127057.5㎡，容积率≤2.50，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

下一步就看谁来拿地了，今年团结村，幸福林带，西电大庆路区域都有大量住宅面世，竞争很激烈，主城区二环内，都给到了2.5容积率，还是很有吸引力的。

【楼盘点评】

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作者：Kikyo

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