杭州楼市小阳春的真实原因。︱刘德科|二手房|刘德科|地价|地王|小阳春|新建商品房|新房|杭州楼市

文︱刘德科

杭州楼市挺有热度的，为什么还要再出新政策？先说我们的看法：热是假象，新政策也只是新打的一个小补丁而已。

打了一个小补丁

第一个问题，为什么说新政策只是打了一个小补丁而已？

今天〔2025/4/21〕，杭州开始实施新的契税优惠政策：主城四区（上城、拱墅、西湖、滨江）的首套房按区计算，如果你在四个新政区各仅有一套房，现在每一套都算首套房，每套可以省下0.5至2.0个百分点不等的契税支出〔《关于调整个人购买家庭住房享受契税优惠住房套数查询规则的通知》，2025/4/18〕。

这个新政策，只是修复了杭州此前的一个BUG——此前，对于首套房，金融监管部门与税务部门的认定标准是不一样的。房贷意义上的首套房，早在一年前〔2024/5/9〕就已经完全按行政区来分区计算；契税意义上的首套房，现在才跟上脚步，跟房贷的认定标准保持一致了。

小阳春

第二个问题，杭州楼市的小阳春是真的吗？

各项数据的热度都不低。今年3月份杭州市区二手房网签量超过了1.2万套，创下近过去八年以来的单月新高。你再看土拍市场，仅仅今年一季度，杭州就三度刷新了楼面地价历史纪录。

◆杭州楼面地价纪录一览（2016-2025）

日期

楼面地价

地块位置

房企

纪录

时长

2025/3/28

88029元/㎡

西溪低密地块

建发

2025/3/25

77409元/㎡

奥体滨江地块

滨江

3天

2025/1/24

64834元/㎡

民生药厂地块

滨江

60天

2024/10/22

50717元/㎡

钱江新城二期

绿城

94天

2016/03/23

45368元/㎡

凤起潮鸣地块

绿城

8年

所以，杭州楼市的小阳春当然是真的。既然是真的，你为什么还说杭州楼市的热度是假象？这就涉及到杭州楼市的热度究竟是怎么来的。

热度究竟是怎么来的

第三个问题，杭州楼市的热度是怎么来的？

各路专家和各种款式的AI会跟你说，这是「产业升级+人口流入+政策宽松」的共振结果。这样的见解，不过是正确的废话——因为包括深圳、南京、苏州、武汉等几乎所有头部城市都有产业升级，都有人口净流入，都出台了一堆的楼市提振政策，为什么它们的热度比不过杭州？

那些习惯用宏观视角去解读楼市的人，看起来很高大上，但其实不得要领；楼市的很多现象，往往要从微观层面着手，才能找到根源所在。

有人说，那是因为杭州撞上了「城运」，你看风驰电掣的DeepSeek啊，如火如荼的宇树机器人啊，把杭州推向了「硬科技高地」。这么说没错，硬科技确实能增强公众对于城市前景的信心，但硬科技跟房地产这两者之间终究隔着好几层的逻辑关系。

还有人说，杭州地王频出，地价上涨会增强买房的紧迫性。这么说也没错，但地王频出也是楼市热度的一个结果，我们该追问的是，为什么会地王频出？

杭州楼市小阳春的关键原因是：「取消限价」的政策效应正在显现，「取消限价」带来了地价与房价的假性上涨。

半年前〔2024/10/9〕，杭州正式发文取消新房限价。自2016年住建部推行新房限价以来，杭州的一二手房价格倒挂现象日益严重，摇号摇中一套房就能躺着赚几百万甚至上千万，屡屡上演。取消限价，原本被死死摁住的新房价格，当然要回弹——即便杭州的二手房价也在暴跌，但不少楼盘在暴跌之后仍然明显高于当初的政府限价。

所以，杭州新房价格上涨，是「取消限价」之后的自然回弹，这种回弹当然只能算是假性上涨。

同理，地价上涨，也是因为杭州取消了土地限价。过去这些年，杭州的地价也是被行政之手死死摁住——绿城·凤起潮鸣地块的楼面地价纪录〔45368元/㎡，2016/3/23〕，竟然能保持了八年之久。

所以，杭州地王频出，地价上涨，也是「取消限价」之后的自然回弹。

地王频出，新房价格上涨，不仅让购房者产生了出手买房的紧迫性，而且也让房企产生了一些些恐慌心理，拼命在杭州拿地。就情绪生成机制而言，房企与购房者并无区别，房企不见得有比购房者聪明多少。

还会有低谷

现在，你回头再看我们最初提出的那个问题：杭州楼市挺有热度的，为什么还要再出新政策？

答案已经很明了了：杭州楼市的热度，不过是「取消限价」之后的自然回弹与假性上涨；等到这一轮自然回弹结束之后，如果没有新政策及时追加，杭州楼市将重又陷入行情低谷。

我们说的新政策，是指那种有效且有利的政策措施，而不是像现在这种微调契税的小补丁。

当然，有效且有利的政策措施，根本不在地方政府的权限范围之内。

不过，我们都不用着急，他们迟早会想明白的。

我们能看到的景象是：「棚改2.0」版本迟早会重新上线……下次再写。

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