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从2021年北京集中土拍以来，昌平南（回龙观-朱辛庄板块）一直都是承接海淀外溢的第一梯队。

最开始仅仅是因为这个区域离海淀近，码农们骑电驴就可以到达。后来昌平朱辛庄慢慢的配套也成熟了起来，同时也有了自己的产业配套。

也是凭借着地理位置的优势，昌平南的开发商们都不好好打磨产品。从最开始的昌平双傻得房率仅71%，到后来的北清橡树湾，再到后来的越秀星樾、中海寰宇未来，产品力都非常一般。

而同时期的顺义、大兴、通州等郊区早就做到满配精装＋阳台赠送了。随着好房子的政策的落地，昌平南也终于迎来了属于自己的刚需品质新房——越秀星耀未来！

项目占地5.63万公顷，建筑面积16.09万㎡，其中地上10.13万㎡，地下5.96万㎡，容积率仅1.8，这也是朱辛庄板块首个低于2.0容积率的低密洋房。

小区规划了17栋6-8层纯正洋房，共计978户。从沙盘图可以看出，楼栋规划成阵列式排布，完全不用担心采光问题；

户型分布为：92/97平三居、107平三居、132平四居，以及少量顶层带退台的75平两居；

1、所有户型均赠送南向阳台和北向设备平台，只是相较于其他区域南向所有功能间都赠送阳台外，昌平仅南向客厅（132平多个卧室）赠送阳台还是保守了些；

2、本来就是低密洋房得房率高达80%，加上阳台和露台赠送让星耀未来整体使用率高达90%左右。其中92/97户型使用率为88%，107平使用率为90-91%，132平为91%；

3、顶退户型虽然都是南向三面宽，但是从沙盘上我发现楼顶是平顶设计而非坡顶。时间长了，顶层漏水的风险较大，这个需要慎重考虑，除非收房以后自己在顶层再做一次防水；

4、户型设计而言中规中矩，跟目前市面上的房子都相差无几。但是星耀未来在装修上狠下功夫，细节感满满的；

样板间鉴赏：

92平

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107平

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132平

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1、目前售楼处做了3个样板间：97平、107平、132平，同时在售楼处做了园林示范区和单元门示范；

2、第一个号称满配精装的是万科东庐，星耀未来在满配精装上又打磨了很多细节，房间里面的柜子基本上都不用打了；

3、92平的洗衣倒台非常实用，不仅有收纳空间，而且还能放洗衣机，而且上面还有吊柜。这种设计不仅实用，还增加了空间感；

4、每个户型的主卧都是科勒智能马桶，而且带恒温花洒，就连洗刷台的水龙头可以向上冲水漱口；

5、厨房除了常规的三件套以外还配备了蒸烤一体机、洗碗机、内嵌西门子冰箱、反渗透净水机、零冷水热水器、多功能厨盆，总之你能想到和不能想到的全部都有；

6、全屋的收纳都完全做好了，而且全部是皮革硬包，就连家政间的柜子和洞洞板都给你做好了，甚至鞋柜里还有除臭精灵；

见了这么多号称精装满配的项目，星耀未来是我见过最抠细节的，而且从样板间就能看出来做工非常细致；

如果你在昌平看房，个人觉得星耀未来是必看的楼盘，不一定买，但看完以后你就知道该怎么去跟其他楼盘对比了；

地段及配套

朱辛庄板块这几年的新盘都非常热销，核心原因有二，一是承接海淀外溢，从朱辛庄出发仅两站就可达到海淀西二旗，这里汇聚了国内互联网的半壁江山。而五站后则可到达腾讯新总部学知园；

我们正在进入全新的AI时代，科技再次成为新的经济增长点。买房离高科技产业核心越近，就越先受益，这一点从最近海淀功德寺的热销和树村土拍楼面积10万就能印证；

如果说未来东西城的学区不行了，那海淀的产业优势依然无法撼动，而朱辛庄正好又是承接海淀的第一外溢区域；

第二点在于朱辛庄板块这几年自身发展也非常迅猛，不仅完善了周边配套，自身产业成长也很快，很好的实现了职住平衡；

小米科技园、好未来总部、华电、中铝等世界500强企业都在这个板块快速发展。

商业配套上万达广场和TBD住总万科都已经营业，往南一站地铁还有超级合生汇正在修建；

教育配套上，项目南侧2公里就是北京101未来科学城学校和北京101昌平第一、第二幼儿园；

星耀未来在朱辛庄地铁站北边1.7公里，这个距离严格意义来说已经不算地铁盘了，但小区提供为期三年的免费班车服务，直接连接地铁；

越秀之所以在星耀未来上狠下功夫当然也跟楼盘周边现状是有关系的，实地踩盘的路上你会发现沿着回昌东路越往北越荒凉，基本上过了定泗路以后繁华热闹的景象就不在了；

项目周边现状什么都没有，小区的西侧距离地铁仅60米，对此开发商未来会在地铁上加隔音罩。

项目北侧一街之隔是未来科学城生态休闲公园，目前一期二期已经开工建设，所以未来的生态环境是非常不错的；

总价预算在500万以上的北部刚需客群，个人觉得星耀未来是值得一看的，但前提是接受地铁距离；

昌平的新房的价格体系是：

1、朱辛庄越秀星樾单价6.2-6.5万，还有少量现房，面积为60㎡-79㎡-101㎡-127㎡，总价375万-495万-610万-790万左右；

2、朱辛庄中海寰宇未来单价6.2-6.5万，目前98和107的没什么房了，115和145的房子还可选；

3、沙河高教园梧桐星宸目前单价4.8-5.2万之间，75-85-127平户型均还有房，99平没有房源了；

4、沙河高教园清樾府，目前单价3.8-4.2万之间，户型为86-99-126-143平，总价320万起。清樾府这个楼盘近30天卖了100多套房，比过去一年的量还要多。

最主要的原因是降价了，而且降价幅度很大，之前要卖4.8万左右。总价320万起就能买到南北通透三居室，而且小区全是总高4层的洋房；

清樾府这波降价把同板块的梧桐星宸和嘉境里打趴下了，尤其是极刚客群来说，首付仅50万就可以上车；

5、六环外建发观堂府，单价4.5万左右，面积83-95-110-137-159平，清樾府的降价同时也把六环外建发观堂府的价格锁死了。

目前来看，昌平南适合总价500万以上的刚需，而昌平北适合总价300-450万的刚需，两者客群几乎不重叠。

另外，虽然昌平南和昌平北单价相差2万，但是并不代表昌平北是洼地。这个价差会一直存在；

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