我国楼市，目前面临着怎样的困难、问题和症结？

房地产市场实现止跌回稳的关键是什么？

今天，我们从房地产的内部和外部两个层面进行剖析。

内部最大利好是跌透了

从房地产市场运行的内部来看，目前最大的利好是，房地产市场经过四年的下跌，基本上跌到位了。

很多城市的房价下跌了 30%-40%，房价泡沫已经挤完。

这并不是凭感觉的观点，而是有数据为证。

根据我们#全国房地产市场机会与风险监测系统#中的数据，当前全国50个大中城市总体的房价泡沫指数为-58，也即泡沫为负值，而且已经连续一年进入处于负值区间，也即没泡沫了！

房地产市场经过全面深度的调整之后，目前进入到阴跌筑底的阶段。

从内部动能来看，继续往下跌的空间比较小了。

内部最大利空是信仰转变

从房地产内部来看，目前最大的利空是人们对于房价的信仰发生了巨大变化。

在过去十几年，人们都认为房价会涨，会持续涨；甚至还有些大 V、专家说，一线城市房价永远涨。

那些年，老百姓们都相信房价会一直涨。

但是经历过去四年的深度下跌，有些地区房价已经跌了五六年了，房价甚至已经腰斩。

在目前这个时间节点，很多普通民众不再相信房价会涨了。

他们觉得当前不会涨，未来一两年也不会涨，未来五年十年还是不会涨，房价上涨的信仰转变成了房价下跌的执念。

很多人就认为目前我国的房价类似当年的日本，1991年日本房价泡沫破灭之后，持续下跌了 18 年。

同志们，当年日本房价下跌不是4年，也不是10年，而是 18 年！累计下跌幅度是 70%！

如果我国 90% 或 80% 的民众都相信房价还会跌很多年，那很多人就不愿意买房了，因为有房子住就够了。

第二套不买，第三套更不买，投资房、度假房、养老房通通不买。

所以说，当前中国房地产市场内部最大的阻力、最大的利空，就是人们的看跌预期。

从内部来看，尽快实现房价止跌，是破解多数人看空的最有利的武器。

外部最大利好是政策很宽松

讲完房地产内部，我们再来看看影响房地产市场的外部环境。

从外部环境来看，目前最大的利好是政策非常宽松，从货币到财政，再到房地产领域的诸多政策。

目前政策的宽松程度超过 2016 年的三季度，至少可以说，是 2011 年以来政策面最宽松、最给力的时候。

甚至可以跟 2008 年底到 2009 年为了应对国际金融危机那段时间的货币大宽松、财政放松，4 万亿刺激计划，信贷和税收大幅放松相提并论。

过去很多年，我们都说中国的房地产市场是政策市，那很多人就会问，既然目前政策面如此宽松，为什么楼市还在跌呢？

这个问题很实在，却又很复杂。

外部最大利空是经济偏弱

这就涉及到房地产外部环境中的另外一个最大的利空，即经济的活跃度偏低。

自从 2020 年疫情暴发以来，我们在经济方面就遇到了很多麻烦。

进一步聚焦到居民部门的收入和收入预期上，相比以前下降了很多，变弱了很多。

各位想想，如果很多人的收入降了，甚至工作丢了，或者即便当前有工作，收入没降，但是他们预期未来的几年收入会降，会失业，那就会导致他们购房能力下滑，或者购房意愿不足。

从外部来看，阻碍房地产市场止跌回稳的最大抗力就是这个因素！

那么，外部的利空如何化解呢？

需要做两件事：

一件事是，进一步加大宏观经济政策、房地产政策的宽松力度。

另外一件事是，等待。等待累加的政策利好传递到经济领域，传递到居民的收入上，从而把利空给化解掉。

有个好消息是金融环境转暖

在外部环境方面还有小的利好消息，那就是金融环境在持续改善，而且近期出现了拐点。

我们先看一张图，这是我们全国房地产市场监测系统当中的重要指标 —— 金融环境景气指数。

指数里面有八个细分指标，部分属于整个全社会的金融环境，部分属于房地产融资环境，二者综合之后形成这个综合的指数。

该指数具有鲜明的周期性波动的特征。

近两个月指数翻红了，进入到正值区间，也就是景气区间。

而从 2021 年下半年到今年一月份，金融环境景气指数是负值，处于不景气状态。

与近期相类似的时间节点和阶段有两个：

一个时点是 2023 年 3 月份，也是疫情爆发初期货币快速宽松化，金融环境从不景气进入到景气区间。

另外一个时点是 2014 年底；2014 年下半年到 2015 年，全国经济增速下滑，楼市比较低迷，货币政策宽松，信贷比较给力，最终使金融环境指数告别了负值区间，进入到正值区间。

通过上图的量化分析，我们可以很清晰地看到，目前处于整个金融环境进入到景气区的初期。

金融环境景气指数是介于政策环境指数和实体经济、股市、楼市之间的指标。

金融环境指数翻红，也就意味着过去的两三年政策逐步放松，包含经济、股市、楼市政策，这些政策逐步累加起来的力度已经到了一个拐点，从下往上穿过零之后，它对于房地产市场的利好和推动作用就会比较明显。

回顾历史规律，可以知道，在金融环境景气度翻红之后，2020 年的二季度到 2021 年的上半年，楼市出现了一波行情。

而在 2014 年底、2015 年初金融环境指数翻红之后，房地产市场逐步进入到复苏回暖周期。

所以说，这是我国房地产市场外部环境当中的利好消息。

随着我们的宏观经济政策和楼市政策进一步放宽，进一步推动金融环境向上攀升，进而对房地产这个资金密集型的产业产生持续有力的推动，就会让房地产市场出现止跌回稳。

朋友们，耐心一点。