这几天，发生了很多史诗级事件。

随着美国宣布加税，全球股市大跌，A股千股跌停，直到现在，中美之间的博弈还在持续升级，引发市场巨大波动。

在巨大的黑天鹅面前，恐慌情绪持续蔓延，大部分人都认为，手握现金就是最稳妥的投资。

但，房姐又了解到，有一群人最近在珠海频繁扫货，短时间内就成交了一个小目标，其中最大的一笔，直接扫走了两层。

而他们扫货的地方，就在鹏瑞·珠澳湾。

为什么，在这种特殊时刻，鹏瑞·珠澳湾反而能脱颖而出，被这些壕客视为资产避风港？房姐去了现场一探究竟。

推出拎包生金新政策，年收益率高达5%

来到现场，果然有收获。

据悉，鹏瑞·珠澳湾针对T2栋，推出了“拎包生金”政策。

“拎包”好理解，意思是精装交付，一步到位，重点是怎么“生金”。

我了解到，“生金”是指，买房后直接可签订托管协议，保证前5年每年租金回报率5%，10年收益率可达约6.5%。

要知道，今年珠海平均的住宅租金回报率仅为1.4-3%之间；哪怕是托管式酒店公寓，有品牌运营方加持，这个数据才去到3.5%。

而鹏瑞珠澳湾，却一下子干到了5%，远超市面水准。

以T2栋在售的建面约38-70平小户型产品来算，总价百万级别，5%年收益，相当于一年收5万租金，每月至少要达到4166元。

这个收益率，真的能实现吗？带着疑问，房姐进一步深扒。

“口岸效应”发酵，港珠澳第一流量入口

要实现5%的租金回报率，首先就是要有足够旺盛的租赁需求和足够值钱的租赁行情。

这样的地方，在珠海，大家已经有几个固定答案，比如拱北口岸、十字门、横琴、南湾等。

而鹏瑞珠澳湾所在之处，恰恰就是港珠澳大桥珠海口岸、拱北口岸、青茂口岸三大口岸交汇处。

| 区位示意图

简单概括下，鹏瑞珠澳湾的优势，就是背靠“口岸效应”。

这个效应可以有多大？

可以这么形容，口岸代表的，就是港珠澳主要的“流量入口”，背后带来的，是巨大的“流量经济”。

先看港珠澳大桥珠海口岸。

数据显示，2025年一季度，经港珠澳大桥珠海出入的人流、车流再创同期新高，其中港澳人/车占比过半，另外内地游客、外籍游客也创新高。

尤其在节假日，比如今年春节还有清明节，又双双突破了纪录，日客流量突破10万级。

而且，港珠澳大桥口岸的吞吐量，甚至比珠海机场（第一季度吞吐量约225万人次，同比下降1.5%）显示出更高增长潜力。

拱北口岸更不用多说，客流量常年居于全国首位，日均客流量都超过30万人次。

青茂口岸虽然才启用第三年，但已经是全澳门第二繁忙的口岸，假期期间日客流量也都在10万以上。

试想，日均高达50万级人流量，相当于一个中等城市的人口总量了，人群类型包括旅客、商务人士、港澳同胞等。

这些人群的导入，带来了巨大的消费需求、住宿需求、产业需求，直接刺激了拱北口岸周边的多元化发展，带动租赁市场发展。

据香港调查机构数据，港人北上日人均消费900元，住宿人均消费1300元。

而港澳客最爱去的商圈，就是拱北，直接推动拱北商圈客流量一年间升高了37%。

还有40%港澳客，会选择在珠海过夜住宿，停留一天到五天不等，主要在珠海度假旅游。

所以，但凡是节假日，拱北口岸的高端星级酒店开房率会去到9成以上，即便平日也有7成左右。（数据来源：珠海市文旅局抽样数据）

房费就更是居高不下了，清明假期期间，高端品牌酒店一间不到50平的大床房，日租金能达到千元级。

再看鹏瑞珠澳湾T1栋零散托管的酒店式公寓，同期日租金也要500元起。

哪怕是平日，这些酒店式公寓的日租金也多数在200元起，假如一个月满租的话，租金至少是6000元起。

而更重要的是，这些刺激不会是短期的，而是长期有效，从点到线再到面，持续推动口岸升级进化。

目前，拱北片区的商业密集度已经居于全市之首，包括免税店、跨境金融、跨境电商、酒店服务等业态，带动超10万人就业。

而且，拱北口岸、港珠澳大桥珠海口岸还在不断接收资源。

前者将投入5个亿进行整体提升；后者，有望落户珠海第二家山姆会员店。

这就意味着，围绕着口岸，还将有更大的商圈、更高的消费潜力、更广的就业人群，随之而来的，就是无限商机。

试想，当更多的过夜游客、港澳同胞、商务人士到来，那将能带来更多的租赁需求，并且带动租金增长。

口岸所在，就像金矿所在，比起虚无缥缈的纸上财富，来得更实在，只要港珠澳还在轮动，需求就不会停。

湾区新锐势力进驻，打造珠海版凯悦酒店

面对这样一个金矿，5%收益率，似乎不难达成，但还有一点也至关重要，就是酒店托管方的选择。

没错，在珠海这个旅游城市，酒店行业发展很快，但行内更是鱼龙混杂。

房姐盘了近几年新闻，关于酒店托管行业，就曝光出各式各样的问题。

比如，托管方运营能力低下导致租金贬值。

2023年，市区某度假公寓委托给一家小型托管公司，但管理团队缺乏经验，导致该酒店在携程评论跌到3.5，入住率从70%降到20%。

再比如，各种隐形消费。

部分托管公司还会要求酒店强制使用指定的清洁公司、供应商，费用高出市场价30%以上，如果业主拒绝就克扣分成。

更可怕的，是虚假宣传，投诉无门。

横琴某酒店托管机构，口头上宣传高收益吸引业主，却在合同上模糊条款，业主到了实际运营才知道被坑骗，还无法走维权渠道。

在这些层出不穷的行业乱象下，鹏瑞珠澳湾最需要做的，是给业主一个定心丸，给行业立下一个标杆。

为此，一位新锐的酒店托管方将进驻到项目T2栋——鲸鹿酒店集团，打造鹏瑞珠澳湾君临酒店。

鲸鹿酒店集团是谁？

如果要房姐形容，它就像大湾区酒店行业一家新锐“独角兽”，和鹏瑞这位精品豪宅专家惺惺相惜。

我扒了一下资料，鲸鹿酒店集团成立于2020年，集团前期就是以服务三乡、雅居乐的港澳业主为主。

大家都知道，港澳酒店行业起步早，港澳客对酒店的要求极高，能让他们满意的酒店，本身就必须具备超高专业度。

2024年，集团旗下酒店拿下了携程“最受欢迎民宿奖”、“深圳超热卖酒店榜首”等，旗舰项目在运营五年期间均保持稳定收益，培育出成熟的运营体系。

截至今年4月最新数据，集团旗下酒店品牌已在深圳、中山两地开业多家精品酒店及主题民宿，还有3家酒店在装修筹备中、10家酒店在签约筹建中。

而现在，鹏瑞珠澳湾君临酒店，就是他们最新签约的酒店之一。

这家新酒店，从定位到将来定价，参照全球知名的高端连锁酒店品牌凯悦酒店、万怡酒店等。

从他们的具体动作，你更能看到这家酒店托管公司的专业和实力。

房姐了解到，鲸鹿酒店集团按照超10年长周期经营思路，规划珠澳湾君临酒店的运营方案。

初始阶段，就将针对 T2 栋产品进行室内装修升级，统一风格，一套预算就是约 5-8万/套。

同时，投入超千万打造酒店大堂、健身房、餐厅、会议室等配套功能空间，提升酒店门面和服务水平。

能够想象到，到正式开业时，鹏瑞珠澳湾君临酒店已经是“身价倍升”。

| 鹏瑞珠澳湾样板房实景图

对业主来说，这样的酒店托管公司，自然比市面上的零散托管单位，来得更安全、更有经验和实力，相当于做了一份10年期资产管理方案。

更重要的是，5%的年收益率，是明确写在合同上，作为对业主做出的承诺，你可以安心当个“甩手掌柜”，坐收租金。

当然，无论从口岸区位优势，还是参照周边的租金情况，珠澳湾君临酒店，都完全有能力实现5%年收益率。

这一切并不是纸上谈兵，而是有巨大市场作为兜底。

而且，随着鲸鹿酒店集团进驻和统一运营，还将为这个酒店继续赋能，在港珠澳城市圈打响名声，提升租金价值。

所以，对于鹏瑞珠澳湾T2栋新品，大家真的可以拭目以待，在不确定的时代下，没有什么比一份确定的资产，来得更安心。

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