广州保利南方面粉厂

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面粉厂地块，在50年代那会是福新第五面粉公司广州分厂。这个工厂在60年代，广州大力发展产业的时候，转为了国营企业，并改名为南方面粉厂。它曾是员村工业区的代表性企业之一，经过了三十年的发展，在九十年代成为广东省面粉行业最大的生产企业。

面粉厂地块，占地面积56080.65㎡，总计容建筑面积是175561㎡，挂牌起始价881509元，折合楼面价大约是5.02万元/㎡。24年9月29日，激战5小时，148轮竞价，最终由保利出价拿下，成为天河新地王，广州楼面价排名TOP2，成交总价：117.55亿，折合楼面价：66957元/㎡，溢价率：33.35%。

地块位于金融城西区，西面是珠城东豪宅区，旁边就是广州顶豪汇悦台，一江之隔是广交会展馆、琶洲CBD，附近有马场、员村地铁站。南向一线江景，宅地距江边仅150米。

这块地被认为是近十年来广州公开出让最好的一块地，没有之一。

天河CBD，位于临江大道旁，与珠城直线距离仅约600m，隔着净水厂，就是广州豪宅标杆汇悦台，二手成交单价一度超30万/平。而隔江对望又是琶洲，正对着广交会展馆，是外商们的掘金之地+南向望江+130%使用率+容积率3.7+自带商业——buff值全部拉满，从产品属性看来，这也是一个前所未有的新一代产品。

面粉厂地块更重要的意义，在于拉开了珠城的新增量、新故事。

官方对面粉厂地块的规划定位指向，是广州新一代封面性豪宅。

一线南望珠江、公建化立面、盒子式商业、公园绿化等，还有130%使用率，再加上保利豪宅基因加持；

结合效果图来看，是妥妥的汇悦台2.0，能对周边城市界面和气质有一个直观的提升。

教育资源方面，这里也毫不逊色，项目自身有配建幼儿园

对口广州天河外国语教育集团南国学校，其优质的教育理念和师资力量，为孩子的成长奠定了良好基础 。

不仅如此，地块 1.5 公里范围内，学校林立，从幼儿园到中学，覆盖全年龄段教育 。

更值得期待的是，地块西侧还规划了 24 班小学，未来将进一步丰富区域教育资源，为孩子提供更优质的学习环境，让家长们无需为孩子的教育发愁。

配建巨量底商（红色部分），未来极有可能打造成为会所，顶部承担屋顶花园功能。与其他项目不同的地方在于，其他项目会所往往环绕住宅分布，保利面粉厂项目的会所则渗透全盘。

东北侧就是广州地铁 5 号线与 11 号线交汇的员村站，仅 300 米的距离，步行几分钟即可到达 。

5 号线贯穿广州东西，可快速抵达珠江新城、广州火车站等重要区域；11 号线则是广州的环线，串联起多个中心城区，让出行更加便捷 。

除了地铁，周边多条主干道环绕，自驾出行也十分方便，无论是前往广州的哪个角落，都能轻松实现快速通勤 。

拥有南向一线江景，宅地距离珠江，直线距离仅约150米（百度测距）。并且，前排只设有临江大道和滨江公园，江景视野没有遮挡；采用公建化立面，楼体更晶莹剔透、更具现代化。

临江大道项目，保利定调为“世界级滨江作品”、“独特的城市景观客厅”，这一点，从展示的效果图能看出来——超大玻璃幕墙、铝板线条装饰，第一感觉就是高端、大气、豪宅。

值得一提的是，保利临江大道项目还有独一档的30%阳台率的超新规加持，甚至连公共空间不计容占比都达到了10%。

就在前几天保利南方面粉厂正式公布批后公示，涵盖6栋住宅，一所幼儿园和大量公建配套。

这也意味着保利南方面粉厂项目楼栋布局和面积段已基本定型。

接下来阿龙就给大家爆一下保利南方面粉厂的最新猛料：

占地面积：5.6万m²

总建筑面积：17.55万m²

容积率：3.7

绿化率：35%。

建筑布局：共6栋，采用围合式设计。

使用率：超高赠送率设计，套内使用率最高达130%（阳台等半开敞空间计容比例提升至20%-30%）这也是广州首个新规后，真正意义的豪宅产品！

商业配套：自带5,000平方米商业空间，规划引入高端品牌及餐饮娱乐设施，与周边太古汇、天环广场等商圈形成互补。

项目产品：涵盖205-630平户型，呈半围合式布局，户户朝南、户户一线望江。

1：全盘共建6栋住宅，前排2栋分别是35和37层高，后排4栋由东往西分别是50、49、49、50层高，总货量约500套。

2：全盘每栋住宅都将以连廊链接，打造无风雨归家体系。

3：项目红色部分即配建巨量低商，甚至未来极有可能打造成会所，顶部承担屋顶花园功能，与其他项目不同的时候项目会所可能会渗透全盘。

4：据小道消息传出保利南方面粉厂将不再是保利的最高品质“天字系列”，将会是全新的产品系列，会超越以往的所有产品，打造保利近十年最好的产品。

5：项目距离珠江约150米，并且前排只设立滨江公园和临江大道，江景视野没有任何遮挡，而项目前低后高，后排的楼栋住宅扭转实现了100%望江。

保利南方面粉厂呈半围合式布局，前低后高，640平的顶豪都集中在前排，小户型则分布在后排各栋住宅，接下来给大家说说户型分布：

面积段约为205-640平户型

产品分布如下：

1#，35层高，只有一个面积段，约630㎡户型；

3#，50层高，约205-236㎡户型；

5#，50层高，约236-240㎡户型；

6#，49层高，约270-350㎡户型；

8#，49层高，约270-350㎡户型；

9#，37层高，约377-405㎡户型。

1#和9#承担最大面积，所以一线头排望江；

6#和8#面积段其次，因此位置稍微靠后，但也能做到垂直望江；

1#和5#是200+平专场，视线就需要避让头排，斜出江景。

面粉厂的入市节奏越来越快了。

咨询我们的VIP客户也很多，目前来看，最抢手的竟然是总价最高的前排两栋大户型！

面粉厂进场，对汇悦台、广粤尊府、颐德公馆、誉峰，保利天悦这类豪宅，冲击不小。

必须要承认，新式设计不仅仅是得房率上的领先，而是整个产品设计层面都领先。

首层抬高+立体式空中花园+全板楼玻璃幕墙+小区直达临江步道的天桥，都是豪宅感的体现。

这些产品优势，单独拧一块出来，传统豪宅都能应付。

比如汇悦台，就是全板楼+玻璃幕墙。

比如立体式空中花园，誉峰很久以前就开始做了。

但能把这些优势集中在一个楼盘的，目前看还真没有。

哪怕是综合实力最强的汇悦台，在底商或者会所上面，也未必打得过面粉厂。

甚至像广粤尊府这种，光看颜值和梯户比，可能连保利天奕都比不过。

所以这种产品上的巨幅领先，注定了面粉厂会改写广州的豪宅格局。

说面粉厂对珠城毫无影响，绝对是假的！

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