古北黄金城道步行街
此时的黄金城道并不是赏银杏的季节，但人流量确实比我想象的还要少很多
街边的门店关了几间，日餐韩餐似乎也换了门头
那如今国际化社区背后的客群呢
人群结构也发生了显而易见的变化，从前古北，据说沿街总能听到不少外语交流
这次再来的感受却是有些不同了，唯一听到两句日语，还来自于明显游客打扮的一家三口
人群结构的变化事实上也是国际社区板块周边产业结构发生变化的连锁反应
近年来国产品牌发展迅猛，国内资本强势，外资产业收紧
整体的产业布局已经逐渐从外贸产业为主，变成了本土企业和外企融合的结构
长宁的纳税大户从总部云集于此的外企，变成了拼多多入驻的金虹桥百亿大楼
其中的变化不言自明
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这栋2022年纳税百亿、2023年前七个月就已经纳税百亿的商业巨子，让长宁区成为了GDP增速最快的黑马
产业重心的变化和迁移，事实上已经说明，古北的固有客群从相对单一的外籍人口转向外籍人口+本土中产的复合构成
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本质上也是因为这里的产品，不太能匹配时代了
古北一期在上个世纪90年代建成，为了适应当时外籍人口的需求，大多都以大户型、西式布局为主
图源：链家
其中不乏这种双卫生间却都是暗卫的，厨房比卧室+衣帽间加起来还大的
最先不适配时代的，就是这种户型奇怪的外销房
甚至20世纪之后才开始出售的，古北路1000号——伦敦广场也不乏奇葩户型
伦敦广场261平超大的面积，270度三面弧形窗，设计思路是很符合当时的外籍人群审美和社交取向
但门厅一条过道直通客厅的设计还是遭到了当代审美的诟病
图源：链家
但可以看到内部的窗户实际上都比较小，和现在一些270度全景窗豪宅相比，根本无法达到“全景”的概念
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伦敦广场的成交情况也很好的反映了这一点
近五年以来，伦敦广场总共成交6套，成交均价6.9万元/㎡，最高成交价8.5万元/㎡
图源：链家
其次古北小区里的配套也显得太过陈旧
无论是看起来不再使用的大门
还是欠缺后期维护的水景，放在上海层出不穷的网红楼盘里一对比
这些陈旧的配套，已经让这个初代国际社区，显得非常没有竞争力
其实古北的客群，一定程度上也被市中心的新盘和次新房分流了
让我想起同事曾经说过的一句话
中产以上的有钱人也讲究性价比，可以买贵的，不能买贵了
我深以为然
如果你是手握1000万预算的改善用户，那中环内有大把的同价位次新房可以置换
房龄远比古北二期的房源新，配套也比这里要好
唯一不能与之相比的，就是这个刻入骨髓的标签了
但是这个标签现在也并不罕见，新江湾城和森兰、甚至唐镇都能喊出国际社区的口号
在极致的性价比面前，“标签”早已经失去一战之力
如果你是手握2000万预算的奢侈品玩家，那你的选择就更多了
比如静安四季苑，这类地段更好的房子
又或是前滩这个当今国际氛围更加浓厚的地方
为什么要在高点接盘古北呢
究其根本性价比才是关键，毕竟现在让有钱人为了社区精神文化买单，实在不太现实
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初代国际社区确实在走下坡路了
在过去的一年，古北挂牌量增幅达到了14%以上
是上海二手房总挂牌量增幅的接近两倍，挂牌价却明显走低
以价换量之后带来的成交价大幅下滑，去年一年古北国际社区的成交价下降了11%
比周边其他板块同房龄、同档次的小区跌幅更甚
普跌的背景确实导致了以价换量的问题出现在所有板块里
但即使是横向对比其他板块，古北的数据也确实是比较惨淡的
产业转型带来的客群结构变化，也要求着它自我革新、寻求新的方向
眼下是时候调转车头想一想怎样才能更加贴合目前的客群需求
对于产品本身来说，板块的折旧无法避免，过时的设计也已经不符合目前购房者的需求
这些都是国际社区如今面对的难题
比起巅峰时期，这个初代国际社区确实可以说是没落了
看完古北的现状
又让我想起一个地方——前滩
当初以“再造一个香港中环”为口号的前滩
确实成了黄浦江畔异军突起的国际化新势力
一跃成为了外企巨头的新高地
上海这座包容性极强的大都市
国际化这条路永远不会走不通
究其原因也是因为上海从不缺乏这种以国际化作为标签的社区
所谓的国际化，已经不再特殊
古北作为当时独一无二的国际社区
放在上个世纪九十年代一直到本世纪初的环境里都非常领先
但上海的发展历程当中，集聚了很多国际化生活的板块，这个概念也已经不再稀缺
太多个冠上国际社区名号的板块一次次的冲击着古北
回归居住属性来说，产品本身才是最后的竞争力
我们也不得不承认
白月光还在，却已经老了
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