观察了近期的上海二手成交价，发现了不一样的 市场变化 。

根据房外房研究院监测数据：

上海今年3月成交价相比去年9月上涨了5.4%。

这到底是市场反转，还是昙花一现呢？

来自市场一线的声音很杂。

有不少买家苦恼：上海的房东不好砍价了。

也有不少房东感叹：怎么中介还要自己降价。

这种 撕裂感 充斥着整个上海楼市。

与其凭感觉困惑，不如看看真实的数据情况。

房外房研究院制图

1、目前可以看到的最低点在哪里？

从本轮周期的上涨起始开始看。

2020年以来，在2022-2023年达到顶峰，从2023年开始大幅降价。

从上海全市角度来讲，目前的房价最低点是2024年9月。

今年2月过年成交样本比较少，而且500万以下成交量占80%，拉低均价，可以不作参考。

2、房价到底是涨是跌？

整体情况来说，肯定是下跌的。

从上海楼市近期二手成交均价最高点63903元/平计算。

到2024年9月最低点47767元/平，整体下跌25.2%.

但从最低点计算，到今年3月份，二手成交价也确实上涨了5.4%。

虽然涨了，但是仍然在底部。

在看市场一线的情况，就能够理解了。

从去年4季度开始，有人可以比小区曾经最低成交价的房子卖的贵了。

但是5%的小幅度上涨，不足以改变整体情况。

有房东降价，也有人涨价，甚至可能比这个5%达到涨幅还要高。

比如长宁金庭88，近期104平2房，中楼层成交价1200万。

去年6月高楼层成交价1088万，涨幅就有10%之多。

反面案例，浦东德州二村37平2月高楼层成交178万。

去年11月同户型 高楼层成交价是190万，又跌了12万。

这就是当前分化的楼市。

2025年上海买房，买错比买贵更可怕！

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看完了总体房价情况，再来看看上海房东现在对市场的反应到底如何。

通过一个指标能看的更清晰：“挂牌深度”。

小区挂牌深度=最低挂牌价/挂牌均价-1。

也就是你们小区最便宜的房子和小区挂牌均价之间的差距有多大。

大家也可以简单的理解为价格有多 “笋”。

图源沪房笔记

从去年8月开始挂牌最低价急剧下探，和均价大幅度偏离。

当时市场情绪依然比较低迷，房东“大甩卖”的比较多。

一直到924新政后，这种大幅度的偏离开始被修正。

多数的房东的认知以及卖房策略正在和市场保持一致。

大家已经彻底放弃2021年高价幻想。

现在的行情是：

大盘挂牌均价仍在往下，但降幅收窄。

挂牌最低价，也就是笋盘价，从底部向平均线靠拢。

这也就是大家为什么感觉房东的价格砍不动了。

甚至觉得房东有点硬气的原因。

继续深度砸盘的人越来越少了。

目前的上海楼市：

价格虽未止跌，但从挂牌价及成交价的趋势来看，是转稳了。

上海楼市的无底线砍价确实告一段落了。

观观老师研究了17年的楼市干货全在里面

但是总体的企稳，和区域的 分化 并不矛盾。

产品之间还是有很明显的差异。

我们对比了不同类型的房子今年1季度和最高最低点房价的情况。

较高位跌幅：郊区老房子>郊区次新房>市区老破小≈市区老破大>市区次新房

较低位变化：市区次新房>市区老破小>0>郊区次新房>郊区老房子>市区老破大

房外房研究院制图

最抗跌的产品是市区次新房；

最不抗跌的是郊区老房子。

市区的老破大是离止跌企稳最远的，手里有这些房子的房东要继续熬了。

从总价段来看：

从高位下跌幅度大的主要是两头，500W以下和1500W以上的。

并且跟去年3季度的低位相比，300W以下以及1500-2000W，这2个总价段成交均价还在跌。

表现最好的是1000-1500W总价段。

跌的时候跌的少，回暖的时候涨幅大。

房外房研究院制图

上海楼市的分化，冷暖自知。

3个月房子还没卖掉？挂牌没带看？降价没客户

越是局面复杂越要理性操作。

楼市方面：

目前可以看到上海“土拍溢价拉高新房预售证价格，新房拉高二手房挂牌价”的思路。

比如大宁中建玖合新房申报价15万、杨思华润翡云悦府过会价10.72万、瑞虹金茂预计18万、徐滨绿城预计19万等。

上海在2016年、2020年都有过此类情况。

这次和之前的变化是，新房价格高开的同时，会配合产品力剧变。

第四代住宅上线，超大阳台、超高得房率。

在住宅更新大背景下，不少购房者会买单。

新房高溢价能卖出日光，对二手房价也有好处，对上海楼市稳定也有好处。

2025年可能未来十年楼市新周期的元年，未来新房负责豪宅，二手负责性价比。

对于要买房的朋友：

我们继续保持对上海楼市逢低买入的建议。

并不是说低价就能买，是以2024年底成交价为锚点+3%到5%为极限买入高品质房产。

这段时间关税问题影响很大，如超预期对经济产生很大提振，楼市可能会因祸得福，加速上升。

如低于预期则2025年楼市价格会继续维持在2024年底的成交房价左右徘徊。

对于房价是否会继续大跳水，我们认为除非出现极端悲观情况，2025年上海楼市平均房价不会突破前期新低。

对于要卖房或者置换的房东朋友：

因为次新房价格趋稳和新房的产品创新，刺激了置换者会在2025年入市，加快抛售。

所以今年唯一让人比较堪忧的是500万以下不带学区（或者弱学区）的刚需房。

但凡同质化严重的房子，大概率价格会持续低位，甚至继续全年阴跌1-5%。

主要原因是挂牌量还在相对高位。

所以置换者今年的第一要务是速度，加快卖差房子和老房子。

注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。