2025年是“十四五”的收官之年，也是“十五五”规划的筑基之年。上海集中式公寓市场在“十四五”强有力的政策推动下，整体市场规模扩张至5年前的3倍。租赁需求在被大量满足的同时，行业竞争也在不断加剧。当品牌发展需求与市场租赁需求产生交叉时，走出舒适区，调整运营模式，成为了当下不少运营商的选择。
2025年一季度，上海共有在营集中式公寓37.9万套，其中TOP50品牌旗下共有在营房源29.8万套，市占率达到78.6%。从上榜企业的变化情况来看，TOP50企业与上季度没有变化，榜单的名次变化普遍由品牌旗下的大体量租赁社区的入市运营导致。上海集中式公寓的市场格局已经基本形成，租赁市场鲜有全新玩家的加入，新晋品牌也很难在竞争如此激烈的城市市场中快速扩张规模。
本季度在营榜中值得一提的品牌是陆家嘴乐居，品牌此前在陆家嘴、前滩、张江等区域推出的多个集中式公寓项目已经向市场证明了其针对不同产品线公寓以及面对不同层级客群时的优秀运营实力。一季度，陆家嘴乐居重点在御桥数智天地接连推出了数智天地·悦庭04，数智天地·雍萃以及其全新打造的宿舍型全产品新乐里的首个项目——数智天地·新乐里04。除此之外，陆家嘴乐居的首个运营托管项目金裕雅居也在一季度入市，走出了品牌轻资产管理的第一步。
2025年一季度，上海共有各类待入市租赁储备房源21.7万余套，上海租赁资产储备呈现持续下滑趋势，部分国企的租赁储备已接近告罄，与此同时，近年来租赁土地新增供应也不断减少。而与国企资产储备的快速消化形成鲜明对比的事，部分已获取的租赁用地开发进度显著滞后，个别项目开发期甚至超过5年，远高于行业合理水平。
在如今的上海集中式公寓项目建设中，存量资产盘活、非居转租等城市更新手段正在替代传统的租赁土地开发模式，国企品牌应在稳健推进重资产开发的同时，积极拓展轻资产运营模式。通过输出品牌管理、运营服务等轻资产业务，国企可降低资金占用风险，提升资产周转效率，并扩大市场影响力。轻重结合的模式既能确保资产规模优势，又能增强市场化运营能力，形成"开发+运营"双轮驱动，推动品牌长期健康发展。
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