文：泽平宏观团队

3月核心城市新房市场延续修复态势，二手房维持高热度，整体以价换量，考虑到宏观环境、贸易冲击和居民收入预期，可持续存在较大挑战。3月，30城新房成交面积同比为3.6%，一线、二线、三四线城市成交面积同比分别为18.4%、-5.2%、12.2%；16城二手房成交面积同比37.1%。

一系列政策驱动成交回暖，但城市间市场热度分化明显。主要是因为城市经济基本面、产业规模、人口流入、人才吸引力等差距。

我们此前构建的“重点城市房地产成交热度指数”，3月，第一、二梯队城市迎来“小阳春”。

分梯队看，第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。3月，北上深二手房成交套数同比分别为34.7%、45.2%、58.8%，杭州、成都二手房成交面积同比84.5%、34.9%。整体以价换量。

第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。例如：3月广州新房成交面积同比为16.0%。

第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。例如，3月无锡新房、二手房成交套数同比分别为2.9%、2.5%。

第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。3月成交相对低迷。

目前市场呈现量起价稳、区域分化，本质是前期组合政策对市场信心的阶段性修复，我们判断核心城市核心区域的房价应该基本稳住了，低能级城市和远郊区房价还可能调整。考虑到多数城市库存去化周期仍处高位，居民购买力、信心存在不足，叠加政策边际效应递减，政策仍需加码。

当前特朗普关税战冲击我国外贸，作为最大的内需，提振楼市意义重大。特朗普2.0短短3个多月掀起全球贸易战，对中国针对性最强。受关税战冲击，我们更需要全力拼经济。楼市是最大的内需，股市楼市回升的财富效应将带动消费。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、民生就业和金融风险。

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平。

2）持续降息，配合降低相关税费、中介费等，减少购房成本。

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该逐步全面放开。2025年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。

风险提示：部分城市统计数据缺失。

目录

1 月度观点：提振楼市股市对冲贸易战

2 房地产销售：核心城市迎“小阳春”，库存去化压力缓解

3 土地市场：成交回暖，核心城市高品质地块频出

4 房企经营表现：民企销售回升，整体拿地好转

5 行业政策追踪：供需齐发力，中央与地方协同精准调控，助力止跌回稳

6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期

7 三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购

正文

1 月度观点：提振楼市股市对冲贸易战

特朗普2.0短短3个多月掀起全球贸易战，对中国针对性最强，中国出口产业链短期压力或上升。特朗普视关税为谈判武器，认为美国在国际贸易中吃了亏，要通过关税手段重构贸易关系。2月和3月，特朗普以芬太尼为由，共计对所有中国输美商品进一步加征20%关税；4月对中国加征对等关税，累计对中国加征关税幅度已经高达145%，是本轮全球贸易战被加征关税最多的国家。“对等”关税政策下，中国传统出口行业产品，尤其是制造业、电子产品、纺织服装、机械设备产品在美国市场的价格竞争力或受影响。

受关税战冲击，更需要全力拼经济，做好自己的事。2024年中国经济实现全年GDP增速5.0%的目标，出口增速5.9%，快于社会消费品零售总额和固定资产投资2.4和2.7个百分点，外需好于内需。2025年受关税战冲击，外贸形势严峻，需要更大力度扩大内需，加大财政、货币政策逆周期调节力度，稳住股市和楼市，对冲外需冲击。

当前特朗普关税战冲击我国外贸，作为最大的内需，提振楼市意义重大。房地产是激活内循环的关键部分，事关经济恢复、民生就业和金融风险。2024年我国房地产业增加值占GDP比例6.3%，房地产是国民经济的重要支柱；2024年房地产占固定资产投资比重约19.5%，仍约五分之一水平；房地产行业关联家电、装修、家居等60余个上下游行业的生产活动；地方政府依赖土地财政，房地产及土地相关收入持续下滑，但2023年仍占地方财政收入的26.3%；2023年房地产业仍直接解决我国实体经济就业近1300万。

中国经济潜力大，只要把发展放在首要任务，全力拼经济，就有望把经济推向复苏，房地产止跌回稳，股市繁荣发展，民营经济信心提振，新质生产力突破。

2 房地产销售：核心城市迎“小阳春”，库存去化压力缓解

从销售看，“926”后，房地产政策持续加码，2024年四季度、2025年一季度核心城市销售出现“阶段性企稳”，二手好于新房。

9月政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”。11月，财政部等部门出台契税、土地增值税等多项税收优惠政策，并取消普宅标准。2025年3月，2025年政府工作报告首次把“稳住楼市”写进总体要求等。

2025年3月核心城市新房市场延续修复态势，二手房维持高热度，整体以价换量，考虑到宏观环境、贸易冲击和居民收入预期，可持续存在较大挑战。3月，30城新房成交面积同比为3.6%，一线、二线、三四线城市成交面积同比分别为18.4%、-5.2%、12.2%，其中，北上广深新房成交面积同比分别为48.4%、6%、16%、30.6%。16城二手房成交面积同比37.1%。其中，北上深二手房成交套数同比分别为34.7%、45.2%、58.8%，杭州、成都、无锡二手房成交面积同比84.5%、34.9%、2.5%。

一系列政策驱动成交回暖，但城市间市场热度分化明显。我们综合各城市房地产成交面积、套数、同环比变化幅度、库存等月度数据，构建“重点城市房地产成交热度指数”，并对样本城市进行划分：

分梯队看，3月，第一、二梯队的大部分城市迎来“小阳春”。

第一梯队：市场热度最高，主要由核心一线城市、强二线城市构成，代表城市为北京、上海、深圳、成都、杭州等。主要原因为：

1）城市群核心城市、经济基本面强劲、高附加值产业集聚，创造一定规模的购买力群体。长三角城市群中的上海、杭州，粤港澳大湾区城市群中的深圳，成渝城市群中的成都等，均为城市群核心城市，且获得国家战略层面的有力支撑。2024年上述城市GDP总量以及人均可支配收入长期位居全国前列。同时，金融、科技、互联网等高附加值产业在城市内形成规模化的集聚效应，如北京中关村、上海陆家嘴、深圳南山科技园等，已发展成各自城市的产业地标与经济引擎。

2）人口持续净流入、人才吸引力排名位居全国前列。例如，2010-2020年深圳、杭州、成都年均新增常住人口分别为72万、32.4万、58.2万人；2021-2023年，分别年均新增5.4万、10.6万人，居全国前列。同时，根据我们发布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》，上述城市均跻身全国前十。

第二梯队：市场热度较高，主要由区域中心城市构成，代表城市为广州、南京、苏州、武汉等。主要原因为：

1）经济基本面较强，特色产业发展迅猛。2024年广州、苏州、南京、武汉GDP均跻身全国前十。以苏州为例，其地处长江三角洲的核心区域，交通网络极为发达，并与上海等重要经济中心保持着紧密的联系。这使得苏州能够充分承接来自上海的产业辐射与转移，进而吸引大量的资金、技术以及人才汇聚。另外，苏州强大的制造业基础更是其经济发展的坚实支柱。在电子信息、装备制造、生物医药等多个关键领域，已经成功构建起完整的产业链条。2023年苏州位居全国城市工业总产值排名第二位。

2）人口持续流入，特色产业吸引相关领域人才。例如，2010-2020年，广州、苏州年均常住人口增量超20万人，2021-2023年年均常住人口增量分别为0.8万、5.5万人，长期人口持续净流入。同时，在我们发布的《城市人才吸引力排名：2024》和《95后城市人才吸引力排名:2024》中，上述城市均跻身前15，人才持续集聚。

第三梯队：市场热度一般，主要由中西部省会、强三线城市构成，代表城市为郑州、天津、长沙、无锡等。主要原因为：

1）经济发展水平处于中上水平，有一定的产业基础，但产业结构有待进一步优化升级。如天津制造业以及港口经济是其经济支柱；长沙凭借工程机械以及文化产业占据一席之地。这些城市虽都拥有各自的特色产业，然而经济与全国排名前列的城市相比，仍存在一定差距。

2）吸引省内或周边人口，但人口流入速度趋缓，人才吸引力弱于沿海城市。例如，2010-2020年，郑州、天津、长沙年均常住人口增量分别为39.7万、9.3万、30.1万人；而2021-2023年年均常住人口增量分别为13.3万、-4.5万、13.7万人，天津人口流出。同时，由于产业基础弱于第一二梯队城市等，在《城市吸引力排名：2024》中，上述城市位列全国前50。

第四梯队：市场热度偏弱，主要由弱二线、三四线城市构成。主要原因为：1）经济发展相对偏弱，产业基础薄弱，结构单一。2）人口流失，人才吸引力弱，青壮年外流至省会或长三角、珠三角等城市群。

从库存和去化周期看，“金三”市场回暖，各能级城市去化压力缓解。3月，13城新房累计库存（可售面积）连续6个月下降，为7068.9万平；新房去化周期较上月减少1.1个月。分线看，一、二、三线城市去化周期分别为12.1、9.5、21.2个月，较上月分别-0.9、-1.1、-1.2个月。

展望4月，各类“稳地产”政策持续发力下，市场企稳预期增加，但城市分化趋势延续，二手房成交将继续好于新房。

3 土地市场：成交回暖，核心城市高品质地块频出

核心城市迎来“小阳春“的背景下，3月土地成交价格回暖，核心城市推出优质地块，成交的整体溢价率和楼面价格上升。而三四线城市仍面临较大库存去化压力。

从土地供应看，整体看，在2月土地供应因春节受限的背景下，3月百城供应土地数量、建面环比转正，分别为23.8%、10.0%，同比降幅明显收窄，分别收窄37.2、28.9个百分点。尽管环比转正，但全国土地供应仍较去年有所下降，土地供应数量、面积分别仅为2024年月均水平的69.0%、59.8%。分线看，一线城市供应土地规划建面环比1.9%，同比-39.5%；二线城市环比-13.9%，同比-23.8%，；三四线城市环比26.9%，同比-8.2%。

从土地成交看，整体看，3月百城成交土地建筑面积6245.0万平方米，环比-28.6%，同比-46.3%；成交土地总价1000.7亿元，环比-27.3%，同比-34.1%；成交楼面均价1602元/平，环比1.8%、同比22.8%；土地溢价率14.6%，环比34.7%，同比195.7%。

分线看，成交规模方面，各能级城市数据均有不同程度回调，成交面积为221.8万平米，环比-41.1%，同比-49.1%；二线城市成交2460.1万平米，环比-13.9%，同比-26.5%；三线城市成交3563.1万平米，环比-35.3%，同比-54.6%。成交价格方面，一线、二线、三线城市成交楼面均价分别为6215、2664、582元/平，同比11.2%、8.3%、1.4%。成交土地溢价率方面，一线城市土地成交溢价率为19.5%，同比165.4%；二线、三四线城市平均溢价率为17.9%、1.9%，同比208.6%、-9.5%。

展望4月，在去库存的大背景下，土地供应将继续维持稳定区间内的适度水平；土地成交热度分化仍会继续，在核心城市优质地块供应和房企销售预期的共同促进下，核心城市土地成交热度有望延续。

4 房企经营表现：民企销售回升，整体拿地好转

3月，百强房企销售同比收缩，其中，Top20国央企销售回落，民企销售反弹。

1）销售

3月，百强房企销售额、操盘口径销售门槛同比为负，民企销售实现反弹。从百强房企销售额看，2025年3月，TOP10/20/30/50/100房企全口径销售金额同比分别为-8.4%、-8.4%、-8.4%、-7.1%、-7.3%，较上月同比降幅分别扩大7.5、6.2、4.9、3.2、4.2个百分点。 从操盘口径销售门槛看，TOP10/20/30/50/100房企门槛同比分别为-8.7%、-6.6%、-7.0%、-5.7%、-5.9%，较上月同比降幅分别扩大9.0、7.1、5.8、3.5、4.6个百分点。

分企业性质看，民企销售实现反弹。根据克而瑞数据，3月，TOP20房企中，国央企销售同比-12.4%，其中,保利发展同比7.4%、华润置地同比-13.0%、中海地产同比-48.5%等;头部民企销售额实现反弹，3月单月销售额同比16.9%，其中，滨江集团同比1.1%。

2）拿地

3月，TOP100企业拿地总额和拿地销售比同比为正。从拿地总额来看，根据中指研究院数据，百强房企3月拿地总额897.2亿元，同比40.1%。百强权益拿地销售比为34.2%，同比53.6%，其中代表性企业有：绿城中国（拿地销售比87.1%）、滨江集团（拿地销售比148.4%）、建发房产（拿地销售比141.9%）。

3）融资

从房企融资看，境内信用债发行方面，3月，房地产企业发行信用债合计61支，发行金额合计493.6亿元，发行金额环比56.6%，同比-35.2%。其中，“25京城投MTN001”发行规模最大，发行面额20.0亿元。3月净融资额转负，为-339.3亿元。

从房企性质及融资方式看，企业性质方面，3月，地方国企、民企的发债规模分别为369.8亿、9.1亿元。保利置业、中冶置业、金融街控股和绿城等优质房企发债活跃。债券类型方面，银行间市场发行的中期票据占据主要的规模，合计为230.0亿元；公司债发行规模为211.9亿元，两者合计占3月发债规模的89.5%。


5 行业政策追踪：供需齐发力，中央与地方协同精准调控，助力止跌回稳

中央层面：3月，在“止跌回稳”基调下，政策加码方向更加精细化。

供给侧方面，3月31日，住建部发布了国家标准《住宅项目规范》，从建筑空间、电梯配置、适老化等方面全面提升；19日，住建部召开理论学习中心组学习（扩大）会议，强调稳住楼市，提出找准人民群众急难愁盼问题和城市发展短板弱项，下功夫实施一批惠民生、防风险、促发展的更新项目。

需求侧方面，3月16日，中共中央、国务院印发《提振消费专项行动方案》，首次在促消费文件中强调稳楼市，在需求侧加大政策力度，着力促进居民增收减负。

3月5日，政府工作报告在供给侧与需求侧政策协同发力。其中，“持续用力推动房地产市场止跌回稳”、“因城施策调减限制性措施，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力”、“盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权”、“适应人民群众高品质居住需要，完善标准规范，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’”。

地方层面：多地细化房地产政策，助力市场企稳。

3月，各地调整公积金贷款、契税和房地产限售等政策。

南京、安徽通过全面取消限购限售和降低交易成本等措施激活置换需求。南京宣布自2025年3月31日起取消全市限售，商品住房取证后即可上市交易，此举将显著缩短二手房流通周期，加速存量房去化；安徽于26日同步取消限购限售、推广购房补贴及“以旧换新”，叠加公积金异地贷款全面放开，进一步释放省内及跨区域购房需求。税收端亦有松动，宁波于10日将家庭住房套数查询范围从全市六区缩至购房所在区，通过降低契税门槛刺激改善型需求入市。

公积金改革方面，天津、河南、深圳调整公积金政策，降低首付比例、提高贷款额度强化居民购房能力，帮助修复市场信心。天津于3月31日将二套房公积金首付比例从30%降至20%，并允许还款期间变更还款方式，直接降低改善需求门槛；17日，河南推出“焕新”贷款政策，首套资格认定放宽、贷款额度普提20%，郑州高层次人才公积金贷款额度最高可达180万元，精准支持人才购房；16日，深圳则上调公积金贷款额度至231万元，配合利息补贴加大刚需扶持力度。

保障性住房与城市更新方面，广州、深圳、安徽加码助力优化住房供给结构。3月31日，广州明确城中村改造地块中不少于10%的住宅面积需建设保障性住房，涵盖公租房、人才公寓等多元类型；27日，深圳出台城市更新新政，通过税收优惠、融资支持等细化措施破解存量项目推进难题，加速低效用地再开发。安徽于26日提出“停建安置房、推广房票安置”，并试点收购存量房转为保障房，在去库存的同时完善住房保障体系。


6 当前楼市的两大制约因素：收入就业预期、房价预期

1）外部环境变化带来的不利影响增多，国内有效需求不足，经济复苏基础不牢，居民就业收入预期不稳。2024年中国经济增长略超预期，但恢复基础仍待稳定。2024年中国GDP实际增速5.0%，低于1978-2008年高速增长期的平均增速9.8%，但仍处于中高速增长区间。

居民对未来就业、收入预期存在不确定性。2025年2月，居民消费信心指数对未来的收入、就业预期环比分别0.5%、1.5%，同比分别为0.2%、-7.6%。因就业、收入预期处于波动，居民倾向减少投资、消费，增加存款、降低负债，从而选择提前偿还存量贷款。

2）资产价格下降预期尚未扭转，居民企业资产负债表受损、支付能力减弱。我国住房资产占家庭资产比重较高，2023年中国家庭房产占总资产的比重约60%，高于英国的50%、日本的38%、美国的28%、德国的25%。楼市近三年持续下滑，一二线城市房价平均跌幅约30%，远郊区和三四线房价几近腰斩。房价下跌一方面使得家庭资产面临收缩困境，制约居民支付能力；另一方面，由于“买涨不买跌”的心态，当前需求大多处于观望阶段。

7 三招可救地产：组建5万亿住房银行、持续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产。

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、规模要大、分配要公平，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房。地方政府获得商业银行资金后支付给房企，缓解房企资金压力。一举多得，解决地方财政、开发商现金流、居民“烂尾楼”的问题，同时解决新市民的住房保障体系，将起到各界拍手叫好的效果。央行设立3000亿元保障性住房再贷款，方向是对的，但3000亿资金规模较少，1.75%的资金利率叠加配套融资和运维成本，总体成本较高，地方收购动力不足，可以从以下四方面进行完善。

利率方面，当前保障性住房再贷款年利率1.75%，建议降至1.5%及以下，让国企收储的收益能够覆盖成本；

期限方面，当前设立的保障性住房再贷款期限1年，可展期4次，考虑到保障性住房项目期限长、回款期限长达15-30年，因此收储相关资金期限要与项目回收期匹配；

规模方面，3000亿元或是初步尝试，政府收储模式是解决房地产困境的有效路径，未来需持续加码，我们认为要将全国住房去化周期压缩至18个月内，所需的资金总量要加码至5万亿；

监管方面，收储来的商品房定位为廉租房、保障房，要强化公平分配和兜底作用，保障住房困难家庭居住需求。（参考）

2）持续降息，包括降低存量房贷利率，配合降低相关税费，减少购房成本，为居民减负，并通过降准等降低银行负债成本。LPR下降、加点部分下降导致此前房贷利率与新增购房利率差距较大，随着各城市相继取消或下调房贷利率下限，叠加LPR下调，新增房贷利率步入“3时代”，新增贷款和存量贷款利率利差走阔，无形中增加了居民贷款压力。为缓解银行净息差压力，可以通过定向降准、继续下调存款利率等方式进行配合。

调降幅度，上轮存量房贷利率平均降幅73个bp，924新政提到本次存量房贷平均降幅50bp；

调降方式，上一轮方式是变更合同条款，调降加点部分，本轮调降是否可跨行“转按揭”等仍待具体方案出台；

3）全面取消限购，回归市场化，释放刚需和改善型需求，二线城市已基本全面放开，一线城市也应该渐近全面放开。广州已经全面放开，后续深圳、上海可以全面放开限购，北京可以先放开五环外和大户型的限购。以支持刚需和改善型需求，促进房地产市场止跌回稳。房地产发展阶段变了，应该尽快调整此前的收紧措施，防止资产负债表衰退。当前房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热，当前正是放松限购的良机。今年政府工作报告提到：“因城施策调减限制性措施”。

长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心，可以加快构建房地产新模式。