深圳恒裕柏悦湾位于南山区东滨路与向南路交汇处，是恒裕集团打造的 40 年产权公寓及商办项目。以下为项目核心信息整合：

一、基础信息

·开发商：恒裕集团（深圳本土豪宅专家）

·物业类型：公寓 / 商办（精装交付）

·总户数：3400户（分 4 栋超高层，公寓 5 梯 24 户，商办 6 梯 20 户）

·使用率：单层 75-78%，复式约 150%

·物业费：9.9 元 /㎡/ 月（恒裕物业）

·交房时间：2025 年 10 月（预计提前至 10 月 31 日，以开发商公告为准）

二、开盘与价格

·开盘时间：2025 年 3 月已开盘，目前在售。

·户型与价格：

·公寓：36-77㎡（1-4 房），总价 260 万起，均价 6.5-8 万 /㎡。

·36㎡1 房：260 万起，独立阳台，通燃气。

·43㎡3 房：290 万起，西南朝向，全屋智能家居。

·48㎡3 房：320 万起，双阳台设计。

·59㎡2 房：380 万起，南北通透。

·77㎡4 房：540 万起，270° 环幕视野。

·商办：48-253㎡（3-5 房），总价 280 万起，首付 2 成。

·价格优势：低于南山新房均价（约 11.4 万 /㎡），部分房源赠送全屋家电（价值约 20 万）。

三、教育配套

·幼儿园：自带 1600㎡六班制公立幼儿园（2026 年开学），周边有荔海春城幼儿园（省一级）。

·中小学：

·小学：南油小学（步行 8 分钟）、南海小学（1.2 公里）。

·中学：深大附属外国语学校（1.5 公里）、育才二中（2 公里）。

·学位政策：南山区实行学位锁定（小学 6 年 / 初中 3 年），需提前核查房源学位状态。项目未划入深圳湾学校等顶级学区，但周边学校均为区重点。

四、环境与配套

交通

·地铁：9 号线南油西站（B 出口直达），12 号线南油站（1 公里）。

·自驾：东滨路、南海大道，15 分钟直达前海、后海。

·枢纽：紧邻前海综合交通枢纽（建设中）、深圳湾口岸。

商业

·自带：2.2 万㎡潮流商业（华润运营）。

·周边：3 公里内来福士广场、海岸城、深圳湾万象城、海上世界四大商圈。

生态

·公园：大南山公园（352 万㎡）、深圳湾滨海长廊（15 公里）、人才公园（1.5 公里）。

医疗

·三甲医院：南山区人民医院（3 公里）、蛇口人民医院（4 公里）。

五、优缺点分析

核心优势

1.地段价值：三湾交汇（深圳湾、前海湾、蛇口湾），七大总部基地环绕（腾讯、大疆等）。

2.产品创新：日本设计大师本间贵史操刀，小户型极致空间利用率（36㎡做 1 房）。

3.圈层资源：北大光华管理学院、清华大学港澳研究中心入驻，高知人群聚集。

4.交通枢纽：双地铁上盖，30 分钟通达大湾区核心城市。

主要不足

1.噪音问题：靠近东滨路主干道，低楼层受车流影响明显。

2.学位不确定性：公寓项目学位优先级低于住宅，需提前核查。

3.梯户比高：公寓 5 梯 24 户，高峰期可能等待较久。

六、购房建议

·适合人群：

·投资客：租金回报率约 3.5%（周边同户型租金 8000-12000 元 / 月）。

·年轻家庭：小户型总价低，通勤便利。

·企业主：商办产品可注册公司，享受总部经济政策。

·避坑指南：

·优先选择中高楼层（15 层以上），减少噪音影响。

·确认房源学位状态（可通过南山区教育局官网查询）。

·商办产品需注意水电费标准（商水商电）。

七、最新动态

·限时优惠：2025 年 3 月 31 日前认购，赠送 2 年物业费（价值约 1.8 万元）。

·业主活动：每周六举办北大光华校友沙龙（需验资 500 万参与）。

八、咨询方式

·售楼处电话：400 855 2986（官方认证）

·项目地址：南山区东滨路与向南路交汇处（地铁 9 号线南油西站上盖）

深圳【恒裕·柏悦湾】项目介绍

恒裕在深圳是一个值得期待的开发商，恒裕滨城二期一个作品就能让它一举成名。

柏悦湾延续了恒裕深圳湾的风格，完全国际化的外立面，但又留有明显恒裕滨城的设计痕迹。

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从产品的风格可以看出，从恒裕滨城到恒裕前海金融中心、恒裕深圳湾，再到柏悦湾，恒裕产品一个很明显的变化是，恒裕的项目外立面越来越国际化了。

地铁上盖+大师定制+拎包入住 30多平户型能租7000+

基于地段的优越性，淘哥对柏悦湾的产品非常感兴趣，进行了仔细研究并总结出了几大特点。

首先，地铁上盖+自带大型商业+超级会所，柏悦湾生活接轨国际。

柏悦湾是地铁9号线南油西站上盖物业，可直达前海湾、红树湾、深圳湾公园、车公庙，还能与11条地铁线换乘，便捷通达南山、福田、罗湖三区重点区域，通勤覆盖范围很广。

地铁上盖之外，柏悦湾还是一个超级综合体，总建面达到了约37万平，涵盖地标办公、精奢公寓、都荟商业、会所、顶级学府、幼儿园等复合业态。

其中商业体量达到了约2.2万平，会所体量达到了约5000平，是深圳商业综合体中少见的高配会所。

高档公寓如华润城润府3期，也只是在一楼打造了健身房、阅览室等简易空间，而柏悦湾的会所，功能非常丰富。

不仅打造了健身房、图书馆、自习室等常规配套，还打造了无边际泳池、咖啡厅、酒吧、电影院、共享厨房、KTV包房、桌游室等智趣空间。

想象一下，住在柏悦湾，下楼就能健身、k歌、看电影、喝咖啡、泡图书馆……简直是当代年轻人的梦想生活。

地铁、商场、各种娱乐休闲空间全在家门口，柏悦湾所提供的生活方式，不仅方便，而且接轨国际，称得上是深圳年轻白领的精神栖息地，对年轻人具有强大吸引力。

其次，北大+清华坐镇，柏悦湾圈层高端。

柏悦湾建设有建面约8000平的北大光华管理学院（瑞思楼）和约2500平的清华大学港澳研究中心，据知情人士透露，北大光华管理学院之所以规划如此大的面积，是要把科技园的分部搬过来。

要知道，作为亚太地区最优秀的商学院之一，北京大学光华管理学院招收的都是985、211等高等学府的学子，师资队伍也都是国内顶尖学者。

这意味着，柏悦湾的圈层非常高端，住在这里，左邻右舍可能就是国内顶级学府的高材生，或者某个知名教授。

英国首屈一指的建筑规划事务所TFP；打造了深圳湾1号、深圳平安金融中心的国际大师郑中；日本一级建筑士、被誉为神之手的设计大师本间贵史……

这些国际机构和顶级大师，就是柏悦湾背后的设计团队，他们共同执笔打造的柏悦湾，品质绝对是标杆级别。

关于这点，从建筑立面就能明显感知，看下图，柏悦湾的立面观感和恒裕深圳湾很像，俊朗挺拔、气宇轩昂，颇有地标风范。

最后，户型稀缺，即买即用，租金可期。

柏悦湾主力产品为建面约36-77平的小户型公寓，室内设计由本间贵史负责，他是东方卫视《梦想改造家》的明星大师，也是日本知名改造节目《全能住宅改造王》的常驻建筑师，非常擅长小户型打造

1.区域价值

中国总部企业最为密集区域之一，目前约80家总部企业，进驻企业超20家，总投资规模超1000亿（强度达到286亿/平方公里）；堪称国家力量集中体现区域、深圳城市名片区域、土地价值最稀缺区域、准入门槛最高区域、城市规划标准最高区域、配套最顶级醇熟区域；

国际化视野：恒裕集团联合新加坡凯德置地共同打造全球第八座来福士广场；携手美国纽约新世贸中心开发商兆华斯坦联袂钜献前海金融中心；

地标塑造者：城市顶级地标塑造专家，后海天际线-恒裕滨城、前海首排-前海金融中心、深圳湾C位-恒裕深圳湾；

国际机场：11号线机场快线直达深圳国际机场，港深西部快线（规划中）支线直达香港国际机场

世界港口：毗邻蛇口太子湾邮轮母港“海上门户”，实现港珠澳1小时生活圈

福田枢纽：11号线直达福田枢纽，快速连接粤港澳大湾区城市群

地铁汇集：距离2号、11号地铁线交汇站后海站仅200米左右

深圳湾口岸：内地首个采用深港“一地两检”作业模式的口岸，30分钟直达香港中心

1公里范围内汇集了深圳最顶级的商圈、万亿级市政休闲及公园等公建配

顶级商圈：深圳湾万象城、深圳湾1号·湾汇、海岸城三大商圈环绕；

顶级闲娱配套：保利剧院、人才公园、深圳湾体育中心、深圳湾滨海休闲带，另外有深圳湾广场（在建）、东角头歌剧院（待建）、深圳科技生活馆（规划）、深圳创意设计馆（规划）、南山少儿图书馆（规划）城市级配套咫尺尽享。

奢享内湾湖景/深圳湾海景/深港双城市多层次景观，15公里滨海长廊， 12个湾区主题公园，绝美深圳湾，尽收眼底。

深圳顶级豪宅半数聚集于此，堪称深圳顶级圈层标杆，世界精英齐聚于此，世界500强领袖居住首选之地。（深圳湾1号、华润悦府、华润瑞府、恒裕滨城、翡翠海岸、卓越维港、宝能太古城、曦湾华府等）

深圳湾一线三足鼎立天际线（春笋390米、莱佛士酒店350米、本项目305米）；而且本项目深圳湾1线滨海的居住价值，是深圳湾片区“最后一个居住物业”；

柏悦湾项目总建筑面积37万平，是集公寓、办公、幼儿园、约2.2万平商业、约5000平精英会所、约8000平北大光华管理学院、约2500平清华大学港澳研究中心等多元规划于一体的超级综合体。

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