上个礼拜，惠州金山湖奥体板块惠南学校的学区，出现一套140平房源挂牌才155万，单价算起来才11000元/平，挂牌之后，好多中介带客户看房，到周末该房源就成交了！

前后不用一个礼拜的时间。

这套房源还是中间楼层，按照我们业内人来说笋到没朋友。好房源不等人，其实在二手房市场体现得更淋漓尽致。

为什么说很笋？

那楼盘的大户型房源，成交价都要15000元/平！

所以可以归为特殊案例，也是很笋。

通过实际带看来说，在二手房市场里，刚需房源价格卷到不行，反而大户型改善型价格会坚挺些。

（一）

以惠州第一中学附属金山湖学校的学区房为例子。在这片区里，龙湖天宸原著是大社区，但房产 证没满两年要交5.3%的增值税，又加上曾经是新房阶段单价都要15000元/平，所以整个社区成交量并不高。目前94平房源成交价在12000元/平，随着户型越大成交单价就越高，146平房源成交价也要14000元/平，也就是说至少200万。

那以一般考虑学区房刚需来说，凯旋城七期就是片区里最便宜的社区，房源只有88和118平两种， 88平房源总价才70-80万一套，单价才8字头。

夹在中间的 中骏雍景湾可上可下，126平房源入户虽然斜门，以南区为例子，挂牌房源才几套，而且都要12000元/平。

由此类推， 同属于整个片区里翠竹学校学区的天 中洲天御二期，93平房源成交价也是8千多，122平乃至138平价格才能过万，有套138平成交170万！

虽然二手房房价跌了，但在跌幅之中，刚需户型和大户型有着明显的划分，差距有时会很大。

（二）

回到新房市场，同个小区里刚需户型比重肯定大，但是与大户型之间的单价相差并不大。

所以在房贷利率3.0%，首付比例低至15%的情况下，更多的购房者会选择一步到位。

北站新城的金裕星河丹堤相关人员告诉房姐，这段时间120平房源好卖。梵高的花园在降价的同时，最先没房是147平以上房源。

金山新城马安片区，前两天铂钻花园又搞新动作，房源都是96平，已经多次调整营销方案，136平没几套了。就在一次次降价活动时，其实都是为了卖96平房源。

再到隆生鹿江花园、 德威江誉城五期这种140-180平大户型房源成交反而好些。

留下在市场互相厮杀都是纯粹刚需盘，那些大户型客群在市场上反而精准。

（三）

在这样市场环境下，改善型客户愿意把刚需户型低价卖掉，然后买套更好的房源。

有位工作稳定的粉丝，没想到三胎出来了，近期考虑五房单位，要求150平甚至更大房源，这样住得舒服些，他的首先考虑是品质生活。

而我们刚需购房者，更多考虑价格。但在刚需市场里房源价格卷得太夸张，购房者又会望而却步。

很多时候，卷到底，死的也是自己。

当然，无论怎么样市场，购房需求的存在，房企怎么动作都能找到自己的目标人群，或多或少的问题。

就如跟惠州房姐团队带看房的客户，也是如此，或多或少，其实都是对房姐的认可。

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