每年春节过后，上海楼市基本都会迎来一波短暂的热潮，
也就是大家常说的“金三银四”。
今年的“金三”充满惊喜，不少人高呼楼市反转要来了。
房东们信心十足，硬气上调挂牌价，甚至不给砍价空间。
但四月份的二手网签数据，给很多人泼了一盆冷水。
形势急转直下，成交增长乏力。
按现在的趋势看，4月份二手网签能有两万套就算不错的成绩了。
市场反转失败，上海房东面临三大难关。
挂牌量还是天量
在探究市场热度之前，我们首先要清晰地认识到：
目前的上海二手房挂牌量，仍处于历史高位。
房外房研究院估算全市挂牌数据，2025年3月上海在售二手房大概有22.04W套。
而2024年同期，这个数据是20.53W套；2023年同期是12.35W套。
数据来源：房外房研究院（估算全市数据）
虽然去年新政后，上海二手房市场有连续好几个月2万套以上的成交量。
但春节后挂牌量加速上升，又回到了22万套左右的高位，数据继续恶化。
库存量激增后，需要更高的交易流速来带动市场跑起来。
也就是说，只有成交量大幅增长，才能对价格形成提振。
2025年3月的交易流速为4.1%，约为100套房子中，有4套成交。
2021年同比价格增速高位的时候，交易流速为20.8%，约为100套房子中，有20套成交。
如果挂牌量不变，交易流速回升到10%的水平，那么成交量要达到3月的2.4倍才行。
假定挂牌量减少20%，交易流速回升到10%的水平，成交量要达到3月的1.9倍。
放大到全市，3月住宅成交2.6W套，2.4倍的话是6.2W套，1.9倍的话是4.9W套。
“量在价先”是没错，但也要这个量足够大。
现在的成交量远远达不到这个条件。
放量不能持续，楼市价格上涨的概率就比较小，优先还是得去库存。
3月份的上海二手房市场，的确很火爆。
但从我们公司内部监测的数据来看，3月底带看量已经从高位回落，
并且定金数回落的幅度大于带看数，这个趋势对4月的成交量不利。
所以说，4月份楼市热度下降，是预判之中的事情。
数据来源：房外房研究院
目前的二手房市场，都在成交低总价的小房子，800万以上成交非常少。
挂牌量继续冲高，市场反转失败，高总价客群都在犹豫。
第四代住宅的冲击
除了居高不下的挂牌量外，新房对二手房的冲击也来了。
回想2021-2024年，新房限价，产品创新终止。
开发商们为了确保自己的利润，在品质上偷工减料，新房的质量做得普遍比较差。
但今年上海房地产市场的创新力度很大。
zf默许开发商高溢价拿地，开发商大刀阔斧做高质量的好房子，客户也愿意为高品质买单。
这属于政府、开发商、新房客群，三方都得益的事情。
不过对于存量二手房，可能会是一个不小的冲击。
第四代住宅上市，产品力的代际变化会挤压末端。
如果把二手房市场比喻成手机市场，现在就是从诺基亚变成iphone手机的换机潮时代。
第四代住宅横空出世，户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%。
在可预见的未来：
第四代住宅压垮第三代住宅（2015年前后的次新房，100平的三房）；
第三代住宅干趴第二代住宅（2010前后的次新房，例如万科海上传奇这种110平的三房一卫）；
第二代住宅再挤压第一代住宅（古北大量120平的两房）。
这样一代一代往下压，对持有末端住宅的房东来说，是非常残忍的。
另一方面，还会引起二手房东抛售。
之前因为开发商摆烂，造的房子质量不高，大家没那么大的动力去卖房置换。
但今年做不一样的东西，从市区到郊区，从环线到各个总价段，开发商开卷，之前豪宅才有的品质，现在普宅都是标配。
2025年的新房市场，用产品创新来打动改善客群、促进消费，是大势所趋。
未来没有一个总价段的二手房能逃避掉高质量新房的竞争。
卖差换好，卖旧买新，追求高品质，会成为共识。
二手房市场或将再迎抛售潮，上海房东也将再次承压。
尤其是那些持有2000年以前的老公房、老破小、老破大，包括动迁房的房东。
之前被买房人的大刀砍破防，不忍心割肉卖。
以后可能连砍价的大刀都没了，很难找到人接盘。
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关税战潜在影响
4月份的楼市，又迎来了关税大战。
在经济面还没有彻底好转的基础上，再次利空楼市的恢复和信心。
尤其是江浙沪外贸相关的企业主，作为高总价购买力的中坚力量，受关税战的打击会比较大。
从我们在一线的体感来看，关税战所带来的经济不确定性，确实已经导致一些购房者推迟了买房决策。
市场上的观望情绪，更浓了。
但我们的zf从来不打无准备之仗。
经济的三驾马车，投资，出口，消费。
现在出口被堵了，就得靠消费和投资了。
住房消费，房产投资，家电消费，都离不开楼市。
楼市的重要性被动提升了，必须要稳住。
所以上海楼市可能吃到利空，也可能因祸得福。
储备政策值得期待
虽然内有天量挂牌，产品迭代，外有川普施压。
但楼市依然有救，一系列储备政策已经在路上了。
预计最快4月21号可能会迎来一波降息：合理区间在25个bp左右。
如果降息25个BP，市场会走平;
如果超过25个BP，楼市因祸得福，市场会得益；
如果低于25个BP，市场会下行，房价可能还会降。
除此之外，楼市还有牌可打：
1）降公积金贷款利率，降首套房首付，减免房产税；
2）继续放开一线城市限购，扩大城中村改造范围，提高拆迁力度……
我们今年所有政策都在给外部风险留后手，压力大了刺激政策就会跟上。
上海楼市这块，还是维持之前的观点：谨慎乐观。
谈判随时可能有转机，要是上面放大招刺激经济，楼市可能提前回暖；
要是谈崩了或政策不及预期，今年房价估计就在去年底水平晃悠。
但上海均价不会跌破前低，中期半年到一年大概率横盘。
如果你是需要置换的客群，建议加速卖出，逢低买入。
从品种上看，今年大机会仍然在于中环，在于中产品质房（500至2000万）的次新或者老豪宅。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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