大家好，我是苏北哥！今天是4月11日，农历三月十四日，时间过得很快，转眼又到周五！

01.

只因一条ZC，南京学区房价又大涨！仔细分析，趁早上车是上策！

最近又到了说南京学区房的时候！原因很简单，到时候了嘛！按照南京公办校的入学规则，家长必须要在孩子提前入学前一年买下学区房，获得入学学籍。

所以南京学区房总是南京市场的硬通货，尤其对主城鼓楼、玄武的那些顶级学区房小区来说，3-6月份总是能迎来全年之中的最高光时刻！

今年当然也不例外！就在前两天，南京鼓楼的一批学区房又火了，房源成交价格又冲上了8万+/㎡。最明显的就是位于鼓楼滨江，树人中学双学区的新河二村。3月16日一套32.3㎡的中楼层单室间，卖出了264万的总价，折合单价达到81733元/㎡。

无独有偶，新河二村3月4日也成交了一套31.97㎡的中楼层单室间，成交总价相仿，在265万，折合单价更高。达到82890元/㎡。

要知道新河二村目前整个小区的平均成交单价57936元/㎡。

3月这两套学区房源显然是高溢价成交，且户型均是30+㎡单室间，也就是俗称的“学票房”，说明一些家长真的开始出手了，用200多万的价格，为自家孩子换一个树人的入学资格。

当然树人学区房最近火的不止一个新河二村，位于扬子江大道与树人路交界处的迎江园小区，3月底学区房成交价也冲上了高峰，一套35.53㎡的中楼层房源，成交单价达到了82184元/㎡

树人学区房一时间真的杀疯了！

宁海路力小+29中双学区房，匡庐花园今年也有房源成交单价突破8万/㎡，2月份该小区一套81.44㎡的三房户型房源成交总价662万，成交单价达到81286。

琅小+29中双学区房，天目路小区今年房价涨幅也极为明显，3月初一套38.14㎡的单室套，成交单价攀上61532元/㎡。而之前该小区房源成交价仅在4.9万/㎡。

对于今年南京顶级学区房价格急速攀升，不少南京房媒都进行了报道，他们把这个市场现象归结于3月底教育部颁布的一则名为“2025年义务教育阳光招生专项行动”的ZC。该ZC规定义务教育严禁“跨区择校”、严禁“入学考试择优录取”、强化且严格执行“就近入学原则”，未来招生片区划定将更加细致。

在这一番强势XZ面前，学校放弃了择优录取、入学考试，快慢班设置等门槛条件，安安稳稳的按照规定办事儿，家长们更是放弃了一切不切实际的操作和幻想，老老实实的回来买学区房。

而且未来“招生片区划定将更加细致”这句话，在家长们心中犹如一颗重磅核弹，让很多家庭加速了购买学区房的计划。

当然此次教育部XZ对于南京学区房价格急速提升，的确起到了一些客观促进作用，但是也不是那么绝对！且看这次南京顶级学区房爆火，主要是围绕树人中学周边的学区房小区。上文忘了说了，新河一村3月份反房源成交价格也出现了明显上涨。

为什么树人中学学区房热度这么高？你且看树人在南京义务教育圈的地位以及去年中考成绩。

正所谓鼓楼“三公三民”，其中三公指的就是树人、金陵汇文和29中初中部。

而从2024年的中考成绩来看，树人最高分达到668分，排在鼓楼“三公之中”的第二位，而且鼓楼扬子江大道的南师附中树人小学+初中属于“一贯制”，很多家长买了这里学区房，属于一劳永逸。

然而从北哥的观点来看，鼓楼三公之中，目前应该是金陵汇文学区房最具性价比。汇文学区房相比高企的树人学区房价，可谓是捡漏的存在。

去年金陵汇文的中考成绩可谓是全市第一，最高分达到了687分，而汇文今年很多学区房成交价格还只在4.5-5.3万/㎡区间徘徊，最高仅6.1-6.2万/㎡。

金陵汇文初中今年的学区房成交行情

先来看汇文（小学+初中）双学区房的捡漏小区。以鼓楼东宝路与清江路交界的清河新寓二村为例，今年以来该小区学区房成交频繁。

其中2月份成交的一套62㎡的小户型“学票房”，成交单价仅4.59万/㎡。

更小户型的成交单价也没有高得离谱，59㎡2房的成交单价仅4.72万/㎡；60㎡2房的成交单价为5.3万/㎡

稍大户型的树人双学区房，邮政世纪花园、锦江花苑今年房价也不算高，几套成交房源单价都在4.5-4.9万/㎡区间。个别房源成交单价甚至低至4.2万/㎡

再看银城+汇文双学区的捡漏小区！

凤凰西街上的东宝花园值得关注，3月份一套81.95㎡3房，成交单价仅3.92万/㎡，绝对算是南京顶级学区房当中的捡漏价。

要知道去年东宝花园的房价没有低于4万/㎡的。

还有滨江瑞景家园今年房源成交价都在5万/㎡以下。

02.

学区房旺季！捡漏攻略来了！

鼓楼“三公”初中之中，29中初中部的实力也不容小觑，据说2024年29中初中部2024年中考最高分达到650分，其中南师附中高中部达线人数达到10人。

而29中初中部所涉及的学区房小区，应该是数量最多的！

拉萨路小学+29中双学区捡漏小区

拉小+29中双学区小区几乎是南京鼓楼学区房之中顶尖的存在，最高峰房价皆超过10万/㎡，然而随着这几年的市场下行和学区房降温，一些小区房价下行。还是可以捡捡漏的。

比如华侨路板块的牌楼巷的怡景花园，目前应该是拉小+29中学区房小区之中，房价最低的一个。目前怡景花园的小区成交均价还不足5万/㎡

而3月份怡景花园的成交房源单价比小区成交均价还要低，3月12日该小区成交一套67.92㎡2房，成交单价仅为4.35万/㎡

今年2月份，怡景花园也成交了一套4字头单价房源。

与怡景花园相比，同为拉小+29中双学区的永庆村小区、峨嵋岭、百步坡今年房源成交单价均在6万/㎡以上。

力学小学+29中双学区捡漏小区

力小+29中双学区房在南京鼓楼学区房市场中也是顶尖的存在，目前大多数小区成交单价还在7万/㎡以上，今年的行情看，有的小区房价已经突破8万+/㎡。

然而有几个小区目前成交单价还在4.4-5.2万/㎡之间。

首先是山阴路小区，目前应该是力学+29中双学区房之中价格最低的。3月21日成交一套71㎡2房，成交单价只有4.48万/㎡。

该小区2月份房价也比较低，成交单价只有5.2万/㎡

再就是剑阁路小区，3月份房源成交单价走出新低。一套100.2㎡3房，成交单价只有4.8万/㎡

而同为力小+29中双学区的北东瓜市、河海大厦、西康路3号等小区目前成交单价都在5.5万/㎡以上

琅小+29中双学区房捡漏小区

琅小+29中双学区房小区之中，重点关注南秀大厦和南东瓜市两个小区。

其中南秀大厦3月份成交的101㎡3房，成交单价仅为3.21万/㎡

且今年南秀大厦房源成交价均比较低，2月份成交单价仅3.19万/㎡

南东瓜市小区今年房源成交单价仅在4.27万/㎡

下面再来看玄武、秦淮顶级学区房的捡漏小区

首先来看南师附小学区房捡漏小区

南师附小学区房小区可以关注珠江路板块的沙塘园和老虎桥小区，目前这两个小区成交单价还保持在2字头。

3月份老虎桥小区成交一套69.48㎡小3房，总价只要172万，折合单价仅2.47万/㎡。相当于老破小价格的“学区房”。

沙塘园单价也相仿，70㎡左右的小三房，总价只要160-178万，单价仅2.3-2.6万/㎡

而南师附小学区房之前的成交价格也很可观，今年1月一套大纱帽巷40号55㎡的房源，成交单价甚至达到8.35万/㎡

游小+钟英双学区房捡漏小区

可以重点关注大行宫的延龄巷小区，该小区3月份最新成交房源单价为4.3万/㎡

除此以外，其余几个游小+钟英双学区房小区房价都比较高，最新成交单价都在5.5万/㎡，游府新村最新房源单价逼近6万/㎡，蔡家花园房源成交单价达到6.6万/㎡

长小+9中初中部双学区房捡漏小区

可以重点关注碑亭巷小区，这是绝对的“老破小价格”名校学区房。

2月份碑亭巷小区一套41㎡单室套，成交总价才75万，折合成交单价1.82万/㎡

最近碑亭巷小区房价有所上涨，50㎡2房，成交总价达到157万，成交单价涨到3.1万/㎡上下

长江路上的网巾市小区也可以关注，这也是2字头单价的学区房小区。今年以来该小区房源成交单价一直保持在2.7万/㎡出头

科利华本部学区房捡漏小区

可以关注玄武湖畔的百子亭后小区，3月份该小区房价有明显下行，3月中旬百子亭后小区一套46.79㎡小2房，成交总价仅197万，单价4.2万/㎡

而同小区2月份类似户型，成交单价还在4.6万+/㎡

还可以关注鼓楼的高楼门小区，最近的房价有些许上涨，但成交单价仍然保持在3字头。