成都建发招商·源启金沙

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在今年的板块梳理中，我们发现：锦江区买入总价站上600万+，金牛区的茶花板块也达到500万级，一向温柔的成华区，今年也有千万级项目推出。令人意外的是，有着西贵之称的青羊区外金沙板块，却成为了今年改善的重要阵地。

天前，建发亮相了在青羊区的全新项目，确定了与招商联合打造为源启金沙。这是去年底，建发以总价34亿元，在外金沙拿下的超百亩地块，也成为了去年的总价地王。时间再往前推，两周前，中旅拿下了位于金牛区金泉街道、青羊区苏坡街道的约29亩地块，成交楼面价16800元/㎡。与此同时，今年初，越秀也公布了其在青羊区的首个项目——越秀·阅今沙。

布局者全是来自全国的央国企，迎来了三个全新项目的外金沙，今年表现如何？

聚焦外金沙：昔日“顶流”，即将断货

一条三环路，分割出了内金沙与外金沙。作为内金沙的外溢板块，外金沙也曾被高度看好：

华润把在成都的首个高端项目金悦湾放在了这里；

2016年，太行瑞宏以12000元/㎡的成交楼面价在区域内补仓，这一价格创下了彼时成都土拍的价格天花板；

2019年底，中国铁建竞得以成交楼面价16700元/㎡，总价超60亿，拿下区域内约137亩纯住宅地块，这一总价，也是当年的总价地王。并且这一地块被打造为了中国铁建在青羊区的首个西派系。

西派金沙实拍图

从前期房企的布局和投资动作来看，外金沙板块曾被高度看好。

但作为“西贵”的外溢板块，外金沙这些年的定位却不算高，流速也并不算快。

占地约137亩的中国铁建西派金沙卖了近5年才清盘，而其起始面积为123㎡；

两年前，华添在区域内打造的不到10亩的金沙清源里，至今仍剩两套新房在售，且此前惠后总价不到300万元；

区域内目前销售的主力，来自于中绿园打造的领秀金沙，项目已经修成现房在售，据置业顾问介绍，目前127㎡仅剩2套、142㎡户型还有40余套，总价站600万的168㎡户型仅剩2套。

可以看到，外金沙目前新房市场的特点：定位不算高、去化周期较长、且供应少。

三环路切割，金沙内外有别

与大源和大源西这样的板块不同，以三环路为界的内外金沙其实存在较大差异。这也是外金沙板块不温不火的原因。

首先，前几年的外金沙并没有内金沙的低密。

在外金沙，此前聚集了海亮·樾金沙、蓝光·COCO金沙、保利·金香槟、华润·金悦湾、中国铁建·西派金沙。而这些项目都没有延续内金沙的低密特点，产品以高层为主，容积率达到3.0-4.0。从舒适度上来说，打了一定的折扣。

其次，三环路切割下，两个板块的生活配套也形成了阻隔。外金沙的生活配套主要集中在区域内，周边的社区底商能够满足区域内的生活；交通方面此前仅有地铁4号线，随着27号线的开通，轨道资源的辐射面积增大，提升了区域内出行的便捷度；生态资源则主要来自于金悦湾旁边的百仁公园。

最后，也是最重要的就是教育资源的区别。金沙板块属于青五的学区，拥有多所优质小学和中学，包括成都市金沙小学、成都市泡桐树小学境界分校等；外金沙的青8学区则有草堂小学西区分校、金沙小学清波分校、花园国际小学清波校区等学校，认可度不算高，仅实验小学尚雅校区作为区域内的新学校受到较高的关注。

成都市实验小学（尚雅校区）实拍图

迎来三大转折点，能否打破壁垒获全城关注

来看今年外金沙的三个新项目：越秀·阅今沙、建发招商·源启金沙，以及中旅拿下的新地块。

据了解，越秀·阅今沙将打造建面约130-143㎡的产品；而建发招商·源启金沙则定位于书香云锦的产品迭代，将打造建面约128-183㎡的户型。且两个项目都是新规产品。

青羊区此前一直是一个内生市场为主的区域，这里的关注度主要来自区域自身，或者部分城西的外溢，但今年的外金沙迎来三个转折点：

首先，在新房市场豪宅化趋势下，从外金沙目前剧透的两个产品面积来看，对于普通改善较为友好，约130㎡的起始门槛，加上新规的高得房率，能够合理控制总价，当不远处的茶花板块的买入门槛来到450万元，起始面积更小的外金沙，或将占据价格优势。

其次，这些年的外金沙已经在悄悄蜕变。地铁27号线的开通，让区域的轨道交通便捷度大幅提升；百仁公园的建成与投入使用，兑现了区域内的公园配套；容积率也在降低，真正走向低容，金沙清源里与领秀金沙容积率仅1.8，越秀·阅今沙、建发招商·源启金沙也分别是2.0和1.8的容积率。

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