今天的地产，大涨。

大涨的背后，是今天地产流传的“小作文”，小作文给了三个方面的预测：

第一是新棚改计划，市场解读为棚改2.0，计划将21个超大特大城市（包括北京、上海、深圳、广州等）的城中村改造升级为“新棚改2.0”，配套3000亿元PSL专项借款。

通过棚改资金注入快速提振市场信心，同时对冲外部关税升级对外需的冲击。

第二地方收储存量房。收储规模或突破万亿，央行可能创设“租赁住房再贷款”工具支持，通过国家进场消化滞销房源，缓解开发商资金压力。地方政府可自主决定收购主体、价格和用途，重点用于存量商品房收储、土地盘活及问题楼盘处置。

说实话，无论是新棚改还是收储存量动用的钱，一点都不多。根据机构推算，如果我们要达到当年4万亿规模或者货币化棚改效果，至少要动用12万亿的资金，而要回稳房地产，则要动用6万亿的资金。

小作文公布的规模，能止跌就不错。

第三是房贷利率下调。传闻5年期LPR最快本周五下调15个基点，首套房利率或跌破3.5%历史低位。

我在之前说过四月不会降息，原因是降息有效果，但力度必须得大。这种15基点降息不但无法达到刺激效果，反而会有反效果。

如果市场普遍认为房价和利率均有下行预期，市场只会继续观望。正确的做法必须让观望者感觉底部来了，且市场必须要有抬头态势。从一线城市一季度的地产数据来看，确实有抬头趋势。

但后劲显然不足。

因此，今天的小作文，在我看来，表演意义更大。比起今天的小作文，4月16日李总理说的“房地产市场仍有很大发展空间”，要求释放潜力并推进“好房子”建设，对市场的支撑性反而更强。

十年前，货币化安置硬生生劈开城市化进程，造就了无数“拆迁富”的神话。我们将这个时代称之为“棚改1.0”。今天，号称“新棚改2.0”的升级版政策，只有3000亿PSL资金和万亿级地方收储计划呼啸而来。

最多也就撬动2万亿。

如果说棚改1.0，是开发商的狂欢，是拆迁户的热潮，是地方GDP的支撑。那如今的棚改2.0，更像是精心设计的，从土地收储到物业运营，每个环节都能AA化。

钱，是众筹的。

我在三年前就说地产的未来是“保一手，控二手”。如今来看这操作已经是地方的基本操作。

随着城市化进程进入逆周期操作，基建规模不会再扩大。城市的中心化逻辑在愈加强烈。所谓的棚改2.0，本质上也是地产逆周期的底部。

他们想用三环四环的新房子，换下你二环的老房子。

毕竟，谁家娃，买你的破房子。

只是在不远的未来，你的子孙得用三四线的新房子，当做首付重新买回二环内的重新的新房子。周而复始。

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