119万买的房子4年后只值40万，老业主：降价卖还要亏30万。

近日，江西南昌江铃时代城小区上了热搜，曾售价1.2万元/㎡，目前参考均价仅为4388元/㎡，4月17日，一名老业主告诉记者，2022年买了这里的房子，三室两厅，共119万，但是按照现在的售价看，只值40万了，“剩下的房贷还有70万，就算现在能卖出去，我还得再另外花30万。”

2022年到现在，4年过去了，119万的房子只值40万，就算降价卖房，业主还要亏30万。

该楼盘位于红谷滩板块，该板块房价在南昌位于高位，基本面支撑还不错。2024年，红谷滩区完成地区生产总值931.79亿元，摘得全省城区桂冠。板块内有南昌未来科学城、中仪江西区域总部、江西北斗、通航数据中心等大项目，产业发展会带来住房需求。房价应该上涨才对，为什么这个楼盘降价幅度这么大？

1.库存高企，供需失衡。

红谷滩作为南昌新区开发的核心区域，过去几年土地供应量大，导致新房集中入市。根据红谷滩区住建局数据，截至2024年9月，红谷滩区新建商品房库存面积235.79万㎡，去化周期32.5个月。按照100㎡一套房来看，有23579套房子待售。

2.投资客退潮，需求端乏力。

坊间曾流传一个段子，近江西者富。南昌虽然呈现人口流入的状态，毕竟只是一个弱省会城市，常住人口也只有667万，不是那种强省会城市。

红谷滩早期依赖行政单位搬迁、高校迁移等政策红利吸引人口，但南昌整体人口吸引力弱于中部其他省会如长沙、武汉。2022年南昌常住人口增量仅约10万，且部分流向九龙湖、赣江新区等新兴板块，稀释红谷滩需求。

3.高房价与人均收入不匹配，购买力有限。

红谷滩以金融、商务为主，高收入群体有限，而普通工薪阶层收入难以支撑高房价，刚需承接能力不足。2022-2023年南昌城镇居民人均可支配收入增速放缓（约5%-6%），低于房价涨幅，居民杠杆率已处于高位，进一步抑制购房能力。

4.房企为维持生存，选择降价。

高周转、高价囤地模式不可持续，截至2023年，部分头部房企负债率超过80%，不少房企还处于消化负债的阶段，而负债结构中以短期债务占比较高，偿债压力集中。房企高负债背景下，降价出货是无奈之举。开发商为去库存推出折扣、首付分期等促销手段，拉低市场均价。该楼盘售楼处工作人员表示，这是最后100套房降价清盘，要开发下一个项目了，所以有降价措施，按照工作人员的说法，“老业主闹的话，那不是证明新买的捡到漏了嘛。”

楼盘大幅降价，给购房者什么启示？

综上，红谷滩房价下跌本质是“过度开发+需求不足+购买力瓶颈”共同作用的结果，短期仍将处于调整期。房价下跌后，新的入市者确实能以更低的价格购房，但谁也不希望自己买的房子价值缩水，多年积蓄在房价下跌中流失。在此，内行人士给购房者以下建议。

可以买房， 但要保持谨慎。

虽然购房高峰期已经过去，但改善型需求、刚需婚房、子女教育换房依然存在，房价平稳对购房者来说不失为一件好事。不过，过去房价处于上涨周期，瞎买都不会亏，但现在，如果盲目听信别人的说辞就买房，很容易买入跌价的资产。

建议购房者，优先选择现房或准现房（交付时间在半年内），核查开发商三道红线指标，重点关注近6个月美元债偿还情况，查验预售资金监管账户余额是否覆盖后续工程款（可向住建部门申请查询）。

开发商面临经营压力，很可能通过装修溢价收回成本，建议购房者明确精装房材料清单，需标注品牌、型号、数量，避免货不对板情况的出现。

楼市平稳期，买方议价空间更大，想买房的朋友可以和开发商再商量，争取优惠空间，比如赠送物业费、赠送家电礼包，同时注意特价房是否附带苛刻条件（如全款支付、捆绑车位等）。

为避免刚买房就降价，可关注法拍房数量变化（激增可能预示风险），跟踪土地出让流拍率（连续3次流拍或触发政策调整），观察二手房挂牌是否有激增情况，观察楼盘周围教育、商业、产业配套落地情况，谨慎选择有大量待出让土地的新区，潜在供应可能会过剩。