上海的新房正在全面超越二手。

就在2年前，云锦东方三期的认购现场正在上演着狂欢。

结婚黄牛，代持黄牛，资金黄牛随处可见。

凭借着“一日夫妻”打新的闹剧，迅速红遍全国。

毕竟只要买到，云锦东方一套房的利润至少在2000万以上。

是全国多少上市公司都要眼红的利润率。

“新房发钱”是那个时代，楼市最大的红利。

倒挂是新房限价下的“畸形市场”。

如今，上海楼市的修正之路走的越来越快了。

上海楼市靠运气赚钱的时代一去不返了。

全面正挂时代，新房、二手该怎么选呢？

下面的数据一定是你想看的~

2025年绝对是新房引领上海房价的元年。

2024年6月，上海的土地出让终于取消了地价上限以及房地联动价。

运行3年的土地价格限制渐渐退出市场。

随着市区风貌别墅开出近30万的单价，黄浦金陵华庭卖到了19万/平。

从2017年开始执行了8年的新房限价也大幅松绑了。

这一切都预示着，上海的房价， “正挂”正在 接管楼市。

在去年9月楼市新政后，上海土地市场也有了明显的热度复苏。

甚至可以说是楼市倒挂/正挂的分水岭时间。

从2024年10月之后成交的土地，新房价格普遍在二手的10%以上。

房外房研究院制图 （新房与十年内二手次新挂牌均价对比，下同）

如果说还想买到带有倒挂的新房，也不是完全没有机会。

多关注2024年10月以前拍出的地块。

但是这种机会会越来越少。

目前，新房和二手的正挂还在10%。

从过往情况看，属于是正常区间水平。

但是往后这个价差有可能进一步拉大。

一方面新房的得房率和产品在提升，另一方面二手还在折旧。

比如宝山淞南的这个项目，层高3.1米。

3阳台+5个飘窗，其中一个还是270度转角视野。

得房率估计直接飙到了90%以上。

不仅如此，现在的新房在品质上也相当舍得花钱。

比如新杨思的这个项目，厨卫用的都是杜拉维特、博士、嘉格纳这样的品牌。

上海的产品肉眼可见的在“进化”。

这个正挂的值放大到20%也都是有可能的。

这些项目拎出来看，已公示新房房价或者推测的售价，都是要高于周边的二手次新价格。

房外房研究院制图 （二手参照人为选择，正/倒挂率存在一定偏差性）

由于这些新房周边的二手参差不齐，正挂的程度也相差很多。

一些项目的价格可能已经涵盖了得房率增加的价值。

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地段和产品，到底该怎么选？

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为了方便大家了解，我们梳理了一批正挂、倒挂新房的情况。

先来看正挂新房：

桃浦3个新房项目卖的比周边次新二手要贵10%以上。

其次是金色中环+成片开发+前滩边上的新杨思。

板块特征大概有2类。

一类是核心地段板块，如大宁、人广、豫园、临平路、周家嘴路等。

全面正挂刚开始，核心地段的新房肯定先起势。

另一类是中环外周边二手次新竞争少，依赖新房的板块，如曹路、大场、顾村、嘉定老城。

房外房研究院制图 （二手参照人为选择，正挂率存在一定偏差性）

再来看倒挂新房项目：

上海的倒挂新房能捡漏的越来越少了。

倒挂比例比较大的几个项目要么是2020年以前拿地，要么是前几年有联动价时拿地。

比如，圣和静安公馆是2003年拿的地；

能建西岸誉府、前滩公馆是2023年拿的地；

古美阅华、绿城沁香园是2024年拿的地。

房外房研究院制图 （二手参照人为选择，倒挂率存在一定偏差性）

但是90%以上的倒挂，其实优势很弱了。

考虑到贷款利息成本，想要获利并不容易。

徐汇滨江的能建西岸誉府这样已经算高倒挂，所以一堆人抢，开盘就售罄。

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如果是分环线来看，单从价格上看，在新房二手的选择上将会呈现更大的 差异性 。

1、内环内：

新房性价比高的 板块：不夜城、西藏北路。

其实不夜城、西藏北路都是估值不高的区域。

自从万科中兴路地王之后，新房价格变化不明显。

但是这里离市区近，通勤优势大。

二手性价比高的板块 ：人民广场、豫园、临平路。

房外房研究院制图

但是考虑到内环内新房的价格不断突破新高，之前的项目还是受益为主。

比如海玥黄浦源现在14万，但是黄浦区的天花板已经到了19万。

2、内中环：

新房性价比高的 板块：徐汇滨江、金虹桥、北蔡。

像南码头的保利世博天悦，其实没什么倒挂。

主要是九龙仓的挂牌价比较高，近期的实际成交价其实并不高。

二手性价比高的板块：大宁、周家嘴路、杨思前滩。

房外房研究院制图

中内环其实受到土拍的影响较大，环线上的地王项目也比较多。

大家多关注二手。

3、中外环：

新房性价比高的板块：江湾镇、古美、共康、上大、唐镇、长征、长桥、中原。

二手性价比高 的板块：桃浦、大场。

房外房研究院制图

其实，即便是大场、桃浦的新房比二手贵，但是综合考虑品质和地理位置来说也不是处于绝对劣势。

像南大的望云项目依然可以卖的很好。

在这条环线里的新房都是“老地”，价格还是有优势的。

土拍地王热的价格传导暂时还没到这边。

4、外环外：

新房性价比高的板块：唐镇、康桥、南翔、江桥、杨行、泗泾。

二手性价比高的板块：曹路、嘉定老城、顾村、南桥。

房外房研究院制图

外环外其实过去建的新房比较多，所以二手次新房也不缺。

新房、二手的优劣势有时候不是非常明显。

除非是唐镇这样，价格方面有唐镇三兄弟的二手价格顶着，新房会显得不贵。

无论买新买旧选择面都很大。

如果总结一下当下的新房、二手的情况，那就是：

内环内新房是有钱人首选；

内中环是二手的性价比正在崛起；

中外环是新房性依然有优势；

外环外新房二手按需选择。