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项目位于老黄埔板块，属于文冲东的旧改，楼盘一街之隔就是城市之光，整个旧改分三个组团，首推的融资区就在黄埔东路边上，周边有2条地铁，分别是5号线文冲站和13号线双岗站，这里去往天河也比较方便，斜对面还有海丝城筹建的万象汇商业，首推片区自带一所九年制学校，项目已经开盘，在售价格为：79平282万起，95平370万起，108平430万起，128平540万起，142平640万起。

①项目基本信息

开发商：中建玖合＋知识城集团

楼盘名称：中建未来方洲

首推组团总栋数：9栋，首推1-2-4栋，总户数：1800户

产权年限：70年，建筑类型：塔楼

占地面积：448979平米，建筑面积：2200000平米

容积率：4.9，绿化面积：157142，绿化率：35%

总车位数：2406，车位配比：1:1.33

②交通配套

项目周边有2条地铁，分别是5号线的文冲站和13号线的双岗站，首开组团距离13号线双岗站约500米左右，步行大概7分钟，距离5号线文冲站走广新路转石化路约900多米，步行需14分钟左右，13号线目前只开通了到鱼珠站的线路，二期的话延伸到了天河北、珠城、越秀、荔湾、白云等地，届时全线开通，会非常方便，乘坐5号线可直达金融城、珠江新城等地，自驾的话、出门就是黄埔东路，周边还有中山大道、广深沿江高速、临近大道等干线。

地铁去往金融城：步行至文冲站，乘坐5号线7个站直达金融城，全程46分钟左右。

地铁去往琶洲：出小区步行至文冲站，乘坐5号线到车陂南换乘4号线，再到万胜围换乘8号线，全程8个站，耗时47分钟左右。

地铁去往珠江新城：乘坐5号线11个站直达珠城，耗时47分钟左右。

自驾去金融城：出小区走黄埔东路转到中山大道，再转黄埔大道，全程13公里，耗时25分钟左右。

自驾去琶洲：黄埔东路转中山大道，再转黄埔大道至车陂南隧道，再转新港东路，全程12公里，耗时23分钟左右。

自驾去珠城：出小区上黄埔东路转到中山大道，再转黄埔大道至临近大道，全程17公里，耗时36分钟左右。

项目交通是不错的，无论是地铁还是自驾去往珠金琶都是50分钟内可以抵达，届时13号线二期开通，去往主城区会更加方便。

③教育资源

整个旧改三个组团规划了4所幼儿园，1所小学，2所九年制学校，还有1所完全中学{初中＋高中}，首先是渡头片的组团1，有一所36班小学，大沙东路和黄埔东路中间的文元片是组团2，配备一所36班九年一贯制学校，护林路沿线的江北片是组团3，配备一所36班的9年一贯制和39班的初高中。

各学校的服务目标非常明确，小学各组团自己解决，初中就靠文元片和江北片的初中解决。

准备卖的组团所配建学校的班数规划是有问题的，建议文冲西的村民，商品房业主，以及中建开发商向政府申请调整！原因很简单，规划不合理，对居民不方便，而且未来很有可能会引发业主维权。

3个组团里，文元片只有一个学校和商业，其他基本都是住宅，居住人口最多，但是这里的班数最少！规划了一个36班九年制。

文元片这么多居住人口，整个片区又只规划了一所学校。所以入学压力就全部到文元片36班9年一贯制学校里了，如果学校班数不够，那么，这个片区的居民和业主，可能就只能被分流到600米-1.6公里之外的渡头和江北片区的小学读书，学校从就在楼下，变成走路电鸡10分钟，居民肯定要维权的。

有人说，政府肯定会有自己的考虑的，文元片设定36班九年一贯制，应该可以可以装得下，那你错了，现有文元片的村民和附近业主们，读的是文冲小学，文冲小学2024年都招收的4个班，6个年级，一个文冲小学就24个班了，而文冲小学要搬的。

2023年，文冲改控规调整，文冲小学要拆掉后建住宅。文冲小学那么多师生，要拆迁那肯定给找去处，要么就平移到文元片的36班九年一贯制，要么就到渡头片和江北片去，但是最近的文元片学校地块不大，只规划了36班九年一贯，文冲小学就24个班了，初中至少得12个吧，哪里够新增业主们读？

所以，文元片区的36班九年一贯制肯定不够用，班数必须要加，不然后面学位不够读要走很远去渡头和江北读书，不管是业主还是原居民肯定不同意，必然会维权。

不过，也别着急，文元片区学校，还有扩充机会，仔细看看上周的航拍图，学位位置是由文船生活区西区的空地和文元路的旧改组成的，目前还有没有拆迁，是有机会调整增加班数的，这样也可以满足整个片区的居民孩子读书问题。急着孩子读书的同学，建议问清楚文元片学校的建成时间，是否可能先建好渡头片要先去渡头片读书。

④商业休闲

项目首推组团旁边规划了10万方的商业，斜对面还有海丝城双沙旧改的商业，约31万平的商业地标，据说会引入万象系商业，目前周边大型商业是比较少的，需要驱车到金融城。

周边还有多个公园：3公里休闲步行，文园山公园、牛山炮台公园、龙头山森林公园，以及黄埔儿童公园、黄埔荔枝公园、滨河公园、黄埔公园，沙浦公园，罕见城市中心绿洲环绕。

⑤医疗

周边2公里内有中大附属第一医院{东院区}，广州医科大学附属第五医院等等。

⑥小区设计、在售户型以及价格、要怎么选？

整个项目脱胎于文冲东旧改，建面达约220万方，约等于旁边城光的1.5倍，这样的配置，先天就有连片发展优势，也更有可能做出升级，比如一个2.0版本的城光。为此，中建玖合从一开始就邀请了美国som执笔，以近乎超前20年的城市规划理念，打造广州首个“未来城市”。

规划学校就多达8所，包括2所九年制学校，1所中学，1所小学和4所幼儿园；丰富商业集群，包括约6万平街区商业集群、特色文化/滨水风情商业街等；公园多达6个，联同一江（珠江）三山（文园、牛山炮台、公山公园），抬脚就能走进公园里...

但更有意义的是，所有资源都不是各自孤立的，而是能通过各式路径紧密串联、互动。

比如说，社区内规划了三条归家走廊，专为行人而设，不用等红灯过马路，就能穿梭超级十字街区、知学大街、富裕堂、体育公园等。

再比如，用一个骑楼十字路口，将艺术空间、市集、运动馆、邻里中心等核心商业贯通，让人们走到街道，享受逛游，相当于以“人行友好”角度，破解了城市居住的痛点，便捷的通达又形成无数个10分钟步行生活圈，让幸福感得以跃升。

那么，在未来方洲这座大城，到底要怎么选？

大城分为文元、江北、渡头三大组团，各有特点和优势，但就当下而言，首开的文元组团，还是先跑了出来，其一，文元组团是整个大城资源最丰富、也是通达度最高的地方，打开地图，在建的36班九年制学校、13号线双岗站、黄埔东路口袋公园、状元大街等围绕在周边。

除此之外，这里距珠江仅约1公里，实现南向望江，江景再上大分，其二，产品拉开距离，高使用率户型+高交标品质，直指老黄埔顶配水准，这里有超高颜值的外立面、自带约1万平围合式中心园林，建筑标准还达到国内最高水准——绿建三星建筑。

项目首推组团有9栋商品房，户户朝南设计，使用率超100％，在售1.2.4栋，未来方洲的户型是做的相当优秀的，79的3房，94的3+1房，108的4房，142的4房。

户户都有大阳台，而且每一户的主卧室都是240度的窗景，这一点，确实蛮牛的。

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