上海楼市去泡沫化的调整周期已经持续了两年半的时间。
尽管市场机制在楼市中发挥着重要作用，但它往往存在滞后性。
目前来看，仍有不少板块，不少楼盘，是被高估的。
也有不少地方，房子虽然便宜，但并不建议买。
这些地方，未来基本都会跑输大盘。
闵行吴泾
大部分人对吴泾的印象可能是兰香湖+紫竹高新区。
但真正去过吴泾的人都知道，这里非常割裂。
作为上海的老牌工业基地，这里至今仍留存着很多化工硬核配套。
一些化工厂、热电厂至今仍在运转。
除了兰香湖豪宅区，其他基本都是城乡结合部，配套十分拉胯，小县城的商业水平。
就是这样一个外环外，比郊区还郊区的地方。
因为戴上了伪主城和伪滨江的帽子，房价一直存在水分。
再加上对口华二紫竹校区，更是让吴泾的房价直接起飞，贵的离谱。
今年3月紫竹半岛花园还能卖到近10万的单价。
目前小区的挂牌价仍然在7w-12w之间，而且抛盘很多。
这个单价，买在距离市中心20多公里的地方，下了地铁还要坐公交。
同样是闵行，同样的价格，选择古美和莘庄不香吗？
古美标杆万源城单价也就10w出头，漕河泾近在咫尺，到市中心不要太方便。
限售解禁重灾区
2021年初，为抑制过热的市场，上海出台新房限售令。
2021年至2024年间，上海新房触发限售房源共124304套。
最猛的2021和2022年，都有超过一半以上的项目触发限售。
从时间线上看，2026年至2028年是上海限售解禁最多。
这些待解禁的区域里，浦东毫无疑问是第一。
除此之外，杨浦内环量大管饱。
郊区中闵行、宝山、嘉定、青浦均压力较大。
近郊影响最大的两个地方，是徐泾和唐镇。
其实徐泾这一轮价格下跌挺多的。
标杆小区仁恒西郊花园，现在价格6万多。
巅峰时期的价格可以卖到9万/平。
等到2026年徐泾的大批量项目陆续进入二手市场，徐泾的价格还有一定的压力。
其次唐镇，这两年唐镇的价格虽然跌了，但属于是跌得比较晚的，到没到位还不好说。
唐镇三兄弟浦发、大名城、仁恒东郊的价格还普遍在8万左右。
虽说唐镇有学区，但在外环外这个价格还是不便宜。
另外唐镇不光现在要解禁的多，未来的供应量更多。
唐镇北侧区域，上海金城的规划区未来的供应量，会超8000套。
唐镇的二手房将面临限售解禁的投资客抛盘、新房的大量供应抽血的双重压力。
产品和地段严重错配的板块
除了以上被高估和有风险的板块，上海楼市还存在一些产品和地段严重错配的板块，面临着十分尴尬的境地。
1）大户型产品与刚需地段错配
最典型的，普陀万里中鹰黑森林。
小区品质不错，产品力很强，但地段相对一般。
最大的痛点是面积大、总价高。
属于有钱人看不上地段、中产买不起产品。
其次，浦东动迁大居，曹路板块的金鼎三期。
金鼎三期整体的定位是1000-2000万浦东改善，所以推出的大户型（165-180-240-260㎡）占到了整盘的三分之一。
纯纯割浦东新上海人韭菜。
论城市界面，配套，曹路可能还不如嘉定新城，更近点的南翔也能吊打曹路。
有这么高的预算，同期的张家浜、唐镇，甚至内环内，会有更好的选择。
最重要的是，曹路板块的购买力难以支撑如此高总价的大户型产品。
2）豪宅产品与非高端地段错配
伪豪宅非标错配，闵行颛桥星河湾。
颛桥在地段上连莘庄都比不上，板块被大量刚需盘占据。
当地居民更注重学校这些教育资源，而非房子本身的高端性。
而颛桥星河湾作为豪宅产品，清一色大户型：最小户型174平，最大户型630平。
小区挂牌总价在1600-3600万之间，很多挂的都是破发价。
在新房创新卷质量，第四代住宅横空出世的当下，这种郊区地段的伪豪宅，很难吸引足够的高端客户。
以上两类产品在楼市里是非常尴尬的存在，价格涨不起来且流动性差。
老破大，老破小等各种奇葩有硬伤的房子
老破大和老破小这类房源这两年的市场表现，大家有目共睹。
属于跌得最惨的两种类型，遭受买家和卖家的双重嫌弃。
即便是好地段，照样逃不过腰斩的命运。
比如北滨江荣成大厦，地段没话说，小区旁边是保利广场，下楼就是浦东大道站。
最新成交171平的三房，单价4万9。
而2023年的时候小区成交价还维持在7-8万的水准。
中山公园2001年的老破大，标准的地铁小区，距2号线中山公园站200米。
价格还在持续降，最近一次成交单价6.2万/平。
老破小就更惨了，从高兴花园的“血崩”开始，基本上都经历了残酷的降价甩卖过程。
跌幅40%以内的都算抗跌，很多都是直接腰斩。
比如密云小区，高峰时期成交价连续突破14万。
如今成交价只有6万左右，而且还没有止跌趋势。
在市场有回暖迹象时，次新房房东都敢涨价10%挂牌了。
老破大和老破小的房东，还在降价求生。
最惨的是，有些降价都卖不掉。
讲实话，这种老破大和老破小（不带学区），只有在房价全面上涨的大牛市中，才容易脱手。
我身边但凡买了这种房子的人，现在都悔不当初。
背后的逻辑很简单，买房你要考虑未来的接盘侠是谁，是九零后、零零后。
这些年轻人宁愿住的远一点，也不愿意牺牲居住品质。
对普通人来讲，有条地铁通勤，小区周边有商场超市，窗户大一点，物业好一点，生活就足够了。
不需要追求地段情怀什么的。
所以，买房不要再片面追求地段而牺牲居住品质了。
如果你的手里有：六楼无电梯的老破小，一梯多户的筒子楼老破大，以及其他硬伤房源的，请尽早出掉。
远郊无地铁的房子
远郊的房子价格不贵，谈不上泡沫，但距离市区太远，如果再没有地铁，真的就与世隔绝了。
比如：崇明、金山全境；
松江的洞泾、叶榭、松江老城、小昆山；
宝山的月浦；
嘉定的徐行、外冈；
青浦的白鹤、练塘、香花桥；
奉贤的金汇、海湾、奉城、青村、庄行、柘林；
浦东的老港、新场、合庆、泥城、书院、宣桥。
这些地方基本是万年不涨，熊市领跌。
典型的奉贤海湾的绿地香颂，2017年能卖到2.5万单价，2018年成交单价1.9
万，2025年跌到9743/平。
你要问这个价格到底没，那还真不一定。
上海人口大量导入的时代早已过去，现在在远郊踩坑比搏暴击的概率更大。
现在半生不熟的城乡结合部，未来可能一直半生不熟。
小结
总的来看，以上这些未来前景堪忧的房子：
要么是短期内价格快速上涨，涨幅被透支，价值被过度高估。
要么是缺少接盘侠，比如老破小、老破大。
要么是远郊，人口难以流入，规划不是烂尾，就是辐射不到。
对于以上这些板块和房子，建议大家格外谨慎。
如果不是在本地工作，最好是别碰。
注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。
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